聂梅生：目前房价筑底态势明显

以“冲突论：跨越政经周期的逻辑”为主题的博鳌•21世纪房地产论坛第12届年会将于3日至6日在海南三亚举行，网易房产全程直播论坛盛况。
主持人：感谢钟彬先生的发言。今天上午的论坛内容包含主题演讲、权威报告发布两部分，上午要做主题演讲的嘉宾多达10位，我们每位嘉宾将演讲时间控制在15分钟之内，下面进入论坛的第一部分，宏观经济及产业政策解读"。现在请出第一位演讲嘉宾 全国工商联房地产商会会长聂梅生女士，聂梅生女士的演讲主题是 "中国房地产的观点"，有请。
聂梅生:各位领导、各位嘉宾，大家上午好，很高兴大家来参加这个会，同时也希望大家积极的支持“博鳌·21世纪房地产论坛”，今天演讲的题目是对中国房地产的观点，也是个人的观点。对中国房地产的总体观点，我是这样看的，第一，本轮房地产调控是必要的，为什么是必要的，因为在此之前，有房价高，民怨大，投资过热，转型困难等几个背景和前提，因此推动了持续差不多两年的房地产调控，因此说是必要的。
现在的调控成果是势在必得的，为什么这么说，因为动用了行政手段、货币手段、市场手段，夺冠多管齐下，一定取得必得的当前的成果，效果怎样，我等下仔细的说。
一个是房价开始下行，无论是环比还是同比都下行了，炒房者出局，开发投资急速的降温，住房双轨制启动，应该说是有效果，跟效果对应的代价是必付的，付出的代价是固定资产投资下滑，GDP下降，上下游箫条，未来的问题加速积累，现在积累的速度很快，这个代价我认为也是必付的。
改革是必须的，如果我们要推动整个经济和房地产良性的发展，城镇化是一个很好的方向，但是要想中国城镇化，必须要进行土地制度改革，我们算一下城镇化现在是50%多一点，如果到70%还有20%，算一下大概有2.5亿的农民工要进城，在他们的背景实际上是要解决土地的问题，一系列股权的问题和红利的问题，城镇化的问题必须要进行土地制度的改革，现在需要民间制度的导入，需要金融制度的改革，现在已经开始了，但是困难重重，要产业结构改革，背景就是解决央企和国企的问题，同时财税制度要改革，最后要惠及民生，拉动消费和民生，最为困难的就是中国收入分配制度的改革，如果四个改革不能实现，那么下一步经济的发展，恐怕还会碰到很多的稚拙，因此改革是必须。房地产企业的转型就成为必然，因为已经转变了市场结构，各方的利益格局发生了变化，房地产业的盈利格局发生了变化，因此要促进住房的双轨制，促进城镇化，促进产业结构转型，促进内需消费，总之，从投资拉动转到承载经济和社会的发展，这就是总体的思路。
我们回顾一下，拉动房地产的形势我很快的过一下。全行业不景气达到了八、九个月，到达了2009年的低点，现在的数据是2012年的5月份，指数是5.49，其他的行业也就是这样的，房地产行业回到了2009年的最低点，可以看到商品房的销售面积和销售额，连续三个月小幅度的上升，我想说一下，销售额的恢复比销售面积要快。
看到他们有急剧的跳水，我也没有想到，从去年的12月份到今年的1、2月份出现了急剧快速的下挫，下挫后3月份到6月份就开始上升，上升的过程中，仍然是负增长，并没有回到正值，因此不能说是大幅度的增长，还是在负增长的恢复过程中，快速恢复的是销售额，慢的是销售面积，隐含了房价的问题，如果以量换价，应该是量多，但是现在不是这样的情况。
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土地购置面积有急促的下挫从-19.3到-19.7%，从销售额和销售面积的恢复，土地购置面积开始走暖。
房地产开发投资是继续下降，降到最后开始减少，从27.8%下降到18.7%，现在也开始慢慢的走稳。
房地产投资已经对我国的固定资产投资形成了负拉动，大家可以看得到，房地产投资一直下降到固定投资之下，今年4月份就开始负拉动，房地产投资从刚才的曲线可以看得到，有短期急剧下线的特性，固定资产投资是下降的，但是缓慢的，但是房地产投资急剧下降的。房地产投资是在未来不看好的情况下，房地产开发企业原来大概有6万家，现在会少一些，可能也有5万家左右。如果大家对市场在同一个时间点，就是一季度的时候，大家同时不卖房屋和不看好，5万家企业，绝大多数是民营企业，房地产企业中民营企业占绝大多数，一夜之间开董事会，决定不投资，决定不买地，决定开发的监督和开发面积，可以很短的时间内做出决定，可以在全国这样做，因此一季度就急剧下降，就是这样的一个行业，这一点说明了什么，等一下我会告诉大家，房地产跟其他的行业不一样，就出现了想不到的下挫，如果经济还不好，下挫的程度还会下降，如果急跌的话，就是不断的下降，但是目前市场刚需的反映出现了小幅的回暖。
资金链仍然紧张略缓，一季度货币投放是1.3万亿元，商品房待售面积仍然存在，曲线从5.1回到5.7，跟去年同期的23相比仍然是紧张的。
二、合理房价
下面谈一个敏感的问题，就是合理的房价，这个问题争议了很久。
