内地客掷11.5亿香港扫铺 租售价上升吸引力大

■旺角西洋菜街与山东街交界处的街铺放盘价12亿港元。

■香港零售市道好，内地客看好其商铺升值能力。
近年内地客频到香港豪宅市场扫货，在香港特别行政区政府推出遏制楼价上升措施后，去年下半年开始，一些内地客开始转投香港商铺市场。今年五六月期间，两位内地商人分别斥资11.5亿和1.4亿港元买入两大香港商场物业。其中11.5亿港元交易的铜锣湾宝荣大楼裙楼商场物业更成为近年香港交易总价最高的“铺王”。业内人士指出，近年香港商铺租售价不断上升，吸引内地投资客入市，或短炒或长线收租投资获利。
广州发展商买下香港铺王
近几年，内地客主要攻占香港的豪宅市场，内地客买家占比已经超过三成。但2010年下半年，香港向买入两年内转售的住宅物业征收楼价5%-15%的额外印花税，遏制楼市炒风。于是，从去年下半年开始，部分内地客开始转投香港商用物业市场。利嘉阁(工商铺)地产董事黄应年表示，去年香港商用物业交易中，内地买家占比低于一成，相信今年占比会增加。
今年5月初，广州发展商丽柏集团董事长刘军狂掷11.5亿港元买入铜锣湾宝荣大楼包括街铺在内的1楼和2楼商场，打破香港罗素街铺王9亿港元交易额，晋升香港新铺王。该商铺总面积接近2400平方米，单价接近48万港元。而在去年底，刘军又以2.5亿港元向新鸿基地产购入筲箕湾i·UniQ誉都的裙楼商铺，商铺面积1600平方米，单价15.6万港元。
而今年6月下旬，经营家具城的佛山顺联集团老板陈锦泰又斥资1.4亿港元，买入弥敦道381广场1楼的街铺和商场铺面，总面积1950平方米。而在去年底，陈锦泰又以4.71亿港元买入旺角豉油街荣高楼3层铺位，单价32万多港元。这一商铺也是去年九龙区的交易额最大的铺王。
“近一年来，我们接触到的到香港投资买铺的内地客的确在增加。”美联物业工商铺总监林泊山表示，这些买家以深圳客为多，也有上海、广州客户，而且投资额多在8000万港元以上，高的甚至有10多亿港元，比买香港豪宅的投资额要高。
租售价上升吸引内地客入市
莱坊大中华研究部主管林浩文表示，因为香港自由行措施的实行，不少内地游客到香港消费，香港商铺价格、租金持续上升，吸引内地买家前来买铺投资。
仲量联行香港商铺部董事陈耀预测今年香港商铺租金还会有10%-12%的升幅。他说：“香港旅游业及零售市道畅旺，加上欧洲经济不明朗，而香港可作为打进中国内地市场的踏脚石，令更多欧洲品牌选择到香港开铺，将推动商铺租金上升。”如位于香港九龙的地铁奥运站上盖物业——奥海城商场，今年有1.8万平方米商铺租约期满，重新招租的商铺租金将有两位数字增长，目前商场月租金为500-3000港元/平方米。
香港商铺价格也不断上升。陈锦泰上月买入的弥敦道381广场商铺，是香港投资者罗家宝在今年4月以1.2亿港元买入的，2个月后转售给陈锦泰账面已经获利2000万港元，物业升值近17%。尖沙咀海防道零食店美珍香铺位也在今年6月以3.98亿港元易手，原业主在2008年以8300万港元买入，现在4年多时间升值3.15亿港元。而出售宝荣大楼商场给刘军的禹铭集团在2005年中以3.5亿港元购入该商场，这次转手获利8亿港元，物业升值了2.3倍。
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而刘军打算以500万港元/月的租金租出去，成功租出租金回报高达5.2%。也正是香港商铺租售价的不断上升，吸引内地客大手笔买入铺面投资。
香港放盘商铺信息
位置 建筑面积 售价 租户 租金 租金回报
旺角西洋菜街与山东街交界处街铺 1090㎡ 12 亿港元 I.T.时装店 162 万港元 1.6%
尖沙咀赫德道街铺 15㎡ 1750万港元 外币找换店和时装店 4.1 万港元 2.8%
中环兰桂坊附近街铺 65㎡ 1.88 亿港元 健康食品店 20 万港元 1.3%
（盘源提供：美联物业）
投资优势
1、交易未完成也能转手
林泊山表示，与内地商铺买卖不同，香港商铺交易不需要出了房产证才能转售。买家只要签了购铺合同交付了定金，如果有新买家愿意以高价接手，原买家就可以再转卖出商铺。而且，短期内的频繁交易并不需要像住宅交易那样征收高额额外印花税。所以，有部分香港商铺炒家更喜欢短炒投资。
2、按揭利率仅2%
内地买家到香港买铺也可以申请银行按揭，与内地银行按揭一样，内地买家也可以申请到银行评估价最高五成、10年期的贷款。不过香港商铺类物业按揭利率一般只有2%，而内地商铺按揭利率至少要在基准利率基础上上浮10%，即7.48%。显然香港商铺投资的贷款成本要低很多。因此，很多内地投资客到香港买铺，也会选择银行按揭交易。
投资风险提示
1、交易额高，租金回报低
香港商铺价格远比内地商铺价格高，一个街铺动辄交易金额数千万港元甚至数亿港元。其投资门槛高，投资风险也相对大。而与内地商铺投资相比，香港商铺租金收入比较稳定，但租金回报也略低，一般只有1%-3%，所以香港投资商铺更要注重商铺未来的升值能力。
2、要交物业税
业主持有香港商铺的商铺需要交物业税，也即差饷。如果买入商铺后未能租出去，也要负担一定额度的差饷。内地投资客到香港买铺尽量选择传统商业区的旺铺，最好是已经带有租约的商铺，投资风险会少一些。
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