名流置业2100亩“城中村”项目进展缓慢

2009年，武汉市全面启动了“城中村综合试点改造”项目。自此，“城中村模式”成为了武汉市众多外来和本土房地产企业追捧的热点。
然而，“城中村”在地段好、土地成本低的优势背后，却难掩拆迁安置补偿价款给企业带来巨大资金压力的弊端。尤其是对部分本身资金状况就不容乐观的二三线房企来说，盲目地拿到“城中村”项目后，却有可能发现拿到的是块“烫手山芋”。
地产板块第一低价股名流置业（000667，收盘价1.97元），在2009年至今4年的时间内，先后在武汉圈了5块“城中村”，涉地面积高达2100亩，仅项目土地需支付的费用就高达百亿元。这对于总资产不到115亿元，利润年年下滑，现金流持续为负，货币资金仅约20亿元的名流置业来说，更像是一个吹大的泡泡。
值得注意的是，《每日经济新闻》记者通过实地走访发现，名流置业圈到的“城中村”项目进展缓慢，盲目扩张的后遗症正在逐渐显现。
四年圈“城中村”2100亩
2002年，名流置业借壳上市，作为一家品牌并不出众的房地产企业，其最初并不引人注目。但是在2007年，名流置业通过协议和并购的方式一举收购了包括武汉、重庆、惠州在内的7家项目公司，进军全国市场。2008年初，公司更是完成了总额高达30亿元的巨额增发，其2007年末的总资产也不过25亿元，一时风光无限。
即使是在2008年出台了一系列严厉的房地产调控政策之后，名流置业非但没有收缩战线，反而不断地“跑马圈地”。2009年至2012年4年间，仅在武汉三镇，名流置业就频频出手揽下武汉5个“城中村”改造项目。
2009年10月12日，名流置业发布公告称，公司与武汉红骏马经贸有限公司签订协议，合作开发武汉市汉阳区江堤街邓甲村“城中村”综合改造项目。公告显示，邓甲村开发用地面积约为24.54万平方米，项目开发用地的总成本约14.70亿元。名流置业计划用此土地“建设高性价比、高品质运动活力社区，主要产品为20~30层普通住宅”。
2010年3月26日，名流置业发布公告称，公司与武汉鹦鹉沣盛投资有限公司签订意向协议，合作开发鹦鹉村“城中村”改造项目。该项目开发面积约11.26万平方米，该项目土地获得价款约6.24亿元。
仅仅半年之后，2010年9月29日，名流置业又与武汉江岸区后湖街新湖村村委会和武汉宏润实业有限公司签订意向性协议，合作开发新湖村“城中村”改造项目。该项目开发用地10.6万平方米，土地成本为5亿元。
此后，名流置业2011年三季报披露，2011年8月2日，公司与武汉建和经贸集团有限公司合作进行武汉市洪山区青菱街建和村“城中村”综合改造项目，该项目开发用地面积约27.11万平方米。
2012年6月，名流置业更是抛出“巨额”投资，提请股东大会授权不超过65亿元的额度参与武汉长丰村“城中村”改造项目。根据公告显示，该项目建设用地面积达到67万平方米。整体开发周期长达10年，2012年度投入就将高达20亿元。
《每日经济新闻》记者根据公告内容统计发现，4年时间内，名流置业在武汉参与“城中村”改造项目共“圈地”达137.38万平方米，折合2100多亩，仅要支付的项目土地款项就高达100亿元。
业绩每况愈下
与频频大手笔拿下 “城中村”项目的金额攀升相比，名流置业的业绩却似乎坐上了“滑滑梯”。
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根据年报显示，名流置业2011年总收入为18.13亿元，同比下降了7.25%；净利润为1.67亿元，同比下降16.98%。到了2012年一季度，公司业绩仍不改下降态势，总收入为3.22亿元，净利润为2800万元，同比分别下降36.38%和41.04%，公司总资产为115亿元。
同时，《每日经济新闻》记者发现，从2008年开始，虽然公司从总资产和主营业务上看处于波动上行态势，但是每年净利润却分别为3.15亿元、2.8亿元、2亿元和1.67亿元，逐年在萎缩。
