文字直播:大学城居住价值研讨论坛

网易房产讯 随着大学时光开启大学城的住宅之路，这片沃土便被众多开发商所觊觎，越秀、广物等大开发商也开始了大学城的豪宅探索之路，尚泰、华盛投资等开发商也加入这个队伍。目前，大学城在售和待售楼盘，皆定位高端，专梯专户大有所在，大学城迈进了全面开发豪宅的时代，这片土地的居住价值再次被关注。7月10日下午3点，由合富主办的大学城居住价值的研讨论坛在大学城举行，网易房产全程带来文字直播。


合富辉煌首席市场分析师龙斌
文字实录：
主持人：各位领导、各位嘉宾、各位媒体的朋友们，大家下午好。欢迎大家光临本次流动的豪宅盛宴，归向何处？大学城居住价值研讨论坛，我是合富辉煌的龙斌，非常荣幸。
首先请允许我介绍今天出席的嘉宾，他们是：
胡润创始人胡润先生
广州市城市规划勘测设计研究院城市与建筑设计所副所长叶青博士
中山大学岭南学院夏南新教授
出席本次论坛的还有大学城开发商的代表、各位广州主流媒体的媒体代表和领导，谢谢大家。


胡润创始人胡润先生
刚才看到大学城的片子，大家有没有注意到，有一个对大学城四个误读、交通、环境、生活氛围和配套。其实如果到大学城来看我们会发现这些方面恰恰是大学城最大的优势，它的交通、环境、配套资源都是优势。
广州大学城经过十多年的建设，它是在2001年12月广州就正式公布了广州大学城的发展规划，2003年1月份启动建设，2004年9月1日一期全部峻工投入使用。大学城的发展是广州城市发展和广州大学教育发展的一个分站，今天站在这样一个研讨的现场，我们站得高度会更高，我们的视野会更广，还有国际视野的胡润先生也来参加。
一个区域的居住价值大与小、发展的空间潜力如何，一定要看这个区域在整个城市规划中的作用，看政府的投入、也要看这个区域的自然环境、生活环境，配套以及一系列跟政府有关的投入。在这里今天有幸请到权威的专家在这里跟大家一起来解读分享他们的研究成果，也会让我们对大学城的居住价值有更深的认识。
第一个环节是主讲嘉宾的演讲环节，第一位有请广州市城市规划勘测设计研究院城市与建筑设计所副所长叶青博士来给我们解读一下在大广州格局中的功能和角色，有请。
叶青：谢谢各位领导、各位专家。我是广州市规划院的设计师，对广州大学城从规划选址到现在的建设，到以后大学城二期建设的情况都比较了解，所以我们从规划的角度对广州大学城做一些分析和前瞻性的解析，看看对各位或者是对房地产开发有什么样的作用。
首先广州大学城大家都很熟悉，从规划开始到现在经历了十年时间，这十年时间规划和建设时间有2-3年，剩下的6年时间都是投入使用。大学城从规划到建设的时间很短，当时是一些特殊的情况，能够实现的是一个伟大的创举。
大学城的意义也不用过多强调，广州大学城是因为广州而存在的，也是因为广州这个城市所处的重要的历史地位、经济地位和政治地位所决定的，广州市城市建设总体概念规划提出了巩固广州作为华南中心城市和经济城市的重要作用，其中把大学城建设成为国内一流的大学园区，这件事是有意义的，而且是实际操作的举措。
回复该发言

广州大学城的选址大家不是很清楚，最终选址在小谷围岛和小谷围岛南部区域，我们所熟悉的就是小谷围岛。在选址过程当中也有一些论证，很多专家包括我们设计院和领导的综合论证，最终选址在小谷围岛，当初大学城的选址选在龙岩洞和花都区域，但是最终选址在番禺区的小谷围岛。选址的原因其实很简单，(图)从这一张图可以看出广州市大学城所在的位置在整个大广州都会区实际上是一个中心的区域，当初为什么选择小谷围岛，主要是因为小谷围岛拥有独特的生态环境、自然环境。第二个就是在交通方面是离市区是最近的，同时它有一个相对独立和空阔的用地，这个是硬性条件。
实际上我们有一个选址的原始的驱动力，整个广州市的城市发展都是沿着珠江水道由西往东再往南发展，大学城的选址应运广州市发展的方向，所以选址在小谷围岛表面上看是偶然因素，实际上有一些必然性在里面。这一点在公开性的文件没有这样提过，但是接下来大学城再往下发展，广州新城、广州南沙地区都是沿着珠江水道发展，所以选址小谷围岛是一个必然的结果。
(图)这张图是广州大学城小谷围岛总平面图，整个大学城实际上是分成两期，小谷围岛是一期，但是小谷围岛集中了10所高校，所以用地仍然很紧张，但是小谷围岛建设之后的生态环境和自然景观环境相当优美，所以这里面有规划核心的思路和思想，等一下在后面会和大家做一个分享。
广州大学城的定位最核心的定位是国家一流的大学地区，学研产一体化发展的区域，面向二十一世纪，适应市场经济体制和广州中心城市地位，具有信息化、生态化特点的大学园区，从现在看生态化的特点已经形成，信息化在不断的提高过程中。
第二个地位就是中央智力区，叫CID，这也恰恰契合了大学城所在的空间区位和所有的功能区位，也就是说是广州市大脑的核心区域。
大学城为什么选址在小谷围岛或者为什么形成？实际上这里有一个表格，我也会详细的说明。它实际上是三个需要促进的解决，一个是提升城市竞争力的需要，这也是广州市政府和广州市城市发展的需要。第二个是高校事业发展的需要，这也是这几年来整个中国高校事业的突飞猛进的需要，特别是广州作为广东地区和华南地区核心教育的需要。第三个是城市空间发展的需要，广州市城市空间沿着珠江向南走必然的选择。
(图)这一张图是整个广州大学城航拍区位图，小谷围岛是广州大学城的一部分，是在北面，总人口35-40万人，相当于一个中等规模的城市，当然总投资规模是200-300亿之间，这个是规划范围。
(图)这是土地用地规划，大学城在小谷围岛和大学城南部未来土地的利用情况。
对于广州大学城的规划理念和特点，我做一个简单的介绍。大学城形成至今实际上是经过了一些比较严谨的论证和规划研究，实际上我们在规划里面有一个叫TOD的交通引导开发，就是广州市城市建设总体规划纲要里面提出政府要预先控制轨道交通沿线土地，并做好基础设施带动沿线沿站地方土地开发。
第二个是组团生长的结构理念，大学城分成了若干的区域，有的组团是两个学校或者是三个学校形成一个组团，这个概念在规划上叫做生长，有利于每一个校区独立的发展和生长。
这个是广州大学的新校区，是广州大学城第四个组团，这个组团是位于小谷围岛的中间，这仅仅是一个学校就构成了一个组团，但是这个组团是由教学区、生活区以及其他的功能配套组成，这就是一个组团。像广药和华工是属于另外的组团。
第三个是光落组织概念，主要是指大学城道路的绿化网络和教学科研的功能网络。
第四个是生态优先，也是目前大学城实现最好的理念。
第五个是数字化虚拟城市概念，这个还在准备实现的过程当中。
回复该发言

