“特区中的特区”、“深圳中环”、“双跳板”，如此众多意义深远的耀目光环集聚于一身，令前海在中国经济新一轮变革中所担负的历史使命、担当的先锋角色越发引人关注。7月3日，深圳前海深港现代服务业合作区(下称“前海”)先行先试政策的正式公布，让前海新区以跳跃式的姿态进入了向“深圳中环”这一目标的行进之路，也让金融、财税、教育、医疗等一众行业均“心跳加速”。
有评论称，从此，前海将不仅仅是深圳的前海，更是深港大都会群的前海，是亚太金融中心的前海，是世界级的前海，“对深圳房地产市场而言，无疑具有强烈的刺激作用”，将间接受惠的深圳房地产业亦为此兴奋不已。
前海，横跨了深圳两个行政区即南山区和宝安区，由双界河、月亮湾大道、妈湾大道和前海湾海堤岸线合围而成，均为填海造地。根据国家批复的规划，其总建筑面积2600万平方米，其中办公面积1200万平方米，商业面积360万平方米，居住面积650万平方米。规划就业人口80万人，居住人口30万人。
在产业发展方面，前海力争到2020年实现国内生产总值1500亿元，到2030年实现国内生产总值2500亿元。为实现这个目标，规划还设计了近中远三步走的发展步骤。
而前海成长为“特区中的特区”，其间路径颇有曲折。
早在2007年，深圳市四届人大三次会议期间，就有13名市人大代表联名建议深圳市政府尽快制定详细规划，将位于南山区蛇口东占地2.3平方公里的后海填海区打造成“深圳的中环”。形势比人强，在深圳市委书记王荣履新后，“深圳中环”的桂冠转由前海担纲。前海自此正式走上历史前台。
“前海地区将成为一个‘双跳板’——深圳利用这个跳板，可以走向国际，香港利用这个跳板，可以走向内地。”深圳市委副书记、市长许勤此前即曾指出。此次前海新政作为中央给香港送的“大礼包”，使深港融合再迈出历史性一步。
该新政主要涉及金融、财税、法制、人才、教育医疗以及电信等六个方面共22条，其中金融创新着墨最多，而金融改革究竟会有怎样的突破，深圳房地产业将会受到怎样的影响，本报将一一论述。
【质疑】
前海“金改”仍缺法理支撑
一度陷入停顿的深圳前海地区金融改革，终于获得重大突破。在新近获批的深圳前海先行先试政策中，金融创新条款最多，在业界看来，这将直接利好深圳和前海的经济发展。
8条金融创新条款主要是支持前海构建跨境人民币业务创新实验区，探索试点跨境贷款，支持前海企业赴港发行人民币债券，支持设立前海股权投资母基金，支持外资股权投资基金创新发展等。按照国务院相关批复，中央政府支持前海建设中国金融业对外开放试验示范窗口。
但在前海金融改革中，法律及政策依据上的缺失恐成一大“绊脚石”。“前海地区在法律和基建方面的措施尚未成熟。”前海地区开发行政主脑——前海管理局主持下的一位发展咨询委员会顾问，香港利丰集团主席冯国经即指出。
跨境双向贷款投石问路
8条金融创新政策中，最大的突破是跨境双向贷款。即前海的金融类机构可向境外贷款，境外机构也可贷款给前海所属企业。中国人民银行深圳中心支行一位不愿具名的处长7月2日向本报记者表示，这将极大促进深圳和前海的经济发展。
目前，香港的人民币存款超过5500亿元。政策全面实施后，“深圳必然会考虑更多地利用香港低成本的资金，包括允许更多的前海金融机构企业到香港发债，在香港设立人民币股权母基金，通过人民币跨境交易机制吸引股权基金进驻前海及深圳”。这位处长表示，这将是跨境双向贷款可期的直接效果。对于香港而言，将促进境外人民币合理的投资及增值。
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前海“特区中的特区” 或将改变深圳房企格局？
2 回复：前海“特区中的特区” 或将改变深圳房企格局？