而2008年的扩张给公司带来了周转不畅以及费用上升的负担。2007年，名流置业的现金流量净额为1.92亿元，到了2008年，这一数字陡降为-11亿元，之后一直未能变负为正。到2011年，公司现金流净额仍为-4.51亿元。同时，公司的预付账款却在不断攀升，2009年到2011年分别为6.6亿元、12.5亿元和16.6亿元，而年报显示的主要影响因素，正是由于支付“城中村”的相关款项。与此对应的是，公司的股价常年在低价徘徊。至本周五（8月3日）收盘，名流置业1.97元/股的股价是房地产板块中最低的。
值得注意的是，在2007年至2010年名流置业风光的时候，也吸引了大批券商的关注。根据巨灵数据统计，此期间共有38份针对名流置业作出的研究报告。而随着光环的褪去，到2011年，全年仅有2份与该公司相关的研究报告。2012年到目前为止，也只有天相投资发布了两份研报。
作为一个业绩连年下滑，2011年现金流净额-4.5亿元，货币资金约20亿元的房企来说，名流置业有何“豪气”能够撬动这5大“城中村”项目？这5大项目目前进展情况又如何呢？
/实地探访/
5大城中村项目 4个尚未取得土地使用权
2009年至今，名流置业分别与当地集体经济组织改制后的经济实体签订了意向协议书，收纳汉阳区邓甲村、汉阳区鹦鹉村、江岸区新湖村、洪山区建和村、硚口区长丰村等5个“城中村”改造项目。
目前，除邓甲村竞得了土地使用权以外，其余4个“城中村”的土地使用权尚没有挂牌。
日前，《每日经济新闻》记者对上述“城中村”进行了一一探访。
4个城中村“无变化”
资料显示，名流置业在武汉圈的5个“城中村”改造项目中，汉阳区鹦鹉村、江岸区新湖村、洪山区建和村、硚口区长丰村等4个“城中村”项目仅签订了合作意向协议，尚没有取得土地使用权。
实际上，虽然签订的只是意向协议，但该协议是与当地村改制后的经济实体签订的，且该经济实体承诺支持名流置业参与摘牌，所以上述土地已经相当于是名流置业的了。那么，上述4个“城中村”的拆迁等工作现在进展如何？
日前，《每日经济新闻》记者首先来到汉阳区的鹦鹉村。
由于公告中并没有明确注明“鹦鹉村”的详细方位，记者通过打听找到了一家位于汉阳区杨泗路上的“鹦鹉村卫生所”。根据大致的行政区域划分，这里应该属于鹦鹉村地界。
《每日经济新闻》记者注意到，杨泗路与汉阳区主干道鹦鹉大道垂直，其尽头是武汉港集装箱公司，由于是厂区出行的必经之路，所以不时会有大型集装箱车辆通过。该路段两旁是比较老的楼房建筑，鹦鹉村卫生所就位于该路段中间，是一个很小的私人诊所。
一般来说，武汉地区在拆迁时，会非常醒目地在楼房上写上鲜红的“拆”字，然而该路段及周围并没有任何拆迁的迹象。
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根据公告，名流置业是与鹦鹉村改制后的经济实体武汉鹦鹉沣盛投资有限公司签订的相关协议，该公司的地址显示为 “汉阳区鹦鹉大道259号”。根据相关资料显示，该地址位于鹦鹉路与鹦鹉大道的交汇处，原为武汉新悦大酒店的地址，但数年前已被拆除。目前，该地块并无任何企业。
随后，记者又来到江岸区的新湖村。
在名流置业2011年年报中，清楚地将新湖村项目列入了“2012年度项目开发计划”之中。
新湖村位于武汉市江岸区后湖，紧临后湖大道，距“全国文明社区示范点”的百步亭社区仅10分钟路程。
然而当记者找到该地址时却发现，这里没有任何动工的迹象，依旧是一幅杂乱无章的景象：临街的房屋门面，挤满了水果摊、无照经营的小吃摊、理发店、废旧物品回收站等。路两边竖立的电线杆上，搭着各种交错的线缆。高低错落的房屋间距狭窄，几乎没有间隙。村间的道路坑洼不平，仰头便是“一线天”。
《每日经济新闻》记者发现，新湖村前有百步雅庭小区，侧有百合苑小区，后有育才小学，在这样一片整齐规划的建筑群之中，新湖村显得很是“另类”。