大学城的规划特点，第一个就是按照城市的规模、规划空间和结构功能布局，广州大学城重视大学城作为一个特定功能城的特征，而且作为大学集中地的特点，以资源共享为原则。大学城功能上可以分成四大功能，一个就是校区里面的教学区、第二个是生活区，第三个公共设施共享区，第四个就是其他的区域，比如说保留的村落和文化商业设施。广州大学主要的教学和生活区是围绕环状的图，而整个公共资源共享区就是内环路里面，沿着主要的中轴线是商业、金融、居住。现在小谷围岛的主要居住用地都集中在这一条轴上，现在有一些房地产板块，大学城的面积也很紧张，所以在规划之处并没有很多居住的门槛，这也从一方面提高了居住用地的价格，现在这条轴线实际上正好契合了广州市第三条轴线选址的位置。广州市第三条轴线选址经过了这条轴线，这个在规划之处并没有把这条轴线作为广州市的轴线，这条轴线和珠江新城广州塔的位置正好对应，也正好呼应了广州市的轴线。
广州大学城首期18平方公里的用地是非常小的，这也是绿地的需要所制约的，这个也是在早期规划当中迫不得已的，从国内外先进的一些大学城的规划来说，绿地要占一定的比例。早期认为小谷围岛仅仅是教学的功能，实际上现在居住的需求也相当大。所以我们在大学城二期规划里面在居住用地会有一些增加，当然不是颠覆性的增加。
(图)这个是大学城二期，大学城二期的面积是一期的两倍以上，布局也是延续了整个一期组团生长的模式。
这个是第三个理念就是完善的共享设施，这其中就是把整个小谷围岛城市级的公共资源放在这个区域，实际上整个建设量是相当大的，但是主要是分四大块，学术馆、交流中心、图书馆等等，现在还有体育馆等等。
还有道路交通，大学城的交通是南北向的高速，南北向的交通干道、和地铁4号线，南部快速线已经形成，以及东西向的滨江快速路，(图)这是大的网络图，红色的是高速路，褐色是快速路，蓝色的是主干道，从这个可以看出大学城规划的道路网络，未来大学城的二期也将逐步完善，这样在可以预见的十年和二十年，整个大学城的交通将会非常的完善和便捷，这个区域也将成为广州市向南发展相当成熟的区域，当然需要十到二十年的时间。
这个是高比率的绿化系统，首先有一些绿地城市公园进行保留，小谷围岛做得非常成功，大学城二期同样要延续这个理念，保持校区绿地在40%，生活区达到35%。
还有旅游系统规划，小谷围岛已经成为广州市主要的旅游点和景点，未来广州市大学城也不例外，除了路上交通还有谁上交通，但愿在不远的将来会形成以小谷围岛为核心的整个大学城的广州市的重要的旅游结点。
广州大学城是依托教育产业形成的，不仅仅是学校那么简单，是学研互动的区域，在房地产开发，在一些产业园区，现在小谷围岛形成了以中轴线为核心的主要的产业的覆盖面，未来在大学城二期的产业和图书馆以及相配套的房地产设施，其实随着时间的推移大学城小谷围岛房地产的价值将是相当可观，潜力相当直达。因为居住用地对于大量的科研和教学的一线是少了一些，但是需求是相当惊人的。
我们目前正在进行的广州国际科技产业园的合作规划，也就是国际创新城的规划，实际上也是广州市大学城的二期，是以产业布局，以高端的地产项目为主，这个项目还没有最后落实，这个也是正在进行之中的。这是大学城居住和大学城高端居住的分析，我认为一个好的大学城，国际一流的大学城是没有清晰的边界，小谷围岛是形成了清晰的界限，也就是说内部的功能需求相对比较稳定，未来虽然在大学城二期会有一定的居住用地，但是在大学城内部的居住用地还是比较紧张和相当稀缺的资源。
回复该发言

从规划的角度和专业的角度对于广州大学城一些前期的规划选址和未来规划的作用做一个简单的介绍，其中有一些地方说得并不是太准确，因为大学城的规划并不是我们一个单位我一个人完成的，我也是从我认识的一个角度，和我觉得合理的一些想法给大家做一个简单的介绍，我的介绍就到这里，谢谢。
主持人：谢谢叶博士，刚才叶博士从规划专家的角度给我们详细解读了广州大学城建设的城市定位、先进理念、以及对大学城产业和教育相关的配套一些规划方面的认识，同时我觉得值得关注一点，他特别讲到大学城后续的二期，国际创新城，其实是广州城市发展又一个大手笔，这一点更具有很强的新闻价值。从大学城本身来看，其实刚才讲到有几个确实是非常关键的，大学城的定位对于广州整个城市的发展，广州作为国家中心城市定位为国际商贸中心以及世界文化名城，那么大学城的重要性，作为中央智力区的发展，和广州的发展其实是一致的，这一点我听到很有感触。
另外整体大学城所有的规划大家都可以看到，包括我们现在已经实现的，这里是一个自然环境配套各种各样的交通区位等等都能够体现出优越性的，很值得大家来的地方，我不知道大家平时来不来。我平时会过来，因为主城里面很挤，我来的时候有很多湿地公园，很多公园来放风筝还有很多阅读的设施等等。
最为稀缺的一点刚才叶博士也讲到了，这里是一个绿心，绿色的植物和生态覆盖率非常高，广州现在不缺中央商务区，也不缺会展区，但是十分缺乏一个绿色的能够也代表未来广州城市发展的标志性的地方，这里就有。
再有刚才叶博士也讲到，一期住宅的规划都是最核心的中央的位置，南部、北部，都集中在所有的标志性的城市级的设施的周边，再从二期南边的发展来看，一期的稀缺性在规划上面已经显现出来。而且大家刚才叶博士有一个学研产一体化的定位，它的产业已经开始了，高科技、旅游、房地产业未来还有，现在其实只是开始，所以这三个方面我印象非常的深刻，再一次谢谢叶博士从城市规划、区域发展的高度为我们解读大学城的价值。
接下来有请中山大学岭南学院夏南新教授对大学城的过去、现在、未来，对大学城的价值进行他的诠释，有请。
夏南新：尊敬的领导、各位嘉宾、你们好。今天我演讲的题目主要是谈谈大学城居住价值的诠释。首先谈谈大学城，我们先理解一个概念，先是有城市化还是先有工业化、产业化？谁能回答这个问题，当然我不要你回答，我自己来回答。答案是不一样，有人说是先有城市化，然后有工业化和产业化。另外一个答案刚好相反，我的观点是先有工业化。我是这样理解的，先有工业化和产业化，然后再有城市化。为什么？比如珠三角提供的三来一补的企业遍布在田头、村头和田边，这些企业要有员工、员工要有生活、居住、食物，所以慢慢的就有市场，如今连成连成一片就成城市化了，所以就建成高楼，所以先有工业化再有城市化。
说大学城是教学产业化也不对，学研产一体化跟城市化是同步的，因为在2003年1月到2004年9月，9个月的阶段把规模宏大的城市建起来，可以说是拔地而起。所以在2004年9月1日开始以来，它就是城市化了。可能主持人会问我一个问题，大学城跟一般的城市和城市化有什么区别？特别是跟国内外大学城的区别？我想我们的区别就是在9个月内把一个大学都市建起来了。
第二个问题，回到我们的主题，就是居住价值。价值在经济学里面解释就是经过劳动力获得。原来小谷围岛是原生态的，劳动力获得很少，没有什么加工，原来是三包就是三包，是小区就是小区，通过劳动力大军过来就建成了雄伟的城市，所以它的价值就增值了。所以经过劳动力的厂商就有价值。
回复该发言

