商铺成交量环比大跌三成 新货少贷款难

今年上半年，因为商铺新货稀少，特别是前两年热销的小面积主题商铺产品几乎没有新货上市，虽然市场热度仍持续，但广州全市一手商铺成交量环比大跌了三成；而商铺价格环比轻微上升1.6%。
新货少，贷款难，影响成交
网易房产数据中心统计阳光家缘数据显示，今年上半年，广州全市一手商铺网签成交量仅3255套，环比大跌了30.3%；网签成交面积286053平方米，环比也大跌了29.6%；而网签成交金额59.94亿元，环比也跌了28.5%。
美联物业工商铺总监林泊山指出，今年上半年广州一手商铺成交量下跌，并不是因为商铺市场热潮已大为降温，而是因为市场的新货供应实在太少了。林泊山说，商铺市场的旺季通常出现在每年的下半年，上半年的春节、清明、端午等节点，向来都不是商铺的推售高峰期，所以今年上半年商铺市场成交量环比下滑并不奇怪。另一方面，去年下半年可说是近年来广州商铺市场最火爆的时期，当时有不少新商铺项目上市，特别是小面积主题商铺大批量上市，吸引了大批从住宅市场转移过来的投资客入市。加上商铺大宗交易激增，使去年下半年商铺市场更加热。
与之形成对比的是，今年上市的全新商场铺项目极少。今年上半年热卖的项目，如万艺广场、奥园养生广场和白云绿地中心，还有增城的富港东汇城、嘉骏豪苑等项目，其实都是从去年甚至前年就开始推售的。今年最受关注的全新一手商铺项目是番禺万达广场，但它刚开售不久，大部分成交数据还未纳入到上半年的统计中来。正因为全新项目上市少，大大制约了投资客的可选择面，令全市商铺成交量大跌。
值得一提的是，今年上半年银行贷款仍未完全放开，加上限外令等因素，也一定程度制约了广州商铺市场的成交。中原地产商铺组总监法永能指出，今年初时，商铺贷款审批仍比较难，大多数银行只对优质商铺项目放贷，而且贷款利率要在基准利率基础上上浮15%-30%，有的项目甚至需上浮50%。3月至4月间，贷款政策略有放松；而一直到6月，随着利率下降，商铺贷款难的问题才有比较明显的改善。正是贷款难、贷款成本高，制约了投资客的买铺热情。另外，虽然商用物业市场不限外地人购买，但却限外籍客入市，广州商铺投资市场中港澳台买家占有一定的比例，限外令对广州商铺市场也带来了一定的影响。
市中心六区均价环比升8%
从成交均价看，今年上半年广州一手商铺的价格稳中有升。阳光家缘数据显示，今年上半年广州全市一手商铺网签均价为20953元/平方米，环比略升了1.6%。值得一提的是，无论是市中心六区还是城郊的四区两市，其商铺网签均价环比都有所上升。今年上半年市中心六区一手商铺网签均价达到27998元/平方米，环比上升8%，升幅较大。
从区域来看，全市有7个区域的商铺价格出现下行。其中，降幅最高的是萝岗区，网签均价从去年上半年的44387元/平方米降至今年上半年的9691元/平方米，降幅高达78.2%。其主要原因是萝岗区商铺成交量并不大，今年上半年，该区域的宏康和园一下子成交了1.6万多平方米的商铺，均价只有6945元/平方米，一下子拉低了整个萝岗区的均价。
另一个均价降幅突出的是黄埔区，降幅达66.8%；还有天河区和海珠区商铺价格降幅也分别达51%和33.2%。有业内人士指出，商铺价格直接受商铺所在地段、位置、楼层等因素影响，在同一个区域中，不同的地段、有没有地铁配套、是不是位于成熟商圈内、周边消费客流如何等都直接影响商铺价格；就算在同一条路上，不同位置、不同楼层的商铺价格也会有较大的变化。这些区域今年上半年商铺价格大跌，主要是成交的产品不同引起的，并非区域商铺价值下跌。
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商铺价格涨幅最大的是白云区，今年上半年一手商铺网签均价达43619元/平方米，环比涨幅高达63.3%，主要是大型综合体项目——白云绿地中心入市，大大拉高了区域商铺的价位。另外，荔湾和越秀两区，都因为有高价格的主题商铺入市而拉高了价位，成交均价环比涨幅都在30%以上。
市场亮点
社区铺新受宠
今年上半年，广州一手商铺市场出现了不少社区商铺产品，住宅限购加上社区业主的追捧，令这些社区商铺的成交很火爆。如合景誉山国际、宏康花园、敏捷上城国际、雅居乐御宾府、富力广场、黄埔花园等楼盘的社区商铺，开盘短时间内就售罄了，个别更成为“日光盘”。社区商铺买家大多是对社区或周边行情比较熟悉的街坊客，也有部分外来的投资客。与商场铺相比，这些社区商铺价格更便宜，而且基本都是临街铺，加上上市的大多是已交楼多年的成熟小区商铺，有一定客流保障，经营灵活度也较高，因此大受投资客追捧。
机构看好后市，大宗交易频现
去年底，东方宝泰购物广场、信盈城等项目整体易手备受市场关注；而今年上半年，广州商铺市场的大宗交易仍比较突出，显示出投资机构对广州商铺市场依然看好。最受关注的是海珠区中海橡园国际的7.6万平方米裙楼商铺，一次性以18.25亿元的网签价出售。这个被称为“中海光大购物中心”的项目，收购方为美国保德信房地产基金，除购铺价格外，加上其他各项费用，其交易总额高达20亿元。另外，越秀区的天伦东鸣轩的14268平方米裙楼商铺售出，均价仅25202元/平方米，显然为机构入市的大宗交易。
租赁市场
大型商场租金同比升4%
来自第一太平戴维斯的数据显示，相比去年下半年多个商业项目开业的热闹情景，今年上半年广州零售商业市场显得较为平淡，仅有海印又一城奥特莱斯广场一个大型购物中心开业，新增6万平方米商业面积。
数据显示，今年上半年，广州零售消费市场表现较为平淡，受本土经济进入调整期影响，社会消费品零售总额增速放缓。但广州大型商场租金保持上升态势，首层平均月租金为1261.8元/平方米，同比上升4%，环比升1.7%。
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