专访聂梅生:房地产不可能再重蹈"2009年"

近日，第12届博鳌·21世纪房地产论坛在海南三亚召开。全国工商联商会会长聂梅生在接受网易房产专访时表示，虽然6月份的回暖出乎意料，但房地产从来都是和经济同行的，目前整个宏观经济走软，房地产不会一家独强。
房地产投资下降对经济形成了负拉动
聂梅生认为，房地产是经济当中重要的组成部分。实际上，近期宏观经济的超预期下滑，确实和房地产投资的下降有关系，它对经济形成了负拉动。
聂梅生表示，房地产的急速下降对中国经济有影响，反过来它急速上升，当然也会对中国经济造成一定的拉动作用，但她不认为中央政府会采取这样的一个政策。因为上一次2009年那一次的刺激政策，尝到的苦果太大了，就是形成了大量的资金从其他产业流入到房地产。
“如果你认为中国经济将来的出路是转型，是整个的产业结构出问题，你再难，再困难，哪怕用三年五年你也得转型，那么资金不能再往房地产市场走，那么就是接受这样一个转型的阵痛。”她表示，房地产的下挫不要下挫得过多，影响转型，但绝对不会允许房地产大幅度的上升，也去影响转型和经济，“我认为对房地产政策的大幅度的刺激政策不可能出现。”
“房地产再一次用房地产拉动经济的想法，我看不到这个政策有这种可能性，或者有这个必要性，我觉得能够稳定就很好了。”聂梅生认为，房地产应该从拉动经济变成承载作用，承载，承载城市化，承载产业结构转型，承载内需。“因为它毕竟还是一个平台，你内需消费，旅游地产、养老，都是需要房地产，但是它不是龙头企业，这就很好了。”
六月份楼市回暖出乎意料
对于6月份的回暖，聂梅生认为是“出乎意料”，她表示目前政策在筑底，而房价也在小幅的回调，“如果说目前的交易量的大幅上升并没有使交易量恢复到去年，同比应该是在负值，还在负数上，那并不要紧，因为原来交易量下降得太多了，所以现在回调一部分，哪怕是某个城市的50%的交易量的回暖，都不足以有太大的问题，因为并没有达到正增长，还在负增长的区间。”但她同时表示，如果说交易量确实大幅快速的反弹，造成了房价大幅快速的反弹，中央政府可能会施加压力，这一点还需观察。
而对于近期地产政府的微调举动，聂梅生认为中央支持不支持，主要是看地方出台的政策是否符合调控当中的两个重要的部分的一个，一个当然就是调控基本的大方向不动摇，另外一方面是支持刚需，支持首次购房。
“实际上对房地产的调控，不能只认为只是向下压，还有一个支持。”她表示，向下的严控应该不会再出台更加压的政策了，但支持刚需方面，适当的货币政策，适度的微调中央是支持的。
访谈实录：
记者：我们看到今年以来国家宏观经济出现了一个比较明显的下滑趋势，在你看来，经济的下滑对房地产行业会带来什么样的影响呢？
聂梅生：房地产从来都是和经济同行的，因为它是经济当中的重要的一个组成部分，所以整个宏观经济的走软，房地产不会一家独强，这是我的看法，但是这次宏观经济的超预期的下滑，确实和房地产投资的下降有关系，它是对经济形成了负拉动。
记者：最近我们看到部分地方政府出现政策微调也得到了允许，在你看来，其实中央是不是已经在逐步为房地产松绑，来阻止经济下滑的势头呢？
回复该发言

