日本楼市启示录：房价匹配收入后可解除调控

日本东京银座商业区。这是日本土地价格最为高昂的地段 （东方IC）

在日本经济甚至世界经济中扮演着重要角色的东京证劵交易所 （全景网）
8月3日，财政部和国家税务总局宣布，加快房产税的推进进程。这一消息更进一步引发我们对中国房地产的高度关注。
前不久，独立经济学家谢国忠强调中国楼市泡沫已破灭，说“千万别买房，有空房赶快卖掉”，说现在把房子卖了幸福一辈子；
今年，温总理五论房价，誓言决不能让房价反弹。8月2日，地产股市暴跌近5%。
目前，中国因房地产价格高涨而拉动的经济，尚未到达日本当年鼎盛时的高度，但房地产泡沫所带来的隐患，已经若隐若现；
当年的日本经济，是随着房价的冲天大涨达到了顶点，又随房价的暴跌而衰落的。是买房还是卖房，能使我们幸福一辈子……
中国和日本，相似与区别：房价还会不会涨
2012年7月13日，东京都南麻布一套面积约410 的公寓，标出18亿日元（约1.5亿元人民币）的售价，成为全球最贵的公寓。这套公寓的客户不乏“商界著名人士”，连一年只在东京待一两个月的国际商务人士也对它颇有兴趣。
东京依然是世界上寸土尺金之地，尽管其相对历史最高峰已经大大缩水。中国人对日本房价的概念，也慢慢从热播电视剧《上海人在东京》时代那种不可思议的感觉，到现在感慨“和中国也差不多了”。
7月4日，日本《东洋经济》刊文称，中国的房地产现状总体上更接近日本上世纪70年代。但中国采取“先易后难”的改革路径，这令接下来的改革课题都分外棘手，整体状况比日本上世纪70年代更严峻。
《东洋经济》所指的上世纪70年代，主要就是“日本列岛改造计划”。此计划，用时任日本首相的田中角荣在1972年的《日本列岛改造论》中的话来说就是：
大胆转变向城市集中的洪流，将民族的活力和日本经济的强大余力发散到整个日本列岛。以工业的全国性重新配置和知识集约化、全国新干线（资料、团购、论坛）[最新消息 价格 户型 点评]和高速公路的建设、信息通信网络的形成为杠杆，一定能消除城市与农村、日本沿海与内陆的差距。
日本富士通综合研究所高级主任研究员米山秀隆接受记者采访时表示：“上世纪70年代前期的日本，为了防止尼克松冲击（即美国放弃金本位导致布雷顿森林体系崩溃）以后的经济恶化，采取了积极的财政政策，导致了地价的上涨。”
当时日本中央银行实行低贴现率，使得居民住宅贷款额同比增长1.3倍。实际上这种宽松的金融政策在上世纪80年代后，进一步造就了庞大的资产泡沫。这确实和现在的中国有较多相似之处。
特别是1985年后的日本，经济已经进入了全盛期，国内基建基本完成，居民收入也因为“所得倍增”计划而跃入发达国家水平，人均国内生产总值第一次超过了美国。经济泡沫开始进入高速膨胀阶段。
相比之下，中国目前尚没有达到这个阶段。日本一桥大学经济研究所所长浅子和美教授接受记者采访时说：
“如果以名义GDP的变化为基础来解释的话，中国的房地产业确实存在泡沫。所以短期内泡沫破碎，住宅价格下跌的话也不奇怪。但毫无疑问，中国今后名义GDP将会继续增长，住宅价格可能还会继续突破泡沫时的最高额。”
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如果说今天房价是中国人最关心的民生议题，那么对很多日本人来说，上世纪70年代的主题倒并不是房价。今年已经59岁，在京都经营一家公司的枥下满轮告诉记者：
“1975年的时候，京都中心地区，一套30坪（1坪≈3.3 ）的房子大概要1500万日元。普通人花个30年也是可以买下来的，当时一个普通大学毕业生的月工资差不多是4万日元。”
“真正开始疯涨还是在1985年到1989年之间。1980年同样一套30坪的房子在京都市中心还只要3000万日元，涨得不算特别狠。但是1985年就要5000万日元，1987年就要8000万日元了。而普通大学生的月收入也就是在1980年上升到10万日元。”
在上世纪70年代，日本出现很多官商勾结，炒高地铁和新干线车站附近地价的事情。“往往就是依靠和政府官员的关系，预先获知修建车站的地点，然后提前买下附近的土地高价牟利。”枥下满轮说。
从此看来，上世纪70年代的日本，至少房价没有成为困扰民生和政府政策的头等大事，即使在一些大城市，也不至于奋斗一辈子都没有买房的希望。米山秀隆认为：
“以中国整体来看，住宅价格的上涨还是和个人收入上涨的步伐相匹配，所以不能说是泡沫。不过在一部分大城市，确实有住宅价格上涨的幅度远远超过收入提高幅度的状况。这种情况和较强的投机因素有关，也有经济刺激政策下，大量过剩货币的流入有关。
而依靠政策调控房价，让其恢复到和收入相匹配的程度上去，花一点时间作调整，不会对宏观经济有太大的影响。但是考虑到对住宅实际的潜在性需求很强，所以这种调控一旦结束，房价还是会慢慢地回到上升的轨道上。”
回复该发言