第二个就是法律价值，法律就是权，为了能生权争得你死我活，为了权力是属于你的还是属于我的也争得不可开交。所以在法律里面用权来定义价值，租赁和融资租赁这种价值都有不同的界定。
第三个价值界定就是资产=负债+所有者权利，这种价值的定义在座的公司的老总经常见到，就是帐本上的税制。真正的价值评估是由未来的效用和收益进行折现以后若干时期折现值的和就是内在价值。价值就是以未来的效用和收益成正比，效用就是我们住得比较舒畅，我们觉得很管用。收益就是我们转手或者是出租，这就是收益，所以大学城的内在价值与收益和效益成正比，与折现率反向变化，折现率越大，大学城的居住价值越低。
反向变化的折现率是一个怎样的情景呢？大学城没有开发之前也是很安逸的，自然很好，风险率很低，折现折得更少，当然它可以抵御我们无法抵抗的风险就是通货膨胀，哪怕你处在边缘也逃不过通胀的影响，所以大学城的居住价值是无比巨大的。
价值的评判主要在于它的稀缺性，我来自中大，经历了广州的发展和变迁，1994年就来到了岭南学院。我总告诫别人但是自己总是办不到，滨江的楼盘是稀缺资源，要出手就出手，不出手就后悔了。星河湾就是1万多平方米，现在5-10万都买不到了。大学城小谷围区域具有稀缺性，稀缺性的优点叶青博士讲得很透，当然我也可以说到，大学城位于广州南拓轴上，有利于良好的城市功能的互动。
广州是北优、南拓、西联、东进的发展理念，2000年-2003年中国高校不断的扩招，所以就诞生了很多大学城，深圳有大学城、北京也有，具体的大家都了解。大学城在国外也有半个世纪的发展时期，中国20世纪初80、90年代开始起来的，高校开始初期城市化逐渐显现，国外的大学城的模式等一下别人会介绍。像英国的剑桥、牛津，他们就剑桥科技园，美国的硅谷也有斯坦伯克利这样的世界名校，周边也建了科技园。特别是1201公路两旁布满了密密麻麻高科技公司，著名的思科、英特尔等公司，他们都是把科学技术和生产一体化的科技园。
美国硅谷学研产结合主要源于什么呢？美国东海岸是纽约，所以毕业生纷纷都去了东海岸，后来一个有名的教授在大学园里面找了一块地发展不动产项目，提供给毕业生来进行风投，也叫天使基金。所以逐渐衍生出来很多著名的公司。广州大学城未来也会出现很多风投，会诞生出未来的思科、苹果、英特尔。
在印度有班加罗尔，班加罗尔的软件外包在世界上是数一数二的。在日本科技城距离东京50公里，大学城到广州是18公里的路。
广州建立大学科技园是指日可待的事，原因有几个：第一个就是像中大不仅把主要的行政部门搬到大学城办公，比如说学生处、教务处等等几大处，它们的核心主要的处长和副处长都在大学城办公，在新港西的老校区只是一个办公室。中大的主要部分来到了大学城，心脏来到了大学城，我是这样定义和认为的，所以在广州校区逐渐被周边的繁华喧嚣包围，不便于学生的学习和老师搞教学科研。在中大西门开了一些广州布匹交易园，一个是搞交易的、一个是搞教学科研所以很热闹，老师很难沉下心来进行科研，所以他们的重心会逐渐转移到大学城。
我自己有一个观点，不如搞一个中大科技园，虽然钱不会来得很快，但是产值不会低，而且更有愿景。为什么要搞一个布匹交易园，不搞一个中大科技园，只有中大的牌子才叫得起来，才能吸引很多的风投，我们把门槛设高一点。现在是无法改变了，因为它已经是布匹交易园，所以就指望大学城。
回复该发言

中山大学大学城落户国家超级计算机中心，是国防科技大学在校外设得第二所国家超级计算机中心，这个计算机中心可以服务很多企业，周边就会诞生很多下游的产业链，这些产业园要居住，要距离自己工作单位近的地方工作，所以就会选择周边的楼盘。
第二个广州大学城建立科技园，现有的北上广的就业观点会改变，这个格局和百分比也会分配和打破，所以更多的大学城愿意留在大学城科技园。
最后一句话广州大学城，特别是广州大学城的居住板块，不仅是全国乃至全世界处于领先地位，更可以说处于领导地位，刚刚叶博士介绍的论文资料就很有说服力，他是很高端的。好的，我的发言就到这里。
主持人：谢谢夏教授。
主持人：谢谢夏教授。刚才夏教授也跟我们分享了广州大学城，从大学城工业化、城市化、产业化随城市化一同发展，他特别强调广州大学城稀缺的价值，他还提到收益的价值。相信夏教授对大学城居住板块看好，包括科技园很快都会在大学城不断的生长出来，可能到时候出来的是区域级的，在广东甚至在中国全世界都可能出现像美国硅谷那样的企业，这是一个美好的愿景，接下来我们肯定会关心像中国的财智人群这类人，他们在教育和不动产方面是一个什么样的观念和投资。另外大家也会关注世界级大学城，其实广州大学城未来的发展方向是世界级的大学城，那么世界级的大学城或者是大学区域，很多是没有边界的，居住的人群怎么样？国外特别是发达国家有影响力的人物都喜欢居住在哪里？我相信大家对大学城的物业也都非常的关注。
接下来有请重量级的嘉宾胡润百富的创始人胡润先生给我们做精彩的演讲，欢迎。
胡润：各位女士们、先生们、龙斌先生大家下午好。首先我很开心能够再次有机会回到广州，我第一次来广州是十多年前，那时候我和朋友们在珠江边上，我们一边喝茶、一边喝啤酒、一边聊天。这些年没有来过广州，第一次就到了大学城，看那么多学生集中在一个地方，我很感动，也谢谢你们邀请我过来。