聂梅生：我觉得关键是地方政府出台的这样一些政策，是不是符合调控当中的两个重要的部分的一个，一个当然就是调控基本的大方向不动摇，另外一方面是支持刚需，支持首次购房，释放一部分的购买力和这部分的需求，加大这部分的供给，这两边都是同时在调控的政策当中的，如果地方政府这方面不动摇，和那方面的支持，他（02：16）了支持，那我觉得就不会去喊停，比如说提高公积金的使用率等等这样一些支持刚需，支持供给，支持首次购房，支持消费，如果是在这些方面出台一些新政，或者是微调，那会支持的。
实际上对房地产的调控，不能只认为只是向下压，还有一个支持。
记者：在你看来，目前房地产市场是不是已经到达了政策底的位置？
聂梅生：我觉得从往下调，我刚才说的两个方面，第一个方面就是向下的严控，向下的调控，这部分应该说是政策不会再出台更加压的政策了，这个应该是这样的，但是从另外一方面，就是支持刚需的方面，银行的首付和抵押贷款利率这个应该和整个的我们的金融政策、货币政策是（03：16），的，如果说我们货币政策有微调，肯定在房地产的调控方面的货币政策适当、适度的微调是支持的。
记者：下半年你觉得地方政府会不会针对首次置业出台一些进一步加大刺激购房的政策？
聂梅生：我觉得可能地方政府的一些做法，和我的判断，我对房地产市场的判断，会基本上是差不多的，会走一步看一步，因为现在房地产市场在筑底，而且出乎意料的就是六月份的交易量大幅上升，而且房价也在小幅的回调，如果说目前的交易量的大幅上升并没有使交易量恢复到去年，同比应该是在负值，还在负数上，并不要紧，因为原来交易量下降得太多了，所以现在回调一部分，哪怕是某个城市的50%的交易量的回暖，都不足以有太大的问题，因为并没有达到正增长，还在负增长的区间，这个时候大家都在静观，如果说交易量确实大幅快速的反弹，造成了房价大幅快速的反弹，地方政府没有必要再出台更宽松的，反而中央政府要出台，施加压力，这个还是要看一段。
现在仅仅是六月份的数据是比较，回暖的速度很快，还要看其他几个月，我觉得还要再看。
记者：中国那么多产业，短期内能够拉动中国经济的只有房地产，对这一点你怎么看？
聂梅生：我觉得即便是，因为这次，很多东西使中国的经济下降的超调了，那么毫无疑问是房地产的（05：12）下降，既然是看到它急速下降对中国经济有影响，反过来它急速上升，当然也会对中国经济造成一定的拉动作用，但是我不认为中央政府会采取这样的一个政策，不会。因为上一次2009年那一次的刺激政策，尝到的苦果太大了，就是形成了大量的资金从其他产业流入到房地产，简直是没有办法了，如果你认为中国经济将来的出路是转型，是整个的产业结构出问题，你再难，再困难，哪怕用三年五年你也得转型，那么资金不能再往房地产市场走，那么就是接受这样一个转型的阵痛，房地产不要对经济，房地产的下挫不要下挫得过多，影响转型，绝对不会允许房地产大幅度的上升，也去影响转型和经济，其实我认为对房地产政策的大幅度的刺激政策不可能出现。
如果说没有政策上的大幅度的刺激的话，房地产再一次用房地产拉动经济的想法，我认为，我看不到这个政策有这种可能性，或者有这个必要性，我觉得能够稳定就很好了。
记者：在中国这次的经济转型中，你觉得政府未来对房地产的定位是怎么样的？
聂梅生：我不知道政府怎么定，反正我认为房地产应该从拉动经济变成承载作用，承载，承载城市化，承载产业结构转型，承载内需，因为它毕竟还是一个平台，你内需消费，旅游地产、养老，都是需要房地产，但是它不是龙头企业，这就很好了。
记者：企业应该怎么面对未来房地产的转型？
回复该发言

聂梅生：我觉得应该主动积极，如果说你还是认为你是做商品住宅，那么你就应该接受这个双轨制，然后接受城市化的过程当中的住房的需求，它和原来的不太一样，就应该更有耐心的等待，而不是原来那种扩张式的发展，增量式的发展，什么资金可以从银行出来呀等等的，这样一些发展模式，（07：27）改变，在劳动力目前缺乏的这样一个情况之下，可能住宅产业化这样的一些内功可能要练，如果你仍然在住宅领域投资的话，可能会去转向其他的平台。
记者：最后一个问题，我们看到住宅调控以来，越来越多的开发商进入到商业地产这块，现在业界都觉得商业地产这块已经出现局部的泡沫，对这一点你怎么看？
聂梅生：我认同，我觉得商业地产整个来说确实是我们原来房地产业态当中缺了这一块，因为大家都认为抓住住宅，把这个房子卖掉，产权分掉，因为住宅是可以把产权分散的，分成小业主的，但是商业地产初期也走住宅的路子，他把这个商铺什么的也都打零了卖掉，写字楼也卖掉，这是最低级的业态，高级业态是整体持有的，整体持有的话就是说以稳健的持有型的收入来实现它的利润，这是房地产业态当中的一个高级层面的业态，比全部卖掉是高级层面的业态，这个高级层面的业态是需要打造的，并不是每个企业都有这个全部持有的能力，所以这个确实是拉开了一个平台，而补了我们中国商业地产这块的短缺。
在目前住宅这块强烈调控的时候，很多人要进入另外一个平台，进入另外一个平台需要有（08：55），除了资金以外，当然还要有钱能耗得住，才能持有，还有非常强的运营能力和整合能力，还要有一定的整合能力，因为商业地产是需要整合各方面的资源的，住宅你只需要整合一个买房人的资源，居住在一起就可以了，这个是需要商家、商铺，还有比如说酒店管理集团等等这样一些餐饮啊，需要一个整合，并不是每一家都有这样的整合能力的，所以这个商业模式是不一样的，如果你没有那个，那么盲目的去进入的话，很有可能他能整合形成一个商业中心，你就不能整合，人家的商业地产是积聚的品牌，然后形成一个中心，你这边就冷冷清清、无人光顾，这都有可能。
记者：谢谢你接受我们网易的采访，谢谢。
回复该发言