宝荷新城有“不能说的秘密” 不利因素被指隐瞒

对于楼盘周边变电站、高压线等设施的评定标准，一般是看它的安全防护距离。
鲁力摄
喧嚣的楼市里，少不了满怀期待的置业者。
在各大楼盘营销中心，看着制作栩栩如生的模拟沙盘，享受着工作人员VIP般的接待，听着置业顾问言之凿凿的宣传讲解以及令人心动的限时折扣，再被领到装修华丽的样板房一走，置业者往往被所见所闻迷惑，容易“把持不住”，进而一掷千金、拍板下定。
然而，楼盘周边一些“不能说的秘密”，置业者清楚吗？变电站、高压线、工厂夜间废气排放、高速路货车噪声扰民……要是不问，置业顾问就不会主动告知。
面对不利因素被隐瞒，置业者不满情绪的矛头指向开发商，质疑其为何不事先告知；开发商也有道理：“我们并没有这个义务。”
律师告诉记者，目前从法律上来说，并没有明确要求开发商告知楼盘周边实情，同时，大多数开发商也不会“缺心眼”地自爆其短，建议置业者务必在购房前进行细致的实地考察与周边的规划核实，三思而后行。
美名之下“不能说的秘密”
号称中外五大开发商联袂齐推的宝荷新城，有一个不时排放废气的工业园
在深圳，被周边不利因素困扰的片区数量不少，包括前海片区、盐田片区、宝中片区、龙华片区等，记者选取了一个近期热度颇高的区域。
最近，宝荷新城的概念，因深振业、中信、金地、仁恒、卓弘等中外五大房企进驻其中而受到热炒。对宝荷新城的描述，多以生态宜居为主打，“千顷山林千亩湖环绕”、“生态栖息地”、“中央生态居住区”等溢美之词应接不暇。
据了解，目前正在兴建的宝荷新城内，振业峦山谷（资料、团购、论坛）、卓弘高尔夫雅苑（资料、团购、论坛）在售，金地名峰（资料、团购、论坛）加紧在建，预计三季度推出。另外两个在建住宅尚未定名，一是央企中信集团旗下中信华南地产的旧改项目，另一个是新加坡房地产公司仁恒置地首度入深拿下的项目。此外，深振业在峦山谷建成部分东北侧还有“二号地块”，总建筑面积有30多万平方米，预计今年年中动工，明年下半年面市。
美联物业全国研究中心统计，新城内5大项目总建筑面积在百万平方米以上。截止7月4日，振业峦山谷一期1714套房源已全部售出，均价9000元/平方米。今年3月24日开盘的卓弘高尔夫雅苑已售出152套，已售比例15.95%，均价1.2万元/平方米。其余3个项目均未取得预售许可证。美联物业预计，3个项目最低将以1.3万元/平方米起价。
然而，一切看似美好的事物背后，总是隐藏着某些缺陷。该新城“不能说的秘密”就是片区内的比亚迪宝龙工业园。
从去年8月开始，振业峦山谷部分业主发现，家旁边的比亚迪宝龙工业园将建成世界上最大的锂电池厂，市人居委对该项目出示了环保审批报告。业主们担心，这将严重污染小区周边的土质及水源。此前，业主还反映小区内常闻到阵阵刺鼻恶臭，怀疑是厂区内制作手机外壳喷漆工序车间排放的工业废气。去年9月，峦山谷业主们将市人居委告上法庭。
今年4月16日，振业峦山谷业主状告市人居委行政诉讼案双方达成和解。另外，比亚迪公司不仅向深圳人居委主动请求撤回45号环评批复，并表示锂电池项目将另行选新址，且一再表示将花6000万元整治废气排放，同时逐年减少喷涂生产线，在2015年4月1日前，将宝龙园区内的喷涂生产线搬走。
卓弘高尔夫雅苑距工业园最近
当记者上山意欲拍照时，遭遇一名男子的“另类”阻止
回复该发言