胡润百富的创始人胡润先生
主办方邀请我主要是谈一些国际化的因素，所以我就从几个概念去说，第一个概念大家知道英国首相最近跟新闻集团的主编，英国媒体很意外，自己的首相跟最重要的新闻集团变成了亲密的朋友。英国媒体的关注度在哪里？他发现英国的首相就住在牛津大学附近，基本上英国的贵族住的地方就是在牛津大学的隔壁。这是一个偶然吗？另一方面历史上最有影响力的首相的家也是在牛津大学，其实不是偶然，因为牛津是文化的积淀。
大家知道欧盟的金融危机很严重，所以我们想各种各样的办法挣钱，都希望你们去看奥运会，多消费、多购物。大概在4、5年前我发现有一个趋势，在我的朋友圈子里面有不少人在通货膨胀安全的地方投资，我发现有不少朋友在大学城投资，我的大学是多伦大学，它也是在大学城里面，大概是5万人口的城市，但是这个大学占了1.5万人口。我发现我的朋友里面为了安全，在金融危机比较危险的时候，我们预计英国的通货膨胀要上去，我们要寻找一些安全感，我的朋友有一些就去投大学城的物业，特别是金融危机的时候。所以广州大学城是很了不起的，我记得我第一天在伦敦的金融中心工作，我觉得金融中心有很古老的历史，所以我就看了一下，很不错。我发现它是1667年左右建立的，第二天中午我又出去走了，我发现很多教堂都在附近，我很意外的发现基本上都是1670年左右建立的，而且基本上都是一个建筑师做的，这个建筑师很有名，是英国的骄傲。
回复该发言

为什么？因为在1666年在伦敦发生了大火，然后伦敦的金融中心都没有了，过了五年之后重新建立起来，当时最有名的建筑师把教义看得很清楚。
我觉得你们在这个时候策划大学城，在这个时候把教育做出来，我觉得是相当好的时间。怎么样从富豪变成贵族。新贵族就是这一代的企业家要追求责任，所以新贵族是中国最大的趋势，有人在国外问我，中国的新贵族在哪里？都在北大、清华、中大里面读EMBA，我最近参加一个慈善晚宴，这个慈善晚宴不是很大，但是前面坐的全部是企业家，我说怎么邀请这么多人？很简单，这个是中欧一桌，这个是清华一桌，中国学习也是很明显的趋势。
现在高考结束了，90%的考生基本上找到了自己的工作，还有10%还在找，所以大学城现在基本上没有多少人。
现在我们发现很多有目标做到新贵族的人群，都是到处旅游和出差，新的研发和新的思路对他们来说是非常重要的。
目前在广州上百富榜门槛20亿人民币有37位，我们找到了37位，55000人是千万级的符号，广州有1千万的人口，所以有资格有财富能力买得起大学城的物业，我认为是绝对没有任何问题的。
如果你是东部的美国人，基本上都是居住在波士顿，所以目前广州市大学城是非常好的实践，你们有很大的机会，完全可以看美国是怎么样做的，可以看英国的好处在哪里，把两边都学习好，把广州也做好。
目前的富豪都想变成新贵族，富豪变成新贵族需要一个过程。我是英国人，我做了很多的事情，英国女王给我一个爵位，这就是新贵族的身份，新贵族需要有文化的积累，你必须得了解自己国家的社会文化，你必须得了解国家的文化，如果你看美国和英国新贵族的选址都是离大学非常接近，这个是非常普遍的。
我就先说到这里，谢谢你们的邀请，我非常的开心。
主持人：谢谢胡润先生，大家都没有想到胡润先生的中文这么的流利。刚才我们也听到胡润先生说了全球发达国家，英国、美国大学园区居住的特点，应该说大学园区对新秀级的领先人物都是非常好的居住，另外他也提到了，我也注意到了大学物业在经济困难的时候投资力仍然是可以看到它的影响。这其实说明物业的价值本身是比较稳定的，或者说它的潜力更加大，当然我们也看到胡润先生对中国的评论，富豪要变成新贵族，这是一个趋势，我相信城市的发展、大学城的发展给富豪变成新贵族提供了一个特别好的居住选择。
再一次感谢胡润先生，我们用掌声再一次感谢胡润先生。


接下来是第二个环节圆桌讨论环节，大家都是老朋友，可以轻松的聊一些关于大学城、市场未来发展的话题。
越秀地产在大学城地块非常多，有九块，他们也在这里有多年的耕耘，在这里投资是他们非常慎重的选择，也是非常看好这块风水宝地，下面请越秀地产的策划总监伍岳峰跟我们分享一下他们对这里的价值还有他们对这里发展的看法。
伍岳峰：谢谢主持人，作为一个地产的从业人员，我觉得做地产最成功的地方在于发现城市的潜在价值以及它的潜能在哪里，从而挖掘和创造居住价值。为什么这样说呢？两年前很多人都不太看好的情况下，越秀地产下了重手笔把大学城的居住地块的9块地都拿在手上，这个首先体现我们对大学城城市价值非常看好。为什么这样看呢？首先有几条定位，第一条它是一个中轴之城，对中轴线的建设，越秀地产70年代初参与了广州第一条中轴线就是海珠区到江南西的中轴线，越秀地产在江南西的建设，目前变成了广州市城市价值非常昂贵的地方，这个是80年代的。
回复该发言