小不点972012-07-11 19:15:24 发表
上述政策公布次日的新闻发布会上，中国人民银行副行长胡晓炼指出，深圳前海先行先试的任务应聚焦资本可兑换程度较低的债务性和衍生产品项目，“相关市场空间不小”。
“双向贷款的下一步，就是前海的跨境人民币业务与香港离岸人民币市场对接。如果前海的银行能够提供人民币离岸账户，香港的银行将人民币存放在此既能够收取内地的高利息，也方便管理跨境资金流动，有助于人民币国际化的发展。”7月3日，冯国经在接受本报记者采访时表示，通过在前海建立人民币离岸市场的方式，加以一定的监管机制创新，就可以把人民币循环流通机制建立起来，整个人民币市场将发生大变化。
深圳金改一波三折
香港联合广东省、深圳市推进前海金融开放式改革的动力，来自CEPA（即《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》）项下金融业进入内地市场的美好愿景。前述央行深圳中心支行人士透露，“听闻人民币国际化的风声后，香港金融界就有了很多呼声，推动了双方政府的努力。”本报记者另从广东省发展研究中心相关知情者处了解到，香港、广东、深圳三方一度达成一致意见，拟在前海地区进行大幅度金融开放改革，拟议中的内容包括大幅降低门槛和准入条件，吸引港资金融机构进入前海；在前海实行与香港等同的金融行业规范和执业标准，等等。
“最终的障碍在于法理或政策依据上。”冯国经表示，CEPA及其补充协议一直未在金融开放式改革方面有大的突破，珠三角规划纲要等中央级政策也没有相关合适依据。因此，前海或者说深圳的金融改革出现了一波三折。
在此之外，深圳与国内主要金融城市相比，金融环境方面的不足也是原因之一。据前述央行深圳中心支行人士分析，且不论深圳与香港的差距，仅是与上海、北京在金融市场要素平台建设方面的差距就很大。因此，前海的金融创新走走停停，而这次的金融创新政策还搭配了人才、财税等方面的政策，否则仍然难以成行。
冯国经亦表示，“未来一段时间，还需要香港银行界和内地金融界的大力合作，才能推动深港金融合作良性发展。”
【影响】
深圳房企或将重排座次
虽然市场已然预知前海政策框架将有重大突破，深圳房地产界更一早热炒前海概念，但当这一天真正到来时，各方仍难掩惊喜。而这片总量达15平方公里之巨的土地开发，或将令深圳房企的座次排名由此更改。
变身“深圳中环”
多年来，前海的房地产市场一直不温不火。而如今，这15平方公里土地已炙手可热。
对于熟悉深港两地决策系统及思维差异的诚品地产总经理罗雷而言，前海新政“超越了此前所有想象”。他分析称，前海能走多远某种程度上并不取决于深圳或者香港，而取决于中央政府。在广州南沙、珠海横琴和深圳前海三大涉港澳中心区中，仅前海特别成立了由国家发改委牵头的联席会议制度，这将有助于破解此前出现的决策“真空”。另一方面，罗雷称，前海享有的医疗、教育、通信、税收、法制、人才等政策将实质性地吸引香港有实力的财智阶层进入深圳，“这是历史性的突破，给市场的想象空间相当大。”中原地产中国区总裁赖国强指出，前海“先锋”身份的确认将进一步提升深圳的国际地位和城市竞争力，深圳房地产市场不仅找到坚实的支撑，而且在这一平台上将加快与香港的融合。
实际上，前海此前传出的多个“重磅消息”已把区域房地产市场炸得“外焦里嫩”。如中投公司向深圳市政府书面表达了希望参与前海开发，并在前海建设999米高的全球第一高楼“中国中心”的愿望。此后，又有消息称全球顶级财团美国洛克菲勒家族计划在前海兴建一座全新的洛克菲勒中心。此外，著名国际投行摩根大通计划在前海设立远东或亚洲区总部；央企中粮集团明确表示将在前海中心设立中粮集团亚太区域总部基地。
