在全国商业地产“黄金十年”的大背景下，武汉商业地产也走上快速发展通道，集商业、办公、居住、旅店等一体的“巨无霸”综合体成为主流开发模式。据初步统计，目前武汉已有25个城市综合体开建，除老牌商业开发商万达外，外来的开发商如华侨城、世茂、绿地以及本土福星惠誉、南国、人信等均涉猎综合商业项目的开发，越来越多“巨无霸”城市综合体在同一区域出现，引发各方思考与担忧。
城市综合体成主流开发模式
“城市发展需要与国际接轨，也需要更多的城市综合体来满足居民的购物和消费需要。”武汉榕源房地产开发有限公司策划经理刘锐表示在商业当道时期，综合体成为主流开发模式是发展的必然。
然而，一座城市，一个片区到底需要多少座综合体？这或许很难判定。据中国社会科学院《城市蓝皮书》统计，未来20年，我国城市新增人口将在4亿左右，要解决如此大规模城市人口的居住和生活需求，必须要走集约型城市开发之路，城市综合体是个现实的选择。
事实证明，城市综合体对所在区域的购物环境和商业价值都有重大影响，如徐东销品茂、南湖的城市广场、菱角湖的万达。而目前呈现在人们面前的泛海国际广场、武汉万达中心、武汉天地、绿地国际金融城、中森华国际城、奥山世纪城、世界城光谷步行街等大型城市综合体也正改变着武汉商圈格局。
“原本光谷的商业中心是鲁巷广场，如今世界城步行街、光谷国际广场等在加速光谷商圈形成的同时，也带来了同质化的竞争。”刘锐指出，城市综合体在打造出城市和区域新名片的同时，也在考验着消费能力和承受力。
当一个城市或一个区域的经济和消费水平发展到一定程度，“巨无霸”综合体的出现或许是发展的使然，也可以说是房企转型的必然路径。目前来看，武汉“巨无霸”城市综合项目越来越多，同片区内大型综合体已经形成竞争之势。
避免“同质”须打造差异化产品
“在徐东有销品茂和福客茂，菱角湖片区有万达广场和大武汉1911，积玉桥有绿地国际金融城和万达中心，首义广场有南国首义汇和汉飞逛逛街，这些综合体建筑面积动辄几十万平方米，大的上百万平方米。可以预见的是，同区域有两个或几个综合体出现必然会分化人流，除非差异化运营。”武汉天骥世纪众联房地产代理有限公司总经理明志勇表示如今商业地产的竞争是开发理念和商家资源的竞争。
其实，避免同区域城市综合体陷入同质化，不少业内专家早就敲响了警钟。全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波在演讲中就曾指出：“开发商在开发城市综合体的时候追求高速发展，同质化、甚至恶性竞争非常严重。千店一面，千城一面是目前城市综合体发展弊病。”
对于避免区域商业综合体出现同质化，一些地方政府也已经有所行动。今年上半年，成都市规划局发布了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定》。该文件要求从2012年6月起，成都主城区内新建大型综合体需临近轨道交通站点。另外，该文件还要求成都市内的新建城市综合体项目，应具备商业、办公、酒店、会议会展、住宅等三种或三种以上城市功能，除住宅外，应有一种或一种以上的城市功能作为项目的主导城市功能。
可见，一直处于调控范围之外的商业地产，在疯狂膨胀之后，也逐渐进入了政府的调控视线。眼下，“同质化”已经成为横亘在城市综合体面前的一座大山，开发企业需要慢下脚步思考，如何避免陷入同质化泥潭。明志勇指出，在目前激烈的商业竞争中，要脱颖而出，最重要的就是打造差异化产品和迎合市场需求。
武汉“巨无霸”城市综合项目越来越多，其所提供的服务、产品有同质化的倾向。
（来源：长江商报）
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