到了90年代越秀地产从燕岭公园沿线一直建了不少物业，包括维多利广场、财富广场、城建大厦、广州国际金融中心，这条中轴线目前是城市价值最集中的地方，我们在2年前就看好这个是未来广州的第三条中轴线，我们从政府的城市规划以及在“十二五”规划里面谈到的智慧以及高新技术产业和高新科技产业园以及金融城的建设都集中在从火炉山到凤凰山到科技韵路大学城一直到番禺国际创新城的这一条线上，也就是说今后这条线将带领广州未来10-30年的发展。从这个角度分析我们马上就大手笔的购买了地块，我们觉得它的定位今后是一个中轴之城，也是一个大雅之城，同时也是一个休闲之城和生态之城。因此居住价值非常高，刚刚胡润先生说是从符号的贵族，体现的是新贵族，有钱都是往高雅方向发展，这个大学里面有星海音乐学院和美术学院，这都是非常高雅的地方。
第二个大学城是休闲之处，建筑密度非常低，人口不多，在周末可以沿着江边骑着自行车，非常的休闲。同时它也是生态之城，由于珠江自然环境的因素，它给我们创造了一个比较好的自然环境。
最后，同时它也是广州市的风水宝地，所以我们从这几个方面考虑，我们的地块从规划设计都是定位非常高端，开发出的产品也是定位高雅高端，目标客户群定得比较高的项目，从这个角度上，我觉得大学城的居住价值非常高，谢谢。
主持人：谢谢伍总的精彩发言，越秀地产确实把广州的三条中轴线已经全部囊括，特别是他提到未来的发展空间，值得我们去重新认识。
还有一位是大学小筑开发商广州华盛集团黄健文副总经理，也请黄总跟我们分享一下，在大学城是一个各方面优势都非常明显的区域，你们有没有特别的认识。刚才伍总说他们是向高端发展，也请您讲一下。
黄健文：大家下午好，非常荣幸参加今天下午的论坛，刚才伍总从比较高的高度谈到了大学城的城市居住价值，先谈谈我个人的一点认识，大概两年前我是第一次到大学城，在我的印象中大学城是比较遥远的。我接触大学小筑的这个项目是两年前，从珠江新城过去我一直认为是从南沙和番禺过去，但是没想到我去的时候就是10多不到20分钟分钟的路程。从这个角度来讲，一个国际级的大城市10多分钟还是在城市的中心，刚才开篇也谈到对距离的误解，我第一次过去也确实感觉到并不是我想象的那么的遥远，这是第一感觉。
第二个感觉就是一进去之后满眼都是绿色，在珠江新城里面是非常烦燥的心情，来到大学城突然有了宁静的感觉，这个是第一次进大学城的心情。讲一句笑话，如果说世界上还有一见钟情，那么我对大学城确实是一见钟情，这个是我第一次见大学城的感觉。

刚才胡润先生和各位专家都谈了大学城整体的价值，我从比较微观的角度谈谈我的认识，因为一直在做大学小筑的项目，我认为一个项目或者是一个项目的居住价值和升值潜力最终的关键点取决于哪里？我们经常说它所占有资源的稀缺性或者是占有资源的长久性。刚才两位规划的博士都谈到它其实已经是成型的，从它的规划、从它的绿化、从它今后的绿化来讲都是成型的项目，所以从这个角度来讲，大学城从规划、绿地和环境不会有太大的变化，所以谈居住的价值和住宅的价值，也就是说他在这里，首先谈到从中心到这里的位置，再谈到我们在这个位置上所占领的资源，这个资源最关键的一点它可能是在比较长的时间内，或者说在广州市今后比较长的时间内是不会变的，这个是""豪宅和居住价值很关键的一个点，这个是从个人比较微观的角度谈的。
回复该发言

刚才龙博士也问到一个问题，就是我们在做这个产品的时候有什么样的体会，我就简单的介绍一下。我们的项目大学小筑刚好是岭南印象园的正对面。刚才伍先生也谈到了大学城的风水，大家如果有机会去看一下我们项目所处的位置，就是珠江怀抱的位置，这个我都不懂，我不是很清楚，这个可能伍总更清楚一点。
我们做这个项目的时候重点考虑了三个价值的利用，第一个就是景观价值，大学城进来之后每一步都是景，如何利用好景观和绿化以及江景，这个是我们做项目的一个很重要的出发点，大家如果有机会去现场我可以给大家详细做介绍。
第二个就是如何利用大学城的人文价值和人文资源，我们在规划的时候也充分的考虑到了业主以及业主小孩在里面生活，如何利用各所大学的配套，包括我们跟星海音乐学院做了琴房、画室、国际双语幼儿园等等，这就是充分的利用大学城人文资源和价值的一个方面。
还有一个方面就是如何将楼盘的环境与整个大学城的环境相融合的规划，如果大家有机会去到我们项目可以看到，我们从围墙设计到正对岭南印象园大块绿地的预留，其实我们都是从另外一个角度退让出一些空间和地方做充分的绿化，不会让整个小区和整个项目有压迫的感觉，充分的考虑了项目与环境的关系。
这里面还有很多东西可以讲，希望大家会后或者是今后有时间到我们项目，我会给大家做一个比较详细的介绍，谢谢大家。
主持人：谢谢黄总，听了黄总和伍总的发言我也有感受，就是开发商在这样的区位、交通、生态、人文各个方面都比较独特的地方，他们在用产品用自己的投入来打造符合大学城地位的产品，其实还是可以期待的，我觉得从这一点来看，我们的行业在进步，不仅仅是区域价值在不断的挖掘，行业也在进步。

接下来请合富辉煌集团首席市场分析师黎文江先生也给我们谈谈，因为今天的主题是流动的""豪宅盛宴，归向何处？流动是珠江在流动，城市和珠江有很大的发展，刚才各位嘉宾都谈到了这个，这个是占据了流动的方向，我们的不动产和居住价值的挖掘会得到更大价值的体现，刚才也谈到这么多，是否也请黎主任给我们分析一下，从现在来看广州的标杆性，比如说二沙岛，我们这里也是一个大岛，而且各方面的研讨和优势非常的明显，能否请黎老师跟我们分享一下您对大学城的价值和豪宅的走向的观点。

黎文江：谢谢主持人，在谈这个问题之前我想回应一下当时拍这块地的时候有很多争议，就是一平方米的地价是9000元，当时有很多的争议就是大学城的住宅到底是给谁买的，给谁住的？大学城不是应该给老师住的吗？为什么要盖""豪宅，这个是争议。但是现在这个争议已经被事实证明。
刚才胡润先生也说了，大学城附近有很多的贵族和不少的官员，广州的大学里面大家也知道中山大学，中山大学里面很多不是老师在住了，有一些人3万一平方米买中大的教授的房子，但是都不肯卖。很多的房子不一定是老师住了，大学里面一定要让老师住，这个是比较狭窄的想法，几十年前大学是一个象牙塔，里边的学生都是象牙塔里面的佼佼者，但是现在大学已经开放，观念也要改变，这个是第一个。

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第二个现在已经算不上""豪宅，价格是2万/平方米基本不算豪宅，在中心城区基本都是这个价格。从价格来说不是豪宅，但是从价值来说，这个价值可以媲美与二沙岛和珠江新城的豪宅。二沙岛的价值在哪里？二沙岛住宅居住的地价是整个广州市最高的，从地价的角度来说，它的主要价值就是是一个容积率非常低的区域，从这个角度来说它是低密度的居住价值所在。
除了这个之外还有一个就是居住群体的社交圈价值所在，价格确定了住在那里的人是什么阶层，我觉得价值就在这里。
珠江新城的价值在哪里？珠江新城的价值在商业价值，因为它是CBD核心区，商业价值非常高。另外这么高的价值，几万元一平方米，10万元一平方米，并不是说建筑有很高级的地方，也不是说地段是很高的地方，而是居住在里面的人要有这个门票，要有10万元/平方米的财富才能够进入这个社交圈，才能进入这一栋住宅里面，并不是说建筑物只是10万元/平方米，而是你进入这个住宅里面要有这样的财富。
大学城的价值在哪里？生态健康的价值，现在大家很注重环保，生态在二沙岛和珠江新城不可能完全达到，我们要居住在生态健康的环境。居住在这里面的群体是社会的新生力量，是我们的未来。特别是年纪大的人在这里，跟年轻的学生在一起，晚上散布跟运动场在一起，或者是食堂在一起的时候感觉到活力，使你的心态更年轻，这个跟二沙岛跟富豪们住在一起的心态是不一样的，所以这个价值不同。但是从居住的价值来说，肯定比二沙岛和珠江新城要好得多。

