相对于住宅和商业等经营性用地，工业用地素来是小众开发企业的“游戏”。然而，随着上海产业工业的迅速发展，上海工业地产已经从传统的物流仓储向楼宇经纪转型，研发中心、独栋化办公楼等产品成为工业地产投资热点。而近期上海工业地产用地的溢价也持续走高，连续有超过100%的高溢价地块成交。
工业地产向楼宇经济转型
总体来讲，今年工业用地成交态势波动幅度巨大，总体还是呈现出第一季度到第二季度逐渐攀升，第三季度爆发，第四季度回落，这样一个周期走势特征。
同策咨询研究机构提供的一份数据显示，去年12 月和今年1 月全市产业地产用地成交都保持一个较高水平，两月成交量分别为279.68 公顷和285.66 公顷，而2 月成交量骤降至84.12 公顷，随后一路上扬，到今年9 月又达到了275 公顷的高峰。10 月、11 月连续大幅回落，11 月产业地产用地合计仅成交59.20 公顷，环比10 月下滑42%，同比去年11 月下滑35%。
在11 月公示土地明细中，出现了一幅具体用地为工程技术研发中心的其他类型地块，该地块位于嘉定区，占地面积3.26 公顷，容积率为0.8-1.5，起拍总价1467 万元。
报告表示，上海工业地产已向楼宇经济转型，能够产生产业带动、税收沉淀、就业增加的总部经济园区已在沪上初具规模。上海外资总部经济机构在中国内地省份中居首位，而总部经济本身，也成为城市产业高端化发展的重要标志，这类以研发中心、独栋化办公楼为主的产品正凸显竞争力，全面超越物流仓库和厂房，成为工业地产市场的投资热点。
奉贤工业地块成交溢价屡破100%
除了土地用途的转变，上海工业用地的发展还体现在工业用地的地价正在逐步走高。
今年，奉贤区庄行镇C10-5-C 号地块出现溢价率高达113.5%的成交，折合楼板价约为1200 元/平米，这在工业用地市场及为少见，而在今年9 月，也有一幅来自奉贤庄行镇的工业用地以125%的溢价率成交，成交楼板价为925 元/平米。
从今年以来整体的工业用地市场看，有21 幅地块出现溢价，其中溢价率超过50%的就有8 幅，甚至还有4 幅地块溢价率超过100%。这类溢价地块往往集中在已具有一定规模的工业园区内，如莘庄工业区、青浦工业园区、金山工业园区内。
可见，工业用地地价走高和热点发展区域的工业用地供求关系相对紧张有关。另外，工业厂房租售价格持续上涨推动工业用地价格走高，其稳定的收益率也越来越受到投资者的青睐。
研究还发现，工业用地拿地的主体多为民企，多数以电气、复合材料、机械、阀门、汽车零部件等产业为主营业务，拿地的目的是为了储备公司后期发展备用地。但也有部分民企缺乏投资渠道，无法进入竞争相对激烈的住宅、商办土地市场，选择先购买优质工业地块，然后做抵押贷款融资，盘活资金链。
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