“溢价地”频出背后：土地回暖或为短暂繁荣

一个，又一个。
6月18日，广州天河区的D4-B2地块，经过数十轮竞价，最终被恒大地产以13.22亿拿下，楼面地价高达32968元/平方米，溢价8.2亿元，溢价率167%。
这并非个案，在半个月内，北上广和南京四个主要城市先后出现“地王”，从而造成了市场一定程度的恐慌，有关“房价见底”和“开发商要涨价”的声音不绝于耳。
近日，住建部有关人士表示，绝不放松房地产调控，也在密切关注目前房地产市场回暖的现象，做好政策储备。
溢价重现
在过去的半年里，地方政府最头疼挂牌卖地——经常流标，影响市场信心，挂价低了又会赔本，干脆拖着观望。
6月13日，上海市青浦区以111.9%的高溢价成交了一幅土地总面积为4.98万平方米，挂牌起始价为17984万元，最终被元祖投资有限公司以38100万元的高价投得。
6月11日，通州两地块成交楼面价11800元平方米，北京通州房地产开发有限公司以总价34456万元获得运河河西区西海子棚户区两经营性用地
6月6日，上海出让多宗地块，其中嘉定新城D10-24地块溢价率435.5%，另一嘉定住宅地块马陆镇28-01地块溢价率也达55.33%。
6月5日，南京成交多宗地块，其中位于城南的NO.2012G07号地块被万科地产以溢价2000万的9.41亿拍得。
6月18日同场土地拍卖会上，经激烈竞价，天河软件园高唐新建区高普路AT030548地块，被万科以3.8亿元竞得。这块地占地30995平方米，起始价3.05亿，折合楼面均价3680元/平方米。
同样在6月18日，在经历34轮竞价后，北京门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地被地产商以2.785亿元的报价，溢价率50%，打破北京住宅用地两月“零成交”。
6月8日，上海共出让8幅地块，为2012年以来上海少有的卖地高峰。总成交金额26.74亿元，总成交面积为38.08万平方米。8幅地块中有6幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块溢价率高达435.5%。
日前，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，发布了“2012中国房地产上市公司TOP10研究报告”中指出，从今年6月份以来，全国20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%，其中住宅平均溢价率为12.75%，商业用地溢价率为18.85%。而去年8月份至今年5月以来，这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。
短暂繁荣？
土地市场回暖同时带来了房地产市场量价齐升。
上海易居房地产研究院出炉了《6月房地产市场成交量结构报告》，报告指出5月30个典型城市成交量创下近16个月新高，同时，5月中高端商品住宅的大量入市带动了整个楼市成交均价的回升，改善性需求已经逐步开始释放。
“溢价地”频出背后：土地回暖或为短暂繁荣
值得注意的是，在市场回暖的背景下，有的开发商趁机提价。链家地产统计数据表明，北京6月份21个项目年内成交均价出现一定程度上涨，占比约为28%，总成交量为2990套，占比超过50%。例如，保利·春天里项目从起价11900元/平方米直接提到了14000元/平米；华润公元九里三期开盘将从均价2.4万元/平方米涨价到3万元/平方米。
北京中原地产研究部总监张大伟表示，如果能够以价换量，调控部门乐于见到这个情况，不会出新政策，但是如果开发商逆市涨价，会招致意想不到的后果，调控部门是绝对不会让房价在年内涨回来的。
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对于土地市场的回暖，张大伟也认为，土地市场未全面回暖，个别的“地王”地块，有地方政府操控的嫌疑。今年以来，地方政府放缓供地节奏，因为楼市的萧条，开发商拿地积极性不高，地方政府为避免流标过多，放缓了土地上市节奏，特别是住宅类土地供应明显减少。
目前成交复苏的地块属性基本都为商业类地块，此类地块在最近几年并未冷清。而住宅类地块目前来看依然未有明显变化，虽有部分溢价率比较高，但都为一些小地块，住宅类“地王”目前来看并未出现。
其次，目前土地市场虽然有所复苏，但主要原因是供应有所增加导致，前几月的土地市场冷清也与地方政府不愿意低价出让地块，而减少供应有关系。
张大伟认为，土地市场可能出现两个极端，小部分热点区域的地块可能受到市场热捧，而其他一些地块可能因为调控的影响继续降温。目前来看年内大部分企业依然处于去除库存的状态，难以全面购买土地。
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