我们是流动的""豪宅盛宴，就是叶总说的，很恰巧，这个就是珠江流过来，从二沙岛流到大学城，从风水的角度来说是龙脉的风水流过来，我们的豪宅流到这里不动了。再往下第三条中轴线确定以后豪宅在什么地方？神归在这里，我的讲话也到这里，谢谢。
主持人：谢谢，黎老师的讲话，大学城确实有独到之处，二沙岛和大学城未来得生态和大学园区的价值，引用伍总说的文昌之脉。
伍岳峰：古老的广州城在清代的时候是在清水旁边，当时是广州学工，到了70-80年代广州东边也是一个城市的仓位，一个城市的规模扩大了，就逐步的按照比例往东南方向走，所以最早听叶青博士讲的城市规划真的是一个巧合，我估计省政府的领导也很有先见之明，选了一个城市的文昌位作为大学城，是巧合也好，还是领导智慧本身就有这个知识，我们认为今后这个地方是非常好的地方。
主持人：偶然中有必然。
伍岳峰：对，大学城北面是金融城，南边是国际创新城，有生物岛和常州岛，常州岛是中国近代史上非常有历史传承的岛屿，上面有一个黄埔军校，还有南海神庙，再往东南看是南海观音的像，还有三个塔，莲花塔、琶洲塔、和赤岗塔，这个是城市建设的时候考虑了河流的变迁，建起塔之后，广州城市的文风鼎盛，出这个主意是广州中山的黄总的老乡，在明代的时候就听了他的意见，建了这个塔，过出他所料，建了这个塔的第二年广州就出状元了。
主持人：谢谢，确实有来龙去脉。
在座的媒体朋友也是资深的专家，对广州的发展变化走向也看得非常的清楚，接下来有请媒体朋友也发表一下你们的看法。
李义峰：今天大家讨论大学城的价值，记得几年前大学城拍地的时候，当时我写了一个评论，就说绝对不会，为什么呢？我对大学城区域的价值用一句话来概括，我觉得这个地方是万千宠爱集于一身，放眼广州市各个地方，没有任何一个地方集这么多外在的天然的优越条件，它是江中的一个小岛，相对离市中心比较近，自然条件比较好，另外政府规划在这里投入了巨大
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的资源，比如说最近的利好就是新的广州市市长上任以后新提出来的一个市政的方向，就是把广州市的第三条中轴线确认下来，我觉得这个就是对大学城价值的再一次肯定，所以我认为大学城是集万千宠爱在一身，今天中午跟伍总聊天也说了，以前广州南岸宋代的时候这边都是海，但是大学城的岛在宋代的时候已经在海之上，所以我觉得这个价值确实是没有别的地方可以比上这个地方。
大学城的价值首先跟大学城息息相关，大学城的价值不在于今天，而在于未来，它需要一个积淀，刚才胡润先生也讲了，大学城的物业是新贵族争相入住的地方，但是我觉得中国现在没有贵族，新富阶层一般都是第一代，现在有富二代有接班，还没有到第三代，所以我想就是富一代在这里先搭出一个位，等这个房子渐渐老去，积淀越久，价值越提升。
另外我觉得大学城价值跟大学里面的学校有关系，现在已经进驻了10多个大学，但是在国内能数得上排进前十的也就是中山大学，但是拿到国际上完全不是一个级别的，所以胡润先生也说了丘吉尔住在牛津旁边，我觉得我们这里还不是一个重量级的，我希望创办国际一流大学，能够随着水平的提升，大学生的居住价值也会提升，这个也是需要时间的，我的结论是大学城的居住价值是随着时间越推，价值越高。
主持人：谢谢，李主任是万千宠爱在一身，而且越积价值越大，是否隐含一个意思就是现在买还是很好。
李义峰：现在是把位阶段。
主持人：这里也不多，赶紧把位。接下来有请南方都市报编委会池少伟老师谈谈他的说法。
池少伟：不好意思，现在很少在一线走动，包括我们这边的物业和市场的东西我不太了解，说一点个人的小感受。上个月我自己到大学城这边看展览，开着车转了一圈，当时没有看过这边的物业，也不知道价格，但是客观的说，一开始很有冲动和心动的感觉。心动的感觉主要就是自己的性格和很多方面还算是比较文人，喜欢文化氛围比较浓厚的场所。
另外更重要的一个原因就是相比城市中心喧嚣繁华，让人紧张压力很沉重的感觉，到了这边很放松、很宁静。当时没有看房，但是确实有冲动和心动的感觉，虽然我买不起也当不起这个城市的新贵，虽然我买不起，但是是我的一种理想。
我在这里想再说一点，也不叫泼冷水，是提一点小意见，当然这个意见不是针对发展商，而是针对城市的规划和绿化。当时我进来转了一圈之后有冲动和心动的感觉，但是有两个原因让我把心动和冲动的感觉压制了。其中一点首先是我买不起。第二点我在考虑如果我买得起我也会纠结一个问题，就是我看到了现在大学城一个地方，就是看资料上面说，现在大学城的规划和绿化是50%多，这绿化率是非常高的，相对于城市的市中心是非常舒服的，就是高覆盖的比例，这个很好。但是我认为在绿化方面我认为是美中不足，我个人的观点是这样的，现在大学的绿化率非常高，但是在绿化设计方面存在很大的问题，问题在哪里？我们发现绿化里面是种了树、种了花，或者是灌木不高不矮了大概就是50公分到1米的植物特别多，而我个人的观点认为无论是大学城也好，或者是整个广州也好，虽然亚运后之后绿化做得很漂亮，但是我觉得是花了很多钱，浪费了很多的冤枉钱，实际上我们可以花更少的钱把现在做得更好，我认为城市的绿化通透是最重要的灵魂，我认为大学城现在应该种大树加草皮，因为只有这样所有的绿化才有可能跟我们每一个人的生活有一个很好的结合，但是现在我们看到广州的绿化和大学城的绿化，就是种的东西特别多，但是很乱，看到的是一堵堵的绿墙，这个是对大学城很好空间的切割。
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大家都向往有天有地的地区，希望在这个地方视野开阔、通透，如果大学城种的是绿树和草坪，学生和家人走在这下面感觉是如何？大家很多人都去过国外，我相信在欧美国家他们在规划的绿化方面做得比较我们好，他们的品种也不多，但是效果特别好，我们会看到很多的大树和草坪，每一个人在下面走都会成为风景。但是我们现在走出去，只能看到3-5米的地方，很多地方很漂亮，但是缺乏通透性，视线会受到阻挡，这个感觉会差很远。
另外一个地方会产生担忧，就是不安全。严格来讲广州的不安不算太好，特别是大学城的人口不是太多，如果很通透的话，一个地区绿化很漂亮，也可以看到很远，在200、300米的地方散布和看书是不用担心出现安全的，因为大家都能看得到他，但是现在我们的绿化全部都是阻隔起来的，特别是1米、1.5米的小灌木的东西，为什么广州这几年经常出现很多治安事故，可能这个人1分钟还在我身边2米的地方，但是可能就被所谓的歹徒一拖进去，很多时候就是隔5米远，但是一拉进去人就不见了，所以我认为绿化是很成问题的，对于大学城来讲这个是美中不足，其实我也想借这个机会表达观点，我认为如果是用通透的思路考虑，一个是可以省很多钱，效果也会好很多，治安也会好很多，大学城的居住会更加的舒服，因为我想的很简单，就是很高的大树下面都是绿化的草皮的东西，大家随心所欲的在下面看书、聊天、散布，那个感觉是非常舒服的，但是现在我们散布走两步别人就看不到你了，你是否被坏人拉走，谁也不知道。
价值是不容置疑的，但是就我刚才讲到的问题会影响到大家，因为这个地方的人口是以学生为主，配套也画了很多蓝图。附近是长州岛，附近大家都跑到长州去吃一些鱼鲜和农家乐是很棒的，但是住在这里绿化会让人产生治安的不安全感。
主持人：谢谢池老师，如果这里经过若干年之后有参天大树，有通透感。
池少伟：我的观点就是现在应该把2、3米以下的树全部砍掉。
伍岳峰：其实大学城旁边有很多原生态的大树，任何树的成长都有一个过程。
池少伟：做了很多1米、2米高的小灌木，那个是很可怕的。
主持人：谢谢，经过岁月您到这里会更加有心动的感觉。
赵燕华：我比较关心刚才叶博士说到的国际创新城，我想深入了解一下，在规划过程当中创新城是怎么样的布局，您刚才说居住会多一点，因为大学城仅有22块的住宅用地，规划会预留多少？占的比例是多少？因为创新城有一定的产业布局，就是战略新兴产业，如果人多了的话，或者是居住用地多了，原来楼盘所具有的稀缺性和稀缺价值会不会受影响？
主持人：我插一句话，我本来也是问叶博士这个问题，但是现在被她先讲了，现在大学城会关注可持续的投入，对这个区域影响也很大。
叶青：是这样的，创新城的规划正在规划之中，也没有批，只是一个概念。至于居住用地是多少，据我了解，创新城的居住用地比较少，主要是旁边的区域，这个要以政府的最后的定论为主，现在只是一个概念，作为第三条中轴线的末端的主要位置，应该会有一些举措。
主持人：叶博士简洁的回答了这个问题，一定会有好的结果。