一位当地居民告诉《每日经济新闻》记者，这里确实说过要进行拆迁改造，但是具体时间并不清楚，可能是还没准备好。
而另一位居住在百合苑小区的居民告诉记者，希望新湖村的改造工程能尽快开始，毕竟这一带现在建了很多的新小区，但是城中村不利于提高整体的居住环境，卫生、出行等方面都会有影响。
此后，《每日经济新闻》记者又分别前往了洪山区建和村和硚口区长丰村。
洪山区建和村是比较少见的位于远城区的“城中村”项目，其处于武汉市三环线之外，从白沙洲大桥转向武金堤路再向前行，距武昌中心区有15公里左右。由于武金堤路沿线分布着许多工业园，如青岭都市工业园、四台工业园等，所以路面情况非常不好。在一大片工业厂房的旁边，就是建和村的地址。与新湖村类似，这里也进展缓慢。而在距建和村不到3站路的地方，就是万科金色城市楼盘，值得一提的是，这也是个“城中村”改造项目。
名流置业于2012年1月11日签订协议的长丰村“城中村”改造项目，从地理位置和交通便利程度上来看均不错，距离武汉市轨道交通1号线不到2公里。
该公司公告称，自协议生效之日起6个月内，完成范围内全部房屋拆迁补偿协议的签订工作。
然而，《每日经济新闻》记者了解到，由于在拆迁的安置补偿等方面存在分歧，大部分居民至今尚未与拆迁方达成一致意向，导致项目进展缓慢。就在日前，《每日经济新闻》记者在项目现场看到，有少部分的房屋已经被推倒，但临街的住宅内仍不时地会有村民出入。
邓甲村开发用地尚需拆迁
邓甲村是名流置业5个“城中村”项目中唯一一块已竞得土地使用权证的地块。
2011年6月30日，名流置业全资子公司名流置业武汉有限公司以总价14.286亿元（含城中村综合改造费用），通过挂牌方式竞得该号地块的国有土地使用权。
日前，《每日经济新闻》记者来到位于汉阳区的马鹦路，在公共汽车站姚湾站的路旁便是 “邓甲村057号地块还建楼”的入口。名流置业和名流公馆的广告宣传布画已经将该地块圈了起来，大型机械设备已经进场，还建楼的地基工作正在进行中。据守门的工作人员介绍，这个地方要建的便是邓甲村还建楼。
继续沿马鹦路向北走到头便是马沧湖路。在两条路的交汇处，记者也发现了一块被名流置业和名流公馆广告布围着的土地。值得注意的是，该地块入口处并没有“还建”等字样。根据当初的公告，邓甲村城中村开发用地面积约368亩（含整合用地），还建用地面积约189亩，也就是说该地块属于名流置业邓甲村非还建的开发地块。
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《每日经济新闻》记者注意到，该地块内还有不少旧楼房，拆迁工作并没有全部完成。
·声音
开发缓慢 故意为之？
《每日经济新闻》记者实地调查发现，在名流置业四年内圈的五块“城中村”土地中，除邓甲村已经开始建设以外，其余地块进展缓慢。对此，武汉地产业内人士指出，在当前市场状况不太好的情况下，不排除名流置业是故意减缓“城中村”拆迁等工作的进展，变相囤积土地。
该业内人士告诉 《每日经济新闻》记者，城中村的开发价值高，大部分处于中心市区周围。而由于目前地产市场的冷清，使得这些城中村身价不高。同时，目前武汉的土地市场上主要的供应来源都由城中村改造而来，所以房地产企业若想取得足够量的土地储备，城中村是首选目标。
对于城中村项目开发进度的快慢，上述人士认为“这可能和开发商的资金实力和运作经验有关。因为城中村不像净地，它存在拆迁、还建、设计等一系列的长期工作，点比较多，投入较大。一是需要企业有大笔资金的周转，二是需要一定的开发经验。在当前市场低迷的情况下，风险性还是比较高的”。
同时，该业内人士指出，如果在市场环境不佳的情况下，通过“城中村”改造的方式来获得土地储备，确实可以在一定程度上规避风险。首先，由于开发商与城中村签订的是合作意向协议书，并没有通过挂牌竞价方式取得土地使用权，因此从严格意义上来说，并没有进行囤地，不会受政策的影响和打压。但是根据签订的协议中一些绑定条款，实际上开发商已经将该地块 “收入囊中”，只需在“时机成熟”时通过土地交易摘牌。其次，这种方式拿地，与竞价所得的土地相比，初期投入费用往往很少，对于企业来说资金压力小。因此，以小投入，低风险，就可换来大量的土地储备，并且可以根据企业的情况和市场的环境来决定开发的进度。
