万科务实保利抢进 多数房企交出半年考靓丽答卷

自3月份起，刚需开始释放,近期改善型需求也集中入市。五月开始，楼市成交量快速释放,不少城市创下调控以来的单月最高成交记录。受此带动,今年上半年一些大型房企的销售实现同比增长。其中，万科、恒大等房企也取得单月销售破百亿元的成绩。
截至7月10日，包括招保万金在内的多家房地产公司相继公布了6月销售数据，与此同时，上半年房企销售业绩也初步明朗。从房企公告的数据来看，四大A股上市房企中，招商地产和保利地产已超额完成半年销售目标，保利地产甚至创下了半年销售量的历史最高位，而万科和金地集团也基本完成了全年指标四成以上。此外，大部分企业均已经完成全年目标的一半以上。
自3月份起，刚需开始释放,近期改善型需求也集中入市。五月开始，楼市成交量快速释放,不少城市创下调控以来的单月最高成交记录。受此带动,今年上半年一些大型房企的销售实现同比增长。其中，万科、恒大等房企也取得单月销售破百亿元的成绩。
不过，虽然房企上半年业绩飘红与刚需的释放大有关联，但是也与各家房企所施展的销售策略不无关系。
务实派：以价换量 快速推盘
代表房企 万科
《2012上半年房企销售TOP50》排行榜显示，从销售金额看，万科在上半年继续领跑，不过与去年同期644.2亿元的销售金额相比，今年上半年万科共销售610亿元，同比下降了5.31%。
业内人士认为，从个别标杆企业的业绩来看，尽管销售金额同比去年上半年有所下滑，但销售面积同比均有所增长，这些数据恰恰说明了今年是一个典型的“以价换量”行情。
公告显示，今年上半年，万科实现合约销售金额625.4亿元，销售面积602.5万平方米，销售单价为1.04万元/平米，与去年同期相比，销售金额和单价出现双降，下降幅度分别为4.7%和10.3%。
经济参考报在7月6日的报道中称，目前结合市场成交态势，万科在内部已经组织了多次研讨和分析，并要求各项目销售负责人“认清以价换量促使成交回升”的现状，利用当前市场大势，加紧消化库存。在已经获得了“以价换量促市场成交回升”的共识基础上，开始筹划加速推盘，抢占先机。
今年上半年开始，很多房企都积压了一定的产品存量，在销售竞争的压力之下，这些开发商除了竞争楼盘的品质、比拼户型、比拼物业之外，更是进入了比价阶段，从2012年年初到年中，很多楼盘都降低了利润，推出各种形式的优惠促销活动。
值得注意的是，把今年的销售策略定位于加推中低端产品和“以价换量”的房企，上半年成交均价同比明显回落。大型房企中，万科下降了10.3%，富力下降了21.4%，恒盛下降了9.3%，花样年下降了3.7%，碧桂园下降了2.9%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于降价促销的销售策略和销售目标定制保守。
近日，申银万国发布研究报告上调了万科的全年销售预测至1400亿元。该报告对上调原因的解释是，万科下半年将进入推盘高峰期，而楼市将在七八月份呈现淡季不淡的情况。
陈国强认为，万科今年推出的货值要达到1800亿元甚至更多，才有可能实现逾1400亿元的全年销售业绩。此外，根据目前的销售情况来看，如果开发商能够保持“以价换量”的销售策略，下半年市场将比上半年更好。
激进派：逆势拿地 迅速扩张
代表房企 恒大、保利
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虽然从第二季度开始，市场销售出现快速回暖，房企资金压力也因此得缓，但大多数房企对于拿地仍表现得十分谨慎。
根据研究机构统计，截至6月底，包括碧桂园、保利、富力、恒大、华润、龙湖、万科、中海在内的八家标杆房企拿地数量共计83宗，较去年上半年减少90宗，降幅为52%；拿地金额为343亿元，同比去年减少427.5亿元，降幅为55%。
综合来看，上半年大多数房企仍谨慎出手，但是也有少数房企趁市场低迷之际大举购地，迅速扩张。其中，最为激进的房企恒大地产上半年共斩获地块32幅、耗资近90亿元。此外，保利地产在上半年用于购地的金额也已达到了80亿元。
保利地产在年初曾表示，今年将紧跟形势，以销定产，以抢为先，打好销售攻坚战，全力落实年度经营任务。
半年过去，7月9日，保利地产公告称，1-6月，保利地产共实现签约面积437.83万平方米，同比增长28.43%；实现签约金额502.96亿元，同比增长27.47%。
对于上半年销售大幅增长的原因，保利地产品牌中心副总经理何智韬称，主要是公司在把握市场回暖期的同时，可售货源充足。
对于保利地产的推盘节奏，申银万国早前曾在报告中指出，考虑到下半年市场走势未必不明朗，保利在年初就制定了上半年快速推货的方针，推盘尽量提前，二季度计划推货量达300亿，约占全年计划的1/3。
伴随着销售的持续增长，保利在土地市场上的表现也十分“抢眼”。
中新网房产频道梳理发现，2012年上半年，保利已经在武汉、西安、佛山、成都、四川德阳、重庆、以及沈阳等地拿下近14宗地块，耗资近80亿元。
关于拿地的情况，何智韬向媒体表示，目前保利在各地正跟踪的地块还有很多，下半年还将继续购买多宗地块，但不会像前几年一样盲目拿高价地，上半年所购买的土地也是多以底价成交。
求存派：出售项目 卖股还债
代表房企 绿城
从房企公布的数据来看，中海、世茂等多家地产公司均表示已提前完成全年60%以上的销售目标，而花旗甚至发布报告，质疑内地房企年度目标定得过于保守。
然而，中国房产信息集团执行总裁丁祖昱却通过报告披露，多数房企的销售业绩其实并不好。在很多城市的商品住宅成交量创新高时，仍有高端楼盘面临滞销。其中，包括绿城在内的许多房企仍在大量对外出售项目，甚至直接卖股还债。
7月6日，绿城中国率先发布了上市房企2012年的第一份半年报。绿城今年上半年累计实现销售金额约219.5亿元，其中合同金额为178亿元，完成率为119.5%。至此，该公司已超额完成集团上半年销售任务，占全年400亿元销售任务的54%。
事实上，作为在此轮调控中受影响较大的房企，绿城一直处于风口浪尖。而业界质疑最多的，无疑是绿城的销售业绩。
就在6月8日，绿城集团宣布，已经与香港地产大鳄九龙仓签约战略性合作，向九龙仓配股并发行可换股债券，共融资50.98亿港元。配股完成后，九龙仓将成为绿城第二大股东，拥有绿城24.6%的股权。
对于此次卖股融资，绿城表示，今年目标是图生存、促转型。今年会采用腾挪项目的形式求生存，不会再采用高负债的形式去发展。这是继出售旗下项目之后，绿城又一重大融资行动，也是绿城首次卖股自救。
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