2009年,长风70亿地王,震撼了上海楼市,如今中海紫御豪庭(资料、团购、论坛)38000元/平的开盘价当天成交12亿又让上海楼市为之一振。同时,象屿川沙地王开盘当天也劲销4亿元。让我们的目光都聚焦到了“后地王”时代,而不约而同的低价开盘中不同的是主动选择还是被动为之。
中海地王低价倾销
中海紫御豪庭5月27日全新开盘推出大平层房源,面积240-340平,均价38000-45000元/平,另可享50万抵120万购房活动。粗略算下,项目优惠后价格最低达到35000元/平左右。而项目周边毛坯房源价格也在30000元/平左右,项目首开价格远远低于市场的预判,甚至有亏本割肉之嫌。
2009年,中海豪掷70亿从仁恒、保利、绿城等房企手中夺得上海长风6B、7C地块,当时该地块楼板价达到了22409元/平,刷新了当年全国总价地王的纪录。当时即有业内人士表示,该项目至少要卖到4万一平才打平成本。就在去年年底,还有传闻称该项目可能会以7万/平的单价开盘。
据网易房产记者在项目现场了解到,项目此次是为了快速回笼资金才出此策略。 “首批卖的这么便宜是因为公司今年要回笼60个亿,低价先卖掉一批回笼一部分资金再说。”项目销售还提到,“项目后期开出的别墅均价可能在10万左右,另外项目紧邻的一块地拿地时楼板价要比紫御豪庭高出4000元/平,售价也应该要高出不少。项目后期房源应该要贵很多。”
无独有偶,此前同策咨询第四区域研究部总监王巍立接受网易房产记者采访时谈到中海紫御豪庭低价开盘时称,“项目可能是要先回笼一批资金然后后期房源可以慢慢卖,可以高价卖。”也有业内人士称:“中海这个项目本来就不可能靠大平层赚钱,也有可能是先把本来位置就比较差的拿出来卖了。”
据项目现场数据统计,截止到6月20日,已售出200套房源。据销售称已回笼资金20个亿左右。显然在市场不算非常好的大背景下,总价接近1000万的中高端住宅可以取得这样的销售业绩实属不易,项目低价倾销还是非常成功的。
川沙板块房价虚高 象屿地王定价尴尬
除了中海地王刮起一股强劲的低价开盘风,而同样活2009年拿地川沙地王的象屿鼎城(资料、团购、论坛)也悄然入市,开盘当天劲销4亿元。
象屿鼎城6月16日开盘推出精装房,主推90、122平二房三房,另有少量119平三房,均价23000-24000元/平左右。项目周边楼盘毛坯房源价格在20000-21000元/平左右。显然拿地成本更高的象屿鼎城此次开盘价格并非市场所预期的较周边项目会有小幅上升。
2009年,象屿地产11.9亿拿下浦东新区川沙新市镇A08-03地块,楼板价14024元/平,溢价率高达264%。而当时上海迪士尼项目报告刚获国家部门核准,迪士尼"落沪"的官方消息无疑为这块地的升值不少。
对于项目此次开盘价格,有业内人士称:“其实象屿鼎城这次开盘也不能算是低价,川沙板块本来就是因为迪斯尼效应价格虚高,再高的价格就卖不出去了。”因此,项目不可能过多的太高价格,也碍于成本不可能低价促销,只能选择一个与周边项目差不多的价格开盘,也可以开盘价格不得不低。
在价格没有优势的情况下,项目也只能通过附赠面积这一点来吸引客户,从项目现场来看,90平的二房实际面积达到110平,这或许才是开盘销量不错的主要原因。
回复该发言
淘房手记:昔日地王低价入市 主动亦或是被动?
共有2帖子