我们回顾一下，从2008年经济危机一直到现在1—5月份，我们的平均房价涨幅，这是非常宏观的计算，就是拿销售额/销售面积，两翼因素对应的就是价格，包括了全国，包括了各种各样的商品房和商业地产，真正进入负增长和下跌的就是-4%，然后就是拉动经济，一下子从-4变成了21.3%，相当大的房价的涨幅，然后就开始调控，2010年是7.2%，去年是6.7%，1—5月份是3.8%，增幅从21.3%下降到3.8%，增幅下降相当的多，但是从房价的涨幅来说还是在正值，基本上跟我们的CPI靠近的，大概是这样的数字，这是国家统计局公布出来的情况，应该说调控使涨幅齐降了18%，调控是非常有效的。
70个大中城市的环比，持平的开始增加了，而且开始低下来了，上涨是在6月份，下降不也不见得增加，因此我认为连续四个月就差不多稳定了。
环比情况，6月份住宅价格开始筑底，态势是有涨有跌，5月份下跌，6月上涨0.05%，5月从1.53%不断的下降，10大城市环比是上涨，但是同比是下降的，这种情况有涨有下跌还会交叉持续出现。
百城环比上涨0.88%，说明筑底态势是明显的。
房价的合理期待
我是这样认为的，房价快速上涨被遏制了，筑底趋势明显了。现在房价快速上涨被遏制了，但是合理房价的合理时代，我想说说这个事。大家看房价的收入比，无非是房价和收入的比值，这两个比值来讲，房价跌一倍，或者是收入上涨一倍，对收入的影响是不是不一样的。按照国际上认同的合理区间是5.7倍。收入不变，房价下跌，多个城市对房价下降的期待值是50%，前端时间不断的说50%，合理房价等等算了很多，可惜没有发生这样的情况，刚才说了，根本不是一个事，而是下降一点几，而不是50%，十大城市下跌也不过是二点几。大家不要忽略一个问题，就是价格压缩不下去的，包括土地价格、税费等等，还有成本的问题，当价格低于底板的时候，就会亏损，可以让它亏损，亏损以后就资不抵债，就会破产，破产后银行收购，银行收购这个点上可以达到50%的折价，之后拍卖，美国和日本都是这样的，这个时候达到50%，都发生过，中国不会发生的，就50%
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银行拍卖是否可以。如果中国房地产也走这条路，最先倒下的不是房地产商，当前上游的钢材，下游的装修都出现了30%的跌幅，中国经济难以承受这种硬着陆，因此不会发生，我认为不会发生50%的硬着陆。我们放弃行业下降50%，前端时间说收入倍增，也可以使房价合理，两者是一样的，牵涉到复杂的收入制度改革的问题，比限购要难得多，要将分母提高一倍，不是短期可以做得到的，而是可以合理期待的。我认为合理期待是收入比房价涨得快就可以了。分子比分母涨得快。
高房价的推手与调控的着力点
中国的房价涉及到四个方面，土地银行开发商和购房者，土地和银行是不可控的，这次调控的重点是开发商和购房者，如果我们放弃了前面，只对后面的两个主体进行调控，难以有效的控制房价，将推动房价上升的原因都归结到投资性和投机性购房，我认为是因果倒置，投资投机只是前面土地问题和银行，货币政策的一个结果，形成了套利空间，而不是原因。
这次调控的结果，去年很清楚是四个方面，三个方面下行，只有银行利润大幅度上升40%，调控造成三家上去了，只有一家大赚，这是调控的目的吗？炒房炒地出局了，结果炒钱大五赚一把，去年的高利贷就是这样的情况，房地产的调控就是转向金融泡沫，房价的大幅度的上升就是供给不充分，长期的高利率、负利率等原因。
低利率管制与确定的套利机会
1—4月份房地产出现了大幅度的下滑，这个情况我刚才已经说了，这是因为很短时间决定是否要投资，保障房对经济的拉动是计划性的，之前的行为是市场性的，保障房算起来一年投资1.4万亿元，可以补偿房地产的下滑，实际上是点滴，没有办法应对市场的突然变化，例如一季度的经济数据大幅度的下滑，因此这个政策是无法补偿市场的急剧下滑，这个事情值得我们反思的，这两个是不能对冲的，也无法补偿的。
保障房不应该被赋于更多的功能，保民生就是保民生，拉动经济的功能太多，就会形成虚假的经济成分，什么数都乱报，没有形成更大的效应，而且保障房是保障，不是福利。
欧债危机就是很多问题过渡的保障，不见得经济发展增长了，我们是否要走这样的发展道路，1998年取消福利分房是对的，但是保障房缺席了很多年，不仅仅是根本的问题，需要长远的政策制定。
未来中国经济发展与房地产的前程
第一条路城镇化是中国经济的第一引擎，房地产与新老城形态共升。
第二条路产业结构调整与新兴产业支撑未来的经济，产业地产是一条道路。
第三条路，内需消费在经济当中的比重逐步加大，旅游、养老、餐饮相联的地产形态，这是今后要走的道路。
房地产角色的变化由投资拉动对经济和社会发展的承载作用，这是今后发展的道路。
房地产业转型
双轨制的问题，商业地产和城市化并轨的问题，新兴经济区承载产业结构调整，旅游服务养老等等。
我认为房地产当中还有一点，金融体制改革，钱和银根不能都从银行出来，目前的房地产投资基金是非常活跃的，应该是改革的方向。
最后，大家不要总是盯着2011年出台的限购等等问题，应该盯着新政，应该盯着从现在开始到明年房地产还要出台哪些新的政策，这才是我们的期待，我们期待房地产业的健康发展，谢谢大家。
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