记者在踩盘时发现，从前安静的宝荷新城，各大在建项目的打桩机隆隆作响，一派热火朝天的景象。由于施工原因，振业峦山谷面前的主干道宝荷路尘土飞扬，随处可见泥头车掉落的石块。
据记者目测及步行计算，卓弘高尔夫雅苑离宝龙工业园的直线距离最近，粗略估计不到300米。其次是振业峦山谷一期，而金地名峰处在峦山谷一期后侧，距离最远，但直线距离不超过2公里。但金地名峰距离深厦高铁的高架桥颇近，令人不禁忧心，项目未来是否将受到高铁通过时的噪声滋扰。
记者在峦山谷项目旁找到一条能攀上马峦山的简易山道，意欲拍摄上述项目与宝龙工业园的全景，却遭遇不明男子尾随。该男子一直跟随记者上至马峦山半山，并询问记者上山做什么。当记者反问其身份时，该男子闪烁其词，称其住在一旁的小区内。
记者并未表明身份，但当记者拿出相机拍摄时，该男子便以颇为“流氓”的方式与记者发生身体接触，并以猥亵的言语挑逗记者，仿佛想以此手段驱使记者迅速下山。记者被迫下山后，男子迅速向反方向离去。
随后，记者以购房者的身份咨询峦山谷、卓弘高尔夫雅苑、金地名峰的置业顾问。关于宝龙工业园的污染问题，有两个项目的置业顾问均明确表示，有污染的部分将于2015年搬走，对项目没有任何影响，业主可以放心。而另一个项目的置业顾问则直接告诉记者，有污染的部分“已搬走”，但记者继续追问时，该置业顾问便努力将话题转移至楼盘本身品质，并表示工业园离项目很远，不会有影响。
记者联系到多位峦山谷业主，他们表示，现在小区内依然能闻到喷漆工序车间排放的刺鼻工业废气，“晚上味道更浓，新建项目多多少少会受到影响。”
何为房地产项目的不利因素？
不一定对身体产生较大危害，却能在某种程度上对居住者的生理和心理产生一定的负面作用
如上文所述，房地产项目的不利因素主要表现在楼盘的外围，主要是楼盘规划建设范围，也就是俗称的规划红线以外，对商品房置业者的利益有负面影响的客观存在。通常情况下，这些不利因素不一定会影响置业者居住目的的实现，也不至于会对人的身体产生较大危害，却能在某种程度上对居住者的生理和心理产生一定的负面作用。
按实际损害的有无，不利因素又可以分为客观类与心理类。客观类如噪音、气味、烟尘等是可以实际感受到损害后果的，又如铁路（高铁）、高压线、加油站、垃圾中转站、变电站等；心理类则是指那些不能具体感受到的损害，但容易给人造成心理困扰的不利因素，比如墓地、太平间等。
对于在楼盘周边建造垃圾中转站、变电站、化工厂、高架等设施的评定标准，一般是看它的安全防护距离。按照国家相关规定，化工厂与居民区的安全距离是1000米以外；新建（包括改、扩建）城镇污水处理厂周围应建设绿化带，并设有一定的防护距离，防护距离的大小由环境影响评价确定；垃圾站的建造主要看它的规模大小，小型的垃圾站一般对住宅小区并无影响；高架和快速道的影响主要看噪音是否符合标准。
至于变电站，国内目前对设备与建筑物质检的距离有一定要求。比如，一般10千瓦至35千瓦的变电站，要求正面距居民住宅12米以上，侧面8米以上；35千瓦以上的变电站建设，要求正面距居民住宅15米以上，侧面12米以上；箱式变电站距居民住宅5米以上。
主动说出来是否好一些？
一位不愿具名的开发商人士表示，公示周边不利因素不现实，也不可能执行顺畅
出于楼盘销售的考虑，目前深圳的开发商在周边不利因素上采取“don‘task，don’ttell”（不问，不说）的态度。
目前，大多数国内城市对房地产项目是否需要公示不利因素并无强制性规定，只有南京和成都是这方面的先行者。
回复该发言

早在2007年，南京市房管局下发《商品房销售现场公示内容、公示模式的统一标准》，要求全市楼盘公示须“统一着装”，且在公示内容中必须将自家楼盘的不利因素标明。
2009年，成都市房管局出台规定，在售楼现场必须公示关于楼盘的“特别提示”，主要包括所售房屋享受特殊政策或受政策限制情况；项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话；相关部门的监督举报电话以及其它需要特别提示的内容等。
事情如站在传播学、心理学角度来分析，“开发商公示楼盘周边不利因素”之举行得通。传播学专家谢慧铃博士表示，传播学中有一面提示与两面提示之分。一面提示就是“只说好，回避不好”的宣传手法。而公布不利因素，属于两面提示。从传播效应来说，两面提示对高智商的受众人群效果更好。因为一味地只说好，一旦消费者发现了不利，就会有受骗的感觉，这会影响交易能否成交以及消费者对开发商的信任。
对此，谢慧铃认为，开发商如把丑话说在前头，把不利因素摆在交易之前，可免除后顾之忧。至于交易最终能否达成，这是由购房者自己决定，那就是“一个愿打一个愿挨”了。
然而，业内人士道出他们“非不为，乃不可为”的考虑。一位不愿具名的开发商人士告诉记者，没有明文规定开发商必须主动把周边不利因素告知购房者，红线外的各种因素也不会被写入购房合同中。因为线外因素如发生变化，有的时候也不是开发商能左右的。
该人士说，公示周边不利因素不现实，也不可能执行顺畅。一方面，如果强制开发商向购房者公示周边不利因素，可能大部分开发商会选择公布一些无关痛痒的短处，而真正会对购房者产生极大影响的还是会藏着掖着。另一方面，一旦开发商把不利因素公布出来，购房者就会追问为何这样的楼盘还能通过公示，得到环评批复，如此一来，等于自己打自己的嘴巴。
■律师说法
制度盲区维权难
理性购房靠自己
广东信荣律师事务所律师张茂荣告诉记者，从目前的法律来讲，开发商的确没有义务告知消费者红线以外的各个因素。楼盘区域内的环境问题和不利因素，开发商有义务告知购房者，但是在红线之外的周边环境，就需要购房者自己进行多次细致的实地考察。同时，还需要在市规划国土委等政府官网上核实周边规划。购房者在选房时切记要理性，三思而后行。
如购房者以开发商没有告知周边不利因素进行维权，是否可行？张茂荣坦言，近年来，深圳也发生过多起针对周边环境货不对板的维权纠纷，但由于这一块内容处于制度盲区，因此据他了解，没有一单胜诉。“购房者打官司要以合同为依据，红线外的因素不可能出现在合同条款中，因此，要求解除合同是不可能的。”
“但如果是开发商恶意隐瞒周边不利因素，又是另一回事了。”张茂荣解释，按合同法规定，恶意隐瞒属于欺诈手段，置业者可以以受欺诈或重大误解为由，申请退房，但必须证据确凿。
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