《每日经济新闻》记者注意到，名流置业的5个城中村项目，除了建和村没有公布土地取得成本外，剩余4个项目的拟投入金额为91亿元，而根据协议前期支付的保证金总额是11.6亿元，近乎于用这部分投资，撬动了近10倍的土地储备。
/案例对比/
同期签约项目福星城已近交房
2009年，武汉市全面启动“城中村综合试点改造”项目。随后，“城中村”地块因面积大、地段好、土地成本的优势吸引了众多开发商的目光。除名流置业外，另一家武汉本土的房地产企业福星惠誉同时期也签订了6个城中村项目合作意向协议。
与名流置业不同的是，福星惠誉的脚步明显要快得多。
从2009年至2010年间，福星股份的子公司福星惠誉先后签订了武汉市红桥村、和平村、贺家墩村、青菱村、柴林头村和姑嫂树村6个“城中村”综合改造项目的合作意向协议。其中，和平村改造项目在2009年11月27日签订协议，2012年1月20日通过挂牌方式竞得该地块的使用权；姑嫂树村改造项目合作协议签订于2010年10月20日，而同年12月7日，福星惠誉便竞得了土地使用权。
贺家墩村B地块，2009年11月26日签订协议，2010年7月2日取得了土地使用权，如今，集金融、办公、商业、居住、休闲于一体的福星城项目已经矗立在该地块之上。《每日经济新闻》记者在现场看到，住宅项目主体工程已经完工，部分高层正进行外墙粉刷施工，根据施工计划将于2012年底正式交房。
值得注意的是，自2010年“城中村”改造土地大量投入供应以来，根据武汉市国土资源局的数据显示，最后通过挂牌竞得这些大型改造用地的多是外来大鳄或是本地龙头企业，如万科、保利、金地和福星惠誉。其中，万科去年在武汉唯一的一个开盘项目“金色城市”，便是“城中村”改造后所推。
/对话/
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对于名流置业“城中村”项目“圈而不建”，被质疑变相囤地的事情，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）电话采访了公司董事会办公室主任刘峰。
NBD：请问公司目前已经签订了合作协议的5个城中村改造项目现在进展情况如何？
刘峰：进度就是在正常的开展工作中。
NBD：我看到目前只有邓甲村是获得了土地使用权，是吗？
刘峰：对，邓甲村是挂牌了。
NBD：现在的进度如何？
刘峰：有一部分已经开工。因为它分几个地块，其中一部分开工了。
NBD：那其他4个还没有获得土地使用权的项目怎么样了？
刘峰：有一部分还在前期，有一部分进入到拆迁阶段了。鹦鹉村和新湖村还没有拆迁，建和村我还不太清楚，可能正在拆吧，长丰村好像拆了一部分了吧。
NBD：部分城中村地块项目的进展缓慢是什么原因？
刘峰：每个城中村项目的情况不一样，有些需要村里和开发商包括政府相互合作才能顺利进行，每一个环节出现一点问题的话，整个进程都会受到影响。
NBD：城中村改造项目中，还建房部分是否会产生收入？
刘峰：还建是属于集团总的土地取得成本里面，是不会有利润的。相当于土地获取成本的一部分。
NBD：有业内人士指出，手握城中村改造项目却迟迟不进行开发，是一种变相囤地的行为，您怎么看？
刘峰：这个怎么能理解是囤地？并不是说我握在手里不去开发，而是要开发必须去满足提出的许多条件，取得许多规定，在这个基础上才能去开发。
NBD：名流置业目前还有4个城中村项目未取得土地使用权，是否与公司的资金状况有关？
刘峰：这个现在还是看项目的具体情况。
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