万科保利"老大"之争白热化 "竞合"或成最佳选择

2012年终，万科的千亿级竞争对手出现了。截至2012年12月21日，保利地产2012年签约额突破千亿，这是在销售规模上第一个能与万科相抗衡的房企。而在不少业内人士看来，保利地产的“野心”远不止于此，持续挑战万科的“老大”地位并取而代之或许是保利的目标。
事实上，除了行业内普遍关注的行业霸主之争外，在2011-2012年这轮调控之下，龙头房企除了永远都存在的竞争关系外，更多了抱团取暖、分担风险、共拓市场的合作方式，龙头之间的关系已由过去的竞争演变为错综复杂的竞合。即便“江湖地位”之争愈演愈烈，适时将对手转变成伙伴，合作拿地、共同开发、降低风险成为龙头房企顺应市场、强者恒强的聪明之选。
千亿房企的“老大”之争
在销售过千亿的同时，保利地产市占率大幅提升。保利地产高管透露，前11月保利在全国市场占有率达到1.72%，较去年增长0.48个百分点，其中珠三角实现销售额近300亿。2012年销售整体去化率高达八成，远高于去年的68%。截至目前，保利地产有待推出可售货源近300亿元，预计去年新开工面积将超过1200万平方米，能为公司今年提供超千亿元的货量。
在市场规模迅速接近万科的同时，保利也拥有了相当比例的商业项目沉淀，并做到了销售规模的高增长。据了解，截至2012年底，保利的商业地产销售额接近150亿元，且以高端写字楼和公寓为主。
“保利擅长弯道超车。”一位资深地产分析人士称，在行业最为艰难的2008、2011-2012年上半年，保利地产均实现了高速增长。而其既拥有得天独厚央企资源的背景，又遵循高周转高杠杆的市场化运作方式，使其兼具了万科规模化和中海外“会赚钱”的特征。以上这些方面，都是保利与万科不同的地方。
对于业内同行的挑战，万科总裁郁亮坦言，万科的青春期过去了，已进入成熟阶段，不再追求速度与规模，但这并不意味着万科会甘当第二。
种种迹象表明，万科正在努力捍卫其行业老大的地位。从收购香港上市公司南联地产，到B转H股的方案出炉，万科在搭建海外融资平台、积极拓展海外业务上不遗余力，这说明，如今的万科不仅要保住其国内行业老大的优势，更剑指国际市场。郁亮向记者透露，万科2012年已成立了香港管理部，接下来会成立一个美国业务推进小组，寻求国际业务机会。2012年1400多亿的销售金额已让万科成为全球最大的开发商，而走出中国、迈向全球的业务拓展目标更让中国的万科，有可能在不久的将来成为世界的万科。
“什么是行业老大？不仅仅是规模最大你就是老大，更要为整个行业担当起探寻、摸索的责任，甚至有时候是替整个行业挨骂、受过。”在谈到如今日趋白热化的“老大”争夺战时，郁亮对记者定义了他心目中的“行业老大”。
从对手到伙伴的竞合关系
过去数年，已经有多家房地产公司挑战万科的行业“老大”地位。最早的是顺驰，在房企销售均未过百亿的年代，孙宏斌“呛口”王石，称要在万科之前达到百亿，以失败告终。后来是绿城，宋卫平2009年曾扬言在3-5年内超过万科，但受累于调控，绿城资金链一度产生危机，不仅未能实现超越梦想，活下来都成为一大考验。
还有恒大，这是一家在规模和进入城市数量上可与万科对抗的公司，甚至在布局的广度和深度上超过万科，最近两三年，恒大的销售面积每年都超过了万科。但由于其项目主要分布于三四线城市或远郊地区，因此在销售金额上仍未突破千亿。
中海外曾是万科重点研究的国内房企，并从中海外挖了很多人才，被称为“海盗行动”。迄今为止，万科的年度净利润仍不能超越拥有央企背景以及海外融资平台的中海外。
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对今天的万科来说，保利或许是那个最具有威胁力的对手。2012年，保利地产在土地市场迥异于其他公司的举动足以让人刮目相看。2012年度保利地产拓展土地26幅，计容面积约有980万平方米，获取土地资源平均楼面价为3463元/平方米。而万科2012年新增项目权益面积达1463万平方米、对应地价430.12亿元，楼面均价仅2940元/平方米。仅从全年土地储备数量及楼板价来看，万科明显占优，但由于保利土地储备多数位于一二线城市，因此地域布局优于万科。
在局外人看来，行业老大之争愈演愈烈，而事实上，在房地产调控、行业洗牌加剧的今天，龙头企业之间的合纵连横成为常态。为了降低风险、减轻资金压力，多家房企以联合体拿地、共同开发、共享收益的合作方式屡屡出现，甚至连万科和保利这两家看似竞争对手的企业也不乏从对手到伙伴的合作案例。
2012年10月10日，长沙万科和湖南保利组成的联合体以32.56亿元的起始价，成功拿下了长沙大河西滨江新城B7地块，创下了长沙土地成交面积和成交总价的年度记录。选择联合开发，既是在调控之下大型房企抱团取暖、分担风险、共拓市场的一种战略，更是为了应对市场变化、避免恶性竞价的一种合作式淘金，是双方协商、妥协的结果。
“没有永远的敌人，只有永远的利益。”原本活跃在土地市场上的竞争对手们，如今都成为亲密的合作伙伴。从去年开始，保利地产先后宣布与万科、越秀地产、中国奥园等开发商进行土地合作，虽然每个地块的合作方式各不相同，但与几家风格迥异的企业走到一起，是保利地产发展历程中不曾有过的。
而这只是一个典型例子，开发商之间交叉合作越来越频繁。“开发商之间都很熟悉，如果再相互抬价对大家都没好处。不如协商好相互让一让，创造共赢局面。”有业内人士表示，两家企业合作时，要么A操盘，B合并报表，要么B操盘，A合并报表，或者两家企业共同操盘。到目前为止，开发商对土地市场的态度依然谨慎，不愿购买过高价格的土地，开发商选择合作拿地、共同开发有利于控制成本，降低风险。在后调控时代，开发商之间的关系已由过去的竞争演变为错综复杂的竞合。
（本文来源：上海证券报）
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