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“双向贷款的下一步，就是前海的跨境人民币业务与香港离岸人民币市场对接。如果前海的银行能够提供人民币离岸账户，香港的银行将人民币存放在此既能够收取内地的高利息，也方便管理跨境资金流动，有助于人民币国际化的发展。”7月3日，冯国经在接受本报记者采访时表示，通过在前海建立人民币离岸市场的方式，加以一定的监管机制创新，就可以把人民币循环流通机制建立起来，整个人民币市场将发生大变化。
深圳金改一波三折
香港联合广东省、深圳市推进前海金融开放式改革的动力，来自CEPA（即《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》）项下金融业进入内地市场的美好愿景。前述央行深圳中心支行人士透露，“听闻人民币国际化的风声后，香港金融界就有了很多呼声，推动了双方政府的努力。”本报记者另从广东省发展研究中心相关知情者处了解到，香港、广东、深圳三方一度达成一致意见，拟在前海地区进行大幅度金融开放改革，拟议中的内容包括大幅降低门槛和准入条件，吸引港资金融机构进入前海；在前海实行与香港等同的金融行业规范和执业标准，等等。
“最终的障碍在于法理或政策依据上。”冯国经表示，CEPA及其补充协议一直未在金融开放式改革方面有大的突破，珠三角规划纲要等中央级政策也没有相关合适依据。因此，前海或者说深圳的金融改革出现了一波三折。
在此之外，深圳与国内主要金融城市相比，金融环境方面的不足也是原因之一。据前述央行深圳中心支行人士分析，且不论深圳与香港的差距，仅是与上海、北京在金融市场要素平台建设方面的差距就很大。因此，前海的金融创新走走停停，而这次的金融创新政策还搭配了人才、财税等方面的政策，否则仍然难以成行。
冯国经亦表示，“未来一段时间，还需要香港银行界和内地金融界的大力合作，才能推动深港金融合作良性发展。”
【影响】
深圳房企或将重排座次
虽然市场已然预知前海政策框架将有重大突破，深圳房地产界更一早热炒前海概念，但当这一天真正到来时，各方仍难掩惊喜。而这片总量达15平方公里之巨的土地开发，或将令深圳房企的座次排名由此更改。
变身“深圳中环”
多年来，前海的房地产市场一直不温不火。而如今，这15平方公里土地已炙手可热。
对于熟悉深港两地决策系统及思维差异的诚品地产总经理罗雷而言，前海新政“超越了此前所有想象”。他分析称，前海能走多远某种程度上并不取决于深圳或者香港，而取决于中央政府。在广州南沙、珠海横琴和深圳前海三大涉港澳中心区中，仅前海特别成立了由国家发改委牵头的联席会议制度，这将有助于破解此前出现的决策“真空”。另一方面，罗雷称，前海享有的医疗、教育、通信、税收、法制、人才等政策将实质性地吸引香港有实力的财智阶层进入深圳，“这是历史性的突破，给市场的想象空间相当大。”中原地产中国区总裁赖国强指出，前海“先锋”身份的确认将进一步提升深圳的国际地位和城市竞争力，深圳房地产市场不仅找到坚实的支撑，而且在这一平台上将加快与香港的融合。
实际上，前海此前传出的多个“重磅消息”已把区域房地产市场炸得“外焦里嫩”。如中投公司向深圳市政府书面表达了希望参与前海开发，并在前海建设999米高的全球第一高楼“中国中心”的愿望。此后，又有消息称全球顶级财团美国洛克菲勒家族计划在前海兴建一座全新的洛克菲勒中心。此外，著名国际投行摩根大通计划在前海设立远东或亚洲区总部；央企中粮集团明确表示将在前海中心设立中粮集团亚太区域总部基地。
