民企中赫夺北京万柳地王 楼面价4.42万创新高

南都制图：宋小伟
央企参与“地王”被警示 保利微妙退出
“地王”愈陷尴尬：最新报告指，近三年北京入市地王总销售业绩尚未收回土地出让金
“姗姗来迟”的万柳准地王争夺战昨日揭开谜底，“黑马”中赫置地26.3亿中标。万柳地块总面积为77739平方米，折算后楼面价4.42万左右，创历史新高，地块溢价40%。据悉，政府将以每平米10000元回购，回购房面积为16400平米。
万柳地块此前在攀升过高的压力下叫停“冷冻”一周。央企保利昨日下午临时公告退出竞拍。
根据中原地产统计，2009年以来共出现30个地王，入市19个，总销售额446.46亿，不足土地出让金468.76亿的95%，就是说入市地王总销售业绩还没有收回土地出让金。这意味着当下一时风光的地王命运其实“尴尬”。调控不放松，外界不断给“准地王”泼冷之时，万柳地块注定是烫手的地王。
黑马中赫夺地
获得地块的中赫置地此前因2011年钓鱼台七号院35万元/平米的“北京最贵项目”而知名。昨日起拍价19.66亿元，历经近200轮报价，其中中赫和融创两家轮番紧追，最终以中赫26.3亿中标。经46轮报价后价格达到万柳地块价格上限26亿3千万元，随后竞拍进入政府回购面积环节，最终中赫以16400平米的回购面积竞得地块。竞拍中，国字头的房产公司表现镇定，鲜有出价。中赫、懋源等黑马房企频频举牌。
中赫内部表示，“赔本也要拿”。一位现场开发商表示，“政府回购面积到了20000平米就没有利润了”。
众多知名开发商对万柳地块表现了浓厚兴趣，包括保利、万科、融创、招商、中化方兴等均参与其中。万柳地块挂牌后，融创董事长孙宏斌就公开表示融创已和保利组成联合体，竞拍万柳地块。
但昨日下午，保利临时声明退出竞拍。保利发布声明表示，接保利房地产(集团)股份有限公司大股东中国保利集团通知，由于目前正值房地产调控关键时期，根据国家对房地产调控政策要求，考虑到北京万柳地块的情况，保利地产正式退出与融创地产组成的联合体，不再参加北京万柳地块土地拍卖。
值得玩味的是，昨日《人民日报》刊文称，调控关键期，央企参与“地王”争夺恐怕并不合时宜，被认为意指保利、中化方兴等“国”字号的大型央企参与竞拍。就在《人民日报》刊文后，保利声明退出竞拍。
地王收益未收回成本
万柳地块此前报价不断攀升，一度被叫停。为了避免“地王预期”的带动效用，北京市在本月4日叫停地王拍卖。竞拍之前，北京市国土资源局告知竞买参与方，在报价达到最高限价后，竞标方将通过竞争地块配建保障房面积的方式，决定中标者。而“合理价格上限”直到竞拍才揭晓，北京市国土局官员称“是出于招标公平的考虑”。
就在地王热拍之际，中原地产发布一份业内报告，称近三年北京拍卖的地王尚未收回成本。从2009年5月开始出现溢价率超过100%的住宅类属性地块，合计有30块，其中入市19块，平均溢价率达到了164%，总销售额446.46亿，不足土地出让金468.76亿的95%。这意味着，2009年以来19个入市地王总销售业绩未收回土地出让金。
“楼市调控导致销售市场萧条，而如果剔除其中销售比较好的金茂府等项目，地王项目的销售业绩非常惨淡。”北京中原地产市场研究部总监张大伟对南都分析，土地成本占售价平均高达42.2%，地王项目盈利预期很低。
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中原地产分析，出现土地成本占售价比创历史新高的主要原因，一是土地上市时间恰好在调控周期，需求锐减；其次拿地价格过高，2010年初的不理性购地已经明显影响了房企的利润空间。
地王难频繁出现
业内透露，大部分地王项目的签约情况并不理想：北京的累积签约率不足30%，明显低于目前市场的平均情况，今后一段时间地王难频繁出现。
业内向南都记者表示，广州地王频率出现较低，大型地王项目出现一般以两年为周期。在住宅地产中，土地拍卖受到政策的一定限制，因此当前地王多以商业地产出现。中原地产项目部总经理黄韬对南都记者表示，未来商业地产可能有地王，但是下半年出现的机会还是不大，因为房企资金受限制。业内不少观点认为，资金在逐步回暖，下半年拿地意愿可能会更强，但是不一定会高价拿地。
“目前广州地王有两种命运，一是企业为保持名节只好苦撑，或者利用其他盈利项目填补财务亏本压力。二是退地，地王加身，很容易让房企出现缺血，现金流断裂。因为地价成本高，变相挤压了房企盈利与利润空间。”全国工商联房地产协会理事吴新坚告诉南都记者。
中原地产项目部总经理黄韬对南都记者分析称，国家对住宅类用地实施最高限价拍卖和对楼市的调控政策，逼迫开发商们最近投向了商业地产的怀抱，商业地产逆势崛起，资金大量地涌入。致使成交复苏的地块基本属于商业地块，而住宅类地块依然未有明显变化。开发商现在实施的策略基本是“以价换量”，在资金链尚未全面畅通时，优质地块可能会在下半年受到追捧，但是在调控大环境下，普通地块可能会继续冷清。
北京中原地产市场总监张大伟认为，目前土地市场依然难言回暖，少数企业以高单价、低总价获得少数地王影响了市场的预期。类似万柳这样的住宅用地高溢价仅属个别现象。
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