保障房扩围 “深圳土改”后首例小产权房转正

《深圳市土地制度改革总体方案》获得批复已超过4个月，但“农村土地确权试点”的实质措施迟迟未出，让曾经喧闹一时的深圳小产权房确权逐渐归于平静。但在近期深圳推出的保障房创新方案中，将“包括非法建筑纳入住房保障体系”，这让市场浮想联翩。
招安最大的小产权房
近日有业内人士透露，深圳大鹏新区一处总建面超过10万平方米的非法建筑，可能成为深圳土改后首个被政府罚没的违法建筑，并且纳入保障房体系中。
原本属于深圳龙岗区的大鹏新区，依山傍海，一直被称为深圳最后的乐土。就在原大鹏街道水头海鲜街旁，在一块5.3万平方米的土地上却矗立着十几栋处于烂尾状态的小高层。这片被外界誉为深圳最大的小产权房于2003年动工，2011年停工，建筑面积超过10万平方米。
“老板已经在跟政府谈了，听说政府负担拖欠的工程款，然后再改建为保障房。”这烂尾楼留守的工人老刘向记者表示。记者了解到，这个名为“泰源珠宝生态科技创意园”的建筑群，是由深圳市泰源实业有限公司、深圳市复地置业有限公司和深圳市大鹏水头股份合作公司共同合作开发的项目。报建批复是建10余栋高3.6米的工业厂房，总建面7.9万平方米。但在施工时，建筑方擅自更改了图纸，每层层高均被加高，且一层改两层。在重新施工数月后，被大鹏查违办发现，并勒令停工。
当地知情人士告诉记者，这是深圳小产权房开发的惯用模式。通常是脱胎于原农村村委地方股份合作公司提供土地，由外来公司负责出资运营。2003年，深圳市大鹏水头股份公司与泰源实业签订合作开发协议，社区出地，后者负责出资报建，建成后再物业分成。“原本就打算建住宅卖的，但报建下不来。于是2006年就报建工业厂房。”当地知情人士透露。这也是以往违建的惯用伎俩，在这“创意园”的施工图纸上，明显写着卧室、入户花园、餐厅等字样。没想到在改建时被政府发现查处，在2011年1月停工时，拖欠了工人近4000万的工程款。
“我们调查取证还没有完全结束，怎么处理以及如何使用，现在还没有一个定论。”深圳大鹏新区规划土地监察队的工作人员表示。但记者了解到，7月中旬政府主导召开了这一违建的协调会议，知情人士表示，大鹏新区执法部门打算将该建筑罚没，用作政府保障性住房，从而解决施工方工程款问题。
记者了解到，对于如何处理这一案件，深圳土地监察部门罕见地聘用了专业的律师团队，与业主方就确权细节做深入讨论。“是否赔偿原业主，赔偿多少”成为案件的焦点。这是深圳土改处理违章建筑的首个案例，“有很强的借鉴作用，”深圳大学国际金融研究所所长国世平表示。
以“程序违法”为界
在这“转正”第一案发酵之时，《深圳市住房保障制度改革创新纲要》（下称《纲要》）也进入审批程序。此次保障房创新提出部分违法建筑将纳入保障房体系，这意味着部分违建房将通过这一途径获得相应的产权。
由于种种历史原因，深圳有着全国最庞大的违法建筑群，数据显示截至去年12月，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建筑量的一半。
这庞大的违法建筑无法确定产权，带来的后果是城市更新难以推行。资料显示，2011年深圳全市土地总面积1991平方公里，其中原农村集体用地为390平方公里，占比高达42%。土地权属上，390平方公里原农村集体用地中，合法用地仅占25%。约300平方公里的非法用地掌握在30万人原住民手里。另一方面，经过30年高强度开发，深圳可用的土地已几近枯竭。未来10年深圳可供新增建筑用地仅59平方公里。所以这300平方公里的非法用地对深圳而言无疑是最后的绿洲。
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这也是深圳土改的原动力。但这庞大的违法建筑如何确权，《纲要》给出的答案是程序违法才有可能被纳入保障房体系。所谓程序违法包括报建手续不足、加建、擅自更改违建图纸等，而那些根本没经过报建，或者报建批文一直没拿到的违法建筑则不在确权范围内。
这一区分最大的好处，是将历史遗留的非法建筑与新近抢建的非法建筑区分开来。据了解，深圳以往的非法建筑不少都持有各种形式的报建批文，但新近修建的非法建筑由于政府加强审批或者干脆不批，绝大多数都是身无分“文”。按深圳相关规定，对于违法建筑将分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式处理。《纲要》也为区别处理订立了参考标准。
安居房实验
除此之外，《纲要》也为深圳保障房订立了新的游戏规则。其中就规定，对于新售出的保障性住房，买受人需转让的，只能面向在册轮候家庭出售，实行所谓的内部循环、封闭运作。其由政府以限价方式进行回购，再转而出售给轮候家庭。
按现在的游戏规则，深圳的经济适用房5年后可上市，安居房10年后可申请完整产权。《纲要》也提出未来安居房将逐步取代经适房。深圳住建局相关人士曾透露，深圳保障性住房与商品房套数的比例争取在“十二五”末由现在的25%提高到35%。其中安居型商品房的规模将占保障性住房供应总量的一半左右。
何为安居型商品房？在官方给出的定义中，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。
被称为深圳最大安居项目的中海阅景馨园近期已经达到了可售条件，这一项目由中海地产承建，由2888套面积为65平方米及85平方米的单位组成。这是中海在去年5月拍下的项目，当时该项目的土地出让方式是“定地价、竞房价”，地价为6.2亿，含装修房价最高9000元/平方米。由中海给出了7900元/平方米的最低报价竞得。
可见，所谓安居房接近于“双限房”具有某程度商品房的性质。如果按《纲要》规定，以后只能在内部流转，“这等于再建一个住房市场。”亚银投资首席分析师李大伟表示，关键点在于安居房的买家如何界定。
按现有的规定，安居房申请者以家庭为单位，申请人及共同申请人均需要具有深圳户籍，或者35岁以上的单身人士；参加医疗保险累计缴费5年以上，未拥有任何形式的自有住房，且5年内未在深圳转让自有住房。
深圳保障房创新并非“仅此而已”，7月底，深圳市政府招投标成立“深圳市保障住房标准化系列化设计研究课题组”，这一课题组据说耗资千万，目标是以保障房为切入，推进住宅产业化。
深圳在保障房体系的一系列探讨，源自高层的期待。7月最后一天，中央政治局部署下半年经济工作时，房地产被罕见地专门强调。要求坚定不移地执行调控，增加中小户型供应，同时抓好保障性安居工程建设。调控的执行上升到政治层面的最高规格，保障房工程也将系统化、常态化。深圳在保障房上的创新也是顺势而起。
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