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3 回复：前海“特区中的特区” 或将改变深圳房企格局？
小不点972012-07-11 19:15:24 发表
此前提出的将前海打造成“深圳中环”的目标似乎正在一步步迈进。
蛇口半岛渔翁得利
相比全国其他城市房地产市场，因为前海，深圳的“回暖”多了一重关键因素。
根据中原地产监测，深圳6月二手住宅成交5061套，创11个月来的新高。虽然世联地产的分析报告指出了内地楼市近期反弹的5大主因，即央行连续下调存款准备金率及降息；银行对首套房贷政策“松绑”；地方政府明里暗里“解救”被限制购房者，出台刺激楼市的政策；开发商“以价换量”，定价理性与保守，优惠手段直接有效；今年第一季度累积的大量刚性需求释放等，但前海因素对深圳房地产市场“毫无疑问有强烈的刺激作用”，深圳阳基地产董事总裁张梧峰在接受记者采访时称。
但与海南情形不同，除了提高成交量，前海政策框架的出台并未导致深圳房价暴涨。“这可能跟市场‘经验值’有关。与海南不同，普通民众对‘国际旅游岛’享有的免税、娱乐等政策的理解显然有更深的切身体会。前海释放更多的则是金融、财税、人才、医疗教育等内地居民较为陌生的专业政策。”罗雷分析。
在罗雷看来，前海概念最大的受益者不是宝安中心区，而是蛇口半岛，“无论是从来往于香港、前海的地理位置，还是从人文环境、居住氛围，蛇口将来的区域认同肯定比现在深圳的富人区华侨城还要高。”可以预期的是，未来几年，前海及其辐射片区，城市面貌将急速升级，而蛇口将率先受益。
另外，有业内人士表示，前海新政的横空出世，或可导致深圳房企重排座次。对此，万科副总裁、广深区域总经理张纪文向记者坦言，万科在珠三角市场虽然此前错过了深圳西部南山区和宝安区的不少机会，现正在急起直追，前海的战略定位与实质性政策的落地，将使万科加速“西进”。
【花絮】
招商局集团的前海“土地结”
前海政策框架的出台，让此前备受关注的招商局集团前海利益之争进一步突显。
招商局在前海拥有3.9平方公里土地，超过前海总面积的1/4，是前海最大的“企业地主”。5月21日，一位前往前海深港现代服务业合作区进行视察的深圳市领导曾表示：“由于历史原因，有4.8平方公里的土地划给了招商局、中集集团和西部物流三大物流企业。目前，深圳市委市政府正在与这些企业商讨回收土地的具体政策，使前海开发有足够的空间。”一时间，关于“招商局土地将被回收”等传闻接踵而来。
有意思的是，前海管理局立即作出澄清，称“招商局将退出前海”的传闻不属实，而“回收土地”一说，实际上是前海合作区正与这些企业商谈土地的整理储备事宜，即就已转让未开发土地如何适当回收一部分，或具体如何处置正在商讨，但尚未形成一致意见。
招商局这3.9平方公里土地的“前世今生”究竟如何，本报记者获得的部分内部资料，或可有助解读。
在招商局集团2005年工作会议内部讲话稿中，时任董事长的傅育宁有过这样一段表述：从空间上讲，通过多年的努力，特别是通过2003年、2004年的努力，蛇口工业区经营发展的空间有了很大的变化，地盘扩大了。深圳市为了支持招商局集团港口、物流业的发展，在前海湾划定了3.5平方公里的土地，包括汽车城，还为工业区的产业调整在光明南划定2平方公里的土地。
前海管理局发展处处长王锦侠对此却是另外一种解释。据王锦侠介绍，当初招商局、中集集团和西部物流几家企业都参与了前海的填海，都投入了资金，政府也因此出让了部分土地给这几家企业，而这些土地的性质大部分是工业用地。“市政府目前首先要确定这些当初对前海建设投入的资金，土地性质变更后的土地价值变化，要把这些账目算清楚，才能进一步将土地权属厘清。”王锦侠说，“这实际上是一个各方利益再平衡的问题。”