李洁瑶：大家谈到居住不可能不考虑到的价值，首先我们在这里安家是否适合，因为居住总得跟我们的家合在一起，跟我们的家人在一起才有价值所在，这个是宿舍楼还是和家人共享快乐的地方，因为我是今年4月份进入大学城，当时我爸身体不舒服，但是不管怎么说，虽然那时候心情很沉重，但是确实也喜欢这里的房子，因为我去年不在广州，我没有看越秀的几个项目，
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跟我妹夫两个人很冲动的跑过来看，当时我就了解到这里的配套，从幼儿园、中学、大学可以一路过来，如果基本上想从这里安家，从这一点来说不是特别大的问题，但是我觉得要有一个时间等待的问题，在""业主论坛上我看到大家不是针对项目做的事情，是希望政府加大基础建设配套的问题，一个是幼儿园、一个是小学，中学还好一点，因为小孩子大一点，你不用担心，但是幼儿园最好是家门口，不管全国各地的学位房也不至于这么火，这个是小学和幼儿园。还有很多学校的老师户口不在这里，但是我的房子在这里，我还要交高价，这两个是很基本的问题。
还有刚才黎主任提到的一个问题，就是老人家住在这里可以有一种活力，老了真的去住老人院吗？现在我们在反思以后独生子女有10多个老人要养的时候怎么办？我觉得老人住在这里的生活会比较舒服，如果我能够给爸爸妈妈创造这个条件，我觉得这个是每一个年轻人都很想做到的，这个是我很想的一个问题，刚才说我要发言我真的不知道怎么说，我只能说我很喜欢，但是我跟池老师一样，我目前没有办法拥有它，但是拥有它是我的目标。
刚才胡先生提到说新贵族，我觉得提得非常好的，中国现在的人很少开始讨论一个事情就是责任的问题，就是你作为一个贵族不是高雅、有文化就行，还有一个就是对社会有责任。如果对社会有责任的人，在这个校园里面生活过的人，在这个校园里面青春放飞过的人，回过头他会回来。现在越秀的几个项目也好。另外我也很关注生活配套方面。
主持人：对，如果买这边大家也很关注生活配套，请伍总介绍一下。
伍岳峰：楼盘配套目前是足够应对居家所有的条件，华润万家超市是我们项目裙楼部分，幼儿园按照规划是幼儿园建设起来之后就会建设，这个没有问题。最重要的是中轴线上有一个湖，这个是可以让小孩和老人放风筝的地方，你非常怀念在城市里面可以找一块全家人能够放风筝的地方，就是我们中轴线上有一个配套的中心湖区。
配套的中学就是广大附中，今后从小学、中学、大学问题不大，生活的配套目前来说在商业配套非常旺，还有酒店和其他的居住环境都是非常好的。刚才李主编想到的问题，除了加油站在之外，都可以在大学城里面5分钟之内找到，加油站稍微走远一点，到了路边才有。假如是政府要加的话，在合适的地点可以设一个加油站。大学城的加油站会跑一点，但是这个问题对于开车人不是问题，其他的中学、小学、幼儿园、超市、酒店在我们的项目边上和不远的将来还有一个超级五星级酒店，你所想到的，我们的叶青博士在若干年前已经帮你想好了。
李洁瑶：我们知道都有，进展如何，大家是比较关心这一块，当我们住进来之后毕竟还有好多人是希望在这里安家的，因为这里的环境确实适合安家，就像池老师说的一样，他是文化人，他喜欢这里，喜欢静一点点的人喜欢住这里，不然也不会有人花3万元/平方米买大学里面的80年代的房子，我相信这些人不是新贵，夏老师能否解答这个问题。
夏南新：李总编已经回答了，其实这个是学位房，主要是小学、幼儿园和高中。
李洁瑶：我认识一个朋友，他是从大学到毕业都没有离开过新港西路。
主持人：还有一些就是投资型的。

