深圳土改中有关小产权房“确权”内容各方解读

专家说法
方向正确，但难操作
对于深圳此次“土改”涉及的原农村土地确权问题，深圳市城市规划设计研究院原院长、总规划师王富海表示，“这些建筑在使用上没有问题，但在经济属性上不能确权，从而造成这些建筑不能进入流通领域和金融领域。这些可贵的土地资产实际上是死资产，不能流通，从而限制了土地的融资和扩大再生产能力，土地资源的增值也滞后于城市资产的增值，造成土地资源的巨大浪费。”，王富海认为，原农村土地先确权后改造的思路是对的，关键是具体怎样做，除方案外还应出台相关的实施细则，进一步出台可操作性的政策方案，这样才能为新一轮的土地改革提供经验和借鉴作用。
深圳著名地产评论人士贺承军曾表示，方案中多层次的产权登记，是个有技术含量的说法，这也就意味着深圳现有的小产权房多数将被“确权”即房产权得到确认，即被合法化。不过贺的这一解释稍后即被另一位政府官员否认，如果小产权房全部转正将导致深圳房地产市场动荡，不仅地方财政会垮掉，社会秩序也会随之混乱，同时更会陷入违法建筑四起的恶性循环。
“这次土地改革有较大突破，但很多具体的操作细节还没出来”，有开发商认为深圳小产权房的合法化过程并不简单，且难度超乎想象：深圳农村集体土地上建立起来的小产权房，无论是确权还是清理，都存在操作难度，确权标准如何设定将非常关键。
“政府对于土改保持着‘稳定和谨慎’的态度”，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，在违法建筑的确权问题上，深圳明确提出试点，这就为违法建筑确权划分了范围和面积，有可操作的尝试后再将经验进行推广。
宋丁认为，深圳处理小产权房的工作，其中包含了各种利益的切割和重新分配，其处理过程并不简单。“若政策完全放开，恐导致更多人建设小产权房，而处理不下去，就会回到僵持状态。”
贺承军则建议，历史遗留违法建筑的处理，应从法理和技术层面同时触及并找出解决办法，让这部分资产有活路，承认、登记、分类分层次处理。宋丁则认为，小产权房在解决上无法一刀切，应该逐渐形成一种门类和规范后去慢慢转化和解决，并进一步去观察、考察，包括法规方面的进一步完善等。
平湖山厦社区：
“几乎没有违建”
深圳此次“土改”对于原农村城市化历史遗留违法建筑处理设置了两个试点，宝安区沙井街道共和社区和龙岗区平湖街道山厦社区。记者日前也专门走访了平湖山厦村，让记者意外的是，这个村内几乎没有其他城中村到处可见的“违建”房，在铁路分割的“老村”和“新村”内，新村整齐排列由村统一建设的“一户一栋”的村民的居屋，每栋都是政府规定的4层半，大部分有合法的绿本房产证，而老村则大多是七十年代前就有的老屋和部分建于八九十年代的四五层的建筑，整个山厦村呈现其他村难见的宽阔天空和宁静祥和。
山厦股份合作公司董事长严锡培告诉记者，山厦村1926年就有党支部，整个村的土地一向纳入村委的管理权限内，村里也一向响应政府的政策和号召，多任村领导也一直主张土地要一步步开发，因此近些年村里没有一栋房屋卖给非原村民。严锡培告诉记者，“城中村控制违建没有难不难，只有村领导愿不愿意做，其他那些村村领导自己建了就没法不让别人建”。即使是村里的厂房，也只有80%有房产证。
据介绍，山厦村92年申办手续历经多级政府审批在铁路之隔的另一侧建设山厦新村，分期开建于2005年建成，每栋都不超过政府规定的4层半高度，“新村的100多栋房屋也大部分有绿本房产证，只有少部分是一些家庭的兄弟或成年的子女居住，但不合‘一户一栋’要求而未能办证”，而老村不少还是70年代的老屋，“我们可以说没有房屋卖给非村民，这么多年也是唯一的没有违建的村子”严锡培表示。
回复该发言

这位村书记和股份合作公司董事长直到土改政策消息出炉才知道自己的村里被选为“违建处理试点”，“好多人因此觉得我们村违建很多，其实是根本没有”，严锡培表示，他到现在也不知道这个“试点”究竟能为村里带来什么。
“我们村大多房屋都有合法绿本，没什么太多需要确权的建筑，老村想要做更新改造按照已经出台的深圳城市更新办法就可以做了，实在不知道我们能试点什么”，严锡培表示，如果说希望的好处可能就只是那些“绿本的房产证变成可上市流通的红本的房产证”。
对于多年控制村里一直没有违建，严锡培却感觉愧对村民，“如果当年不是严管违建，村里的GDP至少要再多一倍，现在山厦的经济职能算中等，但有失有得就是村里的环境很好”。严锡培略带抱怨，“村里原来保护土地保护的好，所以留了2.6平方公里的待开发土地，但反倒因为保护得好政府一下都征走了”，“政府能不能不总是让老实人吃亏”，严锡培表示，现在他则希望这次“土改”能够真正给村民带来一些实惠。
链接
深圳“土改”中
有关“小产权房”“确权”内容
建立健全国有土地产权管理政策体系。分类研究制定国有土地产权管理政策，重点明晰原农村土地国有化后土地使用权归属、权益内容以及分配规则、实现方式等；制定土地使用权使用期满后续期政策。
推进原农村土地确权试点实践。推进原农村城市化历史遗留违法建筑处理试点，探索原农村土地依现状确权路径；结合二次开发，探索推进原农村土地依改造确权路径。
建立健全存量土地循环利用机制和配套政策。统筹研究制定城市更新、土地整备、城市发展单元等土地二次开发利用机制和配套政策，重点在历史遗留问题处理、土地供应方式、征收补偿原则、安置标准和方式、土地收益分配调节方式、土地财税等方面进行政策创新。
创新土地资源执法监察机制。落实公安、纪检、司法、规划土地监察紧密联动的土地执法监察制度，探索设立资源警察制度，增强强制力，严格土地执法。
——《深圳市土地管理制度改革总体方案》近期实施方案（2012—2015年）
原农村城市化历史遗留违法建筑处理试点。以宝安区沙井街道共和社区、龙岗区平湖街道山厦社区为试点，根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套实施文件，开展原农村城市化历史遗留违法建筑处理工作，总结经验，提出政策建议。
配合坪山新区综合试点，探索原农村土地确权路径，开展城市化过程中原农村土地权益重构政策研究。出台《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的配套实施文件。
——《深圳市土地管理制度改革总体方案》近期实施方案（2012—2015年）2012年工作重点
回复该发言