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蛇口半岛渔翁得利
相比全国其他城市房地产市场，因为前海，深圳的“回暖”多了一重关键因素。
根据中原地产监测，深圳6月二手住宅成交5061套，创11个月来的新高。虽然世联地产的分析报告指出了内地楼市近期反弹的5大主因，即央行连续下调存款准备金率及降息；银行对首套房贷政策“松绑”；地方政府明里暗里“解救”被限制购房者，出台刺激楼市的政策；开发商“以价换量”，定价理性与保守，优惠手段直接有效；今年第一季度累积的大量刚性需求释放等，但前海因素对深圳房地产市场“毫无疑问有强烈的刺激作用”，深圳阳基地产董事总裁张梧峰在接受记者采访时称。
但与海南情形不同，除了提高成交量，前海政策框架的出台并未导致深圳房价暴涨。“这可能跟市场‘经验值’有关。与海南不同，普通民众对‘国际旅游岛’享有的免税、娱乐等政策的理解显然有更深的切身体会。前海释放更多的则是金融、财税、人才、医疗教育等内地居民较为陌生的专业政策。”罗雷分析。
在罗雷看来，前海概念最大的受益者不是宝安中心区，而是蛇口半岛，“无论是从来往于香港、前海的地理位置，还是从人文环境、居住氛围，蛇口将来的区域认同肯定比现在深圳的富人区华侨城还要高。”可以预期的是，未来几年，前海及其辐射片区，城市面貌将急速升级，而蛇口将率先受益。
另外，有业内人士表示，前海新政的横空出世，或可导致深圳房企重排座次。对此，万科副总裁、广深区域总经理张纪文向记者坦言，万科在珠三角市场虽然此前错过了深圳西部南山区和宝安区的不少机会，现正在急起直追，前海的战略定位与实质性政策的落地，将使万科加速“西进”。
【花絮】
招商局集团的前海“土地结”
前海政策框架的出台，让此前备受关注的招商局集团前海利益之争进一步突显。
招商局在前海拥有3.9平方公里土地，超过前海总面积的1/4，是前海最大的“企业地主”。5月21日，一位前往前海深港现代服务业合作区进行视察的深圳市领导曾表示：“由于历史原因，有4.8平方公里的土地划给了招商局、中集集团和西部物流三大物流企业。目前，深圳市委市政府正在与这些企业商讨回收土地的具体政策，使前海开发有足够的空间。”一时间，关于“招商局土地将被回收”等传闻接踵而来。
有意思的是，前海管理局立即作出澄清，称“招商局将退出前海”的传闻不属实，而“回收土地”一说，实际上是前海合作区正与这些企业商谈土地的整理储备事宜，即就已转让未开发土地如何适当回收一部分，或具体如何处置正在商讨，但尚未形成一致意见。
招商局这3.9平方公里土地的“前世今生”究竟如何，本报记者获得的部分内部资料，或可有助解读。
在招商局集团2005年工作会议内部讲话稿中，时任董事长的傅育宁有过这样一段表述：从空间上讲，通过多年的努力，特别是通过2003年、2004年的努力，蛇口工业区经营发展的空间有了很大的变化，地盘扩大了。深圳市为了支持招商局集团港口、物流业的发展，在前海湾划定了3.5平方公里的土地，包括汽车城，还为工业区的产业调整在光明南划定2平方公里的土地。
前海管理局发展处处长王锦侠对此却是另外一种解释。据王锦侠介绍，当初招商局、中集集团和西部物流几家企业都参与了前海的填海，都投入了资金，政府也因此出让了部分土地给这几家企业，而这些土地的性质大部分是工业用地。“市政府目前首先要确定这些当初对前海建设投入的资金，土地性质变更后的土地价值变化，要把这些账目算清楚，才能进一步将土地权属厘清。”王锦侠说，“这实际上是一个各方利益再平衡的问题。”
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