投资客掷千万购猎德回迁房

因未满五年上市期限，双方仅公证
城中村改造不但催生了市中心一个个巨型商品房项目，也产生了大量回迁房。据估算，广州猎德、琶洲、林和、杨箕几大市中心城中村回迁房数量将达数万套。而回迁房交楼后，不仅在出租市场上颇受白领阶层青睐，特别是有些项目的回迁房允许上市交易让不少买家非常关注。近日，有知情人士向记者爆料称，有投资客一口气豪掷千万元购买猎德村回迁房，而且仅做了公证，并未办理正式的转让手续。
市中心回迁房有数万套
据了解，广州有52条城中村被纳入全面改造计划，每个村都将诞生惊人数量的回迁房。早在2010年猎德村就有6000多套回迁房交付使用，更早交付的石牌村回迁房数量也有数千套。即将在明年底陆续交楼的琶洲村，也有6000多套回迁房，加上正在进行改造的杨箕村、林和村等，这几大村的回迁房将达数万套。
广州市中心楼市供应量连年下滑，可开发的土地资源也日渐稀少，城中村改造催生的回迁房自然被不少市民视为香饽饽。“当初开发商给我们提出4500元/平方米的货币补偿条件和拆一补一的回迁补偿条件，最后几乎没有人选择货币补偿的方式，大家全部都要求回迁。”某旧城中村村民告诉记者，这几年楼价涨得飞快，按照开发商的货币方案补偿一般都不划算，还不如回迁之后再将房子卖掉，获利远超货币补偿。以该村民为例，他估算自己的房子未来出售的价格能达到开发商货币补偿的四倍，而中间仅仅需要等待四年左右的时间。
据了解，2007年猎德村改造启动时，村民间可自由买卖回迁面积，当时价格仅1万元/平方米左右，而今猎德村回迁项目周边的商品房价格普遍在3万元/平方米左右，几年间楼价早已翻番，回迁房的价值也随之水涨船高。
价格低过商品房不少市民想买
但由于回迁房的价格多低于同区商品房，所以吸引不少投资者关注。记者了解到，近日有投资客在猎德村豪掷上千万元购买回迁房进行投资，而猎德村的回迁房规定必须要满五年才能上市交易，因此双方并未办理正式的过户手续，仅进行了公证。
据了解，猎德村回迁房目前80%-90%都是出租，一房租金在3000元/月左右，两房在3500-4000元/月，三房在4000元/月以上。根据房子自身素质景观等有所差异。但整体来说，猎德村的回迁房比周边同楼龄的商品房小区的房租便宜500-1000元/月。虽然现在猎德村的回迁房还不能上市交易，但是据中介介绍，想买猎德回迁房的人不少，时常有买家前来打听有无回迁房放卖。
而在琶洲村，近日该项目的回迁房首批正式封顶。按照相关规定，琶洲村的6000套回迁房在补交土地出让金后可以上市交易。“村民肯定住不完，不等钱用的话，肯定不会轻易卖，会有很多拿出来出租。”中原地产会展星城分行高经营业经理李杰明认为，对于村民来说，土地和房产是收入的重要来源之一，因此可能拿出来卖的回迁房不会很多。
据了解，在琶洲村周边一带，放租的房源比较抢手，像琶洲回迁房南边的雅郡花园三房不带家具一个月都要租到3000元/月以上，而七八十平方米的两房可以租2500元左右/月，一房房源则比较稀少。“像琶洲回迁房有不少三十多平方米的一房小户型，租金预计可以去到1500元/月。如果首批放盘盘源多的话，可能租金会有一些下降。”李杰明表示。
算一算
琶洲村回迁房若出售需补地价1842元/m2
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据了解，目前保利琶洲村改造项目推出的高档商品房保利天悦项目，大户型售价为3.5万-5万元/平方米，而商业性质的公寓也要卖到25000元/平方米。同处一个地块的回迁房虽然在硬件上比不过高档商品房，但地段却是一模一样，因此价值也不会逊色太多。李杰明向记者表示，最近两个月琶洲板块的二手房交易比较活跃。在琶洲像雅郡花园这类的高档二手楼价格目前已经去到20000元/平方米，普通的电梯楼二手价在18000-19000元/平方米，一些楼龄稍长的楼梯楼也要卖12000-13000元/平方米。李杰明认为，虽然琶洲村回迁房跟商品房在居住氛围上有一定差别，但考虑到琶洲回迁房的位置和楼盘素质，回迁房卖到20000元/平方米是没问题的。
根据《广州市“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》，全面改造项目的安置房（含非住宅复建安置房）可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。根据今年广州公布的基准地价，琶洲回迁房所处地块被划为三级居住用地级别，因此基准地价为6142元/平方米，按照基准地价的30%计算，村民只要补缴1842元/平方米的地价款，就可以出售回迁房。
提醒
据了解，由于回迁房土地性质为集体用地，所以和普通商品房之间存在一些区别。市民如果想要买回迁房，要提防风险。据业内人士介绍，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。业内人士特别提醒，回拆房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。回迁房正式办理过户手续时，需交土地出让金。另外，一些回迁房项目还规定必须要等一定年限才能上市交易。
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