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熊辉：我也来过几次大学城，每次来的感觉不一样，我有朋友也是大学城的老师，他们也过来大学城上班。但是暑假的时候这个城就是一个空城，有的时候我们在想，为什么作为大学城来说，中大和华工都愿意住在学校里面呢？他们觉得学校里面有氛围，是任何地方都不能取代的，所以我们认为在很多大学城的规划里面是没有给各个学校留教师宿舍，这个就需要开发商来做这个工作的，大学里面的公积金落实的购房需求是非常强的，而且他们是有这种实力的。实际上我觉得从目前市场能适合他们的产品确实很难，现在""房价已经去到2、3万元/平方米，我希望在大学城里面产品能有一些分类，能适合年轻人购买的产品，那么人气和居住的氛围就会成熟得更快，而且从一个学校来说，任何一个社会都是从青年成长起来的，这些人也是骨干，在未来也会成为博导和教授，如果我们的选择有更多的选择和类型来丰富，我想大学城的人气氛围会更加快起来，因为一个城需要人气和家，如果缺少生活的地方那就不会有太多的人气。大学时光已经入住了，这个感觉是非常好的。如果一个没有人的地方很难成为有前景的地方，它的价值是在于将来，但是这个将来需要多久，大家都不知道，我相信开发商能够提供更多的产品，这里的氛围很好，我们希望这个市场能够多元化一些，这是我的一种感受。
主持人：这里规划35-40万的人口，相信一年会比一年多，接下来还有二期的投入，我相信人气不会问题，将来人会越来越多，多到若干年以后还要再扩大规模。
钟雪军：作为媒体我们习惯提问，借此机会我想问一下胡润先生，刚才提到牛津大学，广州大学城的物业跟牛津大学相比是处于初级阶段，我想问一下就大学城的发展，未来得前景你有什么建议呢？
主持人：这让我想起了一首诗，就是徐志摩的《再别·康桥》轻轻的我走了，正如我轻轻的来，在康河的柔波里，我甘心做一条水草，这个对大学城的物业认识很深，我也想问一下胡润先生，您有什么看法和建议？
胡润：其实这不单是硬件方面，也有软件的。牛津大学的物业做得比较好，是因为学历是比较高的，而且大学的位置在全牛津是最重要的位置，主要是靠大学的力量才把这个品牌的价值做得这么稳健，中山大学的历史也是上百年，牛津大学是几百年的历史，我觉得关键就是要把大学做成，这样土地的价值会增加增加。
主持人：要积淀，我们才十年。有请俞总说说。
俞韶毅：我简单的说说，刚才我看到从李主任开始，所有的媒体提问都有一个自我代入，这个就不一样，就是大家认识大学城之后自己会想买，自己很喜欢这个地方把自己代入了，都有这样的心态，而不是事不关己。实际上我们做论坛的初衷就是因为整个社会对大学城不够了解，或者说你知道大学城，知道得不多，或者你来过大学城但是你的体验不全面，看到的都是大学城的局部。
我所接触到的对于大学城越深入的知道它，你会发现这个地方在广州真的很稀有、很难得。至于生活配套我有两个观点就是结合刚才大家所说的，第一大学城现在的人口也不少了，中国城市生活质量的低不在人口少，正好在于人口多，几十平方公里的大学城，假设住的人不是追求像珠江新城那样蓬勃的人气，那么就更适合优质的生活，这个是大学城的有点。而且结合大学城的建筑限高，所以密度比较低，保证了心情放松、视野开阔，在大学城每一个地方看到的天空都比城市的其他地方开阔，所以人气不是大学城担心的问题。
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第二个刚才提到了配套，我理解的配套有两种，一种是人间烟火般的配套，就是出行、购物，大学城是广州的一部分，我们不期待大学城有天河城和太古汇这样的地方。我们需要的是日常的买菜等等生活的配套，这些配套是最容易解决的。我还觉得要想提高生活质量还有一种配套就是高级配套，这种配套是来自于人类对更高级享受的需求，是什么呢？比如说听音乐会、看球赛、进图书馆这一类的配套是世界公认的人类的高级配套。我们经常说看NBA是高级享受，听一场音乐会是高级享受，这种高级配套设施在大学城具备，这个是其他地方很难具备和拥有的。

我们很不想把大学城称为""豪宅，大家注意到流动的豪宅盛宴，归向何处？但是并没有说大学城的房子要作为房子，也不恰当。大学城是人文住宅，它未来的发展线路也是更偏向于人文的，有传承的方向发展，但是我们也希望大学城的发展会多元，有更高所谓未来新贵大面积的住宅，也有一些能够让咱们都买得起的房子。



主持人：谢谢俞总总结式的概括，今天由于时间关系，由合富辉煌中国房王网主办，由越秀地产、华盛地产和尚泰地产举办的流动的""豪宅盛宴，归向何处？大学城居住价值研讨论坛到现在基本上接近尾声，确实通过规划专家、通过大学经济学教授，特别是通过具有国际视野的财富研究专家胡润先生宝贵的观点，还有开发商朋友和在座的媒体朋友宝贵的观点，确实我们看到广州大学城和广州城市发展的轨迹联系得非常之紧密，城市的第三中轴的说法，我认为是非常有远见的，我相信市领导会站在更高的城市发展的角度来看待这个问题，而中央智力区的定位跟广州整个发展会起到越来越明显的作用，而且刚才各位都谈到了，这里的稀缺性不仅仅是住宅用地第一期在这么好的自然环境中，珠江环绕的生态保持得完好的岛的稀缺，其实它在整个广州的区位上来看都非常的稀缺，它是城中之城，十年之前这里算郊区，但是十年后的郊区这里是城市的最核心，所以当大家像现在对这里认识还不是特别清晰的时候，其实市场的机会、城市发展的机会对于""房地产企业的机会、对于置业者的机会正在来临，机会来了也很容易失去，现在是一个很好的机会。当然我们也看到政府对这里的投入有更大的愿景，国际创新城，只是现在还没有一个定论，但是它的推进会很快，广州沿着珠江向东向南的发展未来发展会很快，所以这个区位也会发展很快，今天的研讨对于我们重新认识大学城、重新认识大学城的物业，刚才俞总讲得很好，它可能不是""豪宅，它是接近中产价格的，而它的气质、积淀、人文的品位都从他们的发言当中体验得特别深。
特别感谢今天各位的到来，今天的论坛到此结束，谢谢大家。
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