央企集体“被出局” 敏感时期的万柳地王

毫无疑问，随着万柳地王的诞生，宋丹丹着实又“火”了一把，不过这次显得有些无辜。
7月10日，万众瞩目的万柳地块终于出嫁，经过46轮的激烈竞拍以及200多轮的配建回购房面积比拼，中赫置地最终以26.3亿、1.64万平方米回购房面积摘得北京万柳地块。
中赫的胜出引得业界联想起宋丹丹丈夫赵玉吉时任中赫董事长的往事，从而又勾连出去年宋丹丹炮轰潘石屹的风波。
但相比万柳地块挂牌以来引发的诸多风波，这仅仅是冰山一角。而未来，万柳地王或许还会再起波澜。
地王争夺战
截至7月10日下午15时15分，到场参与竞拍的开发商共计10家，包括方兴、中赫、中建九龙仓联合体、中冶、龙湖、懋源、融创、万科、招商以及华侨城。
15点50许竞价正式开始，融创首先举牌，叫价19.66亿，在经46轮报价之后，懋源出价26.3亿使价格达到上限，在此过程中，万科0举牌。
照其建筑规划面积计算，该地块楼面价达到3.38万/平方米，按照公式计算，溢价率为41%。
16点26分起，进入回购房面积竞拍阶段：起始面积100平方米。经202轮竞拍，融创报出10000平方米。彼时，拼抢主要集中在融创和中赫之间，数轮较量后，中赫以16400平方米竞得，其中，龙湖止步于7150平方米。
对于这次万柳土地拍卖，各个企业都有自己不同的心态和看法。
招商方面就表示，参与竞拍主要是基于公司对于北京区域的青睐，今年上半年也已在北京拿了来广营项目，一直认为北京是公司的重点发展区域。但是，在价格方面，招商是经过严格测算的。“我们测算价格低于成交价格，所以招商没有拿到。”招商相关负责人如是表示。
华侨城方面则称，北京公司只是去看看，买了门票也要示意一下，所以有几次举牌。
融创中国董事长孙宏斌则在拍卖结束通过微博表示，我们喜欢这块地，但我们从来没有志在必得的地块，合适就拿不合适就不拿，我们有我们的上限，我们有我们的纪律，必须遵守。市场有很大的不确定性，每个人必须自己做判断，自己承担风险。
而作为此次竞拍的获胜者，中赫置地CEO孙鹏表示，万柳地块的价格，并不能反映房地产市场的整体情况，只是北京区域市场的个别案例而已。
“总体而言，目前房地产宏观调控的政策持续在发挥作用，并且已经取得了成效，地王的出现不代表房地产市场真正出现复苏迹象，不具有普遍意义，购房者还是应该理性判断。”孙鹏介绍称，中赫置地始终坚持定位于高端住宅地产的开发，完全有能力和信心将此地块打造成为中赫置地高端住宅项目的又一力作。
央企被退出
事实上，对于众多业内人士来说，相比开拍前保利的一则退出公告，万柳地块激烈的拼抢显得更加合乎常理。
就在7月10日下午14点42分，保利地产(600048,股吧)突然发布公告宣布，接保利房地产(集团)股份有限公司大股东中国保利集团通知，由于目前正值房地产调控关键时期，根据国家对房地产调控政策要求，考虑到北京万柳地块的情况，保利地产正式退出与融创地产组成的联合体，不再参加北京万柳地块土地拍卖。
两个星期前才爆出融创已经和保利地产组成联合体，竞标北京万柳地块的消息，转眼保利竟退出竞拍着实令人意外。
也不禁令人联想起7月10日人民日报的刊文，告戒参与竞标的央企：调控关键期，央企参与“地王”争夺恐怕并不合时宜。
据可靠人士透露，国资委和央企已有电话沟通。“严格上讲，这是政府要求的。就是今天上午的事儿，今天上午全叫停了。”
此外，有业内人士指出，政府如此明确给出指向，央企如此明确公告退出尚属首次。“保利此次公告退出万柳地块的竞拍在某种意义上来看，表态大于实际。”
回复该发言

上述人士还指出，万柳地块的出让几经波折，在限价、设置回购房、延期之后，央企又统统“被出局”，主要原因还是处于调控的敏感时期，而政府又在此时把这块地拿出来，这也是地方政府与中央政府之间的博弈。
“地方政府没钱，要卖这个地，而中央又不希望出地王，希望调控，使地价降下来，这本身就是博弈的过程。”该人士如是说。
万柳的代价
去掉16400平方米的保障房面积，万柳地块最终折合楼面价达4.29万元/平方米。
该单价不但刷新了今年4月16日，南昌市政以2.57万元/平方米的楼面价取得的东直门香河园地块，也超过了2009年顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地29859元/平方米的单价，成为北京市有记录以来新的“单价地王”。
伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，预计未来该地的房屋开发总成本在5.3万元左右，预计最终售价大约在7-10万元/平米。
在胡景晖看来，万柳地块位置稀缺，区域高端社区氛围成熟，周边普通二手房均价已达5-6万元/平米，中高档社区均价已高达8-9万元/平米，所以，如果没有政府干预，完全按照市场化流程运作，即使每平米5-6万的楼面地价，7-10万的最终售价，也一点不离谱，开发商不仅不愁卖不出去，而且仍有较可观的利润空间。
然而，一位不愿具名的资深业内人士则给出了不同的观点。该人士指出，16800平方米的回购房面积是很要命的。
“政府回购其实是政府随便挑的，它想要哪套就可以定哪套。与此同时，这块地的容积率不高，大部分会建成5层或7层的类洋房产品。”该人士续指，这也就意味着，它的溢价空间主要在于1楼带地下室的和顶楼带露台的部分。
“如果真是政府以1万/平方米的价格挑走1楼和顶楼的，那这开发商还怎么做？根本做不了了。”该人士强调，这是万柳地王的硬伤，压力不小。
亚豪机构市场总监郭毅亦表示，万柳地块的体量过小，77739平方米的规划建筑面积，在扣除回购面积外，用于开发商品住宅的面积仅剩61339平方米，如此小的体量对于一般开发商来说，本是难以体现一个豪宅应有的尺度感的。
与此同时，郭毅还指出，该地块的稀缺位置、高成本决定着开发项目的高端定位，高端项目则意味着面临的购房客群的稀少，以及在现有政策框架下，购房者不具备购房资格的难题。这一点难以规避，如果1-2年后，万柳地块完成前期开发面临推向市场时，限购仍未见松动，甚至执行上更为严厉，那么该项目的销售速度将会极为缓慢，加剧开发商的资金链风险。
回复该发言