金山新城：22号线对房价影响不大 针对人群受限

金山留给大家的传统印象就是“工业区”，近年来对旅游的开发也让大家认识到了上海除了奉贤碧海金沙以外的另一片海滩：金山城市沙滩。然而，伴随着22号线的全线通车，金山也开始吸引不少购房者的目光。

金山新城总体规划图

金山新城区域图
金山新城位于上海市西南部，南临杭州湾，规划区域面积80.66平方公里，是与临港新城，南桥新城，青浦新城，嘉定新城，松江新城，闵行新城（江川路街道），城桥新城，川沙新城共称的九个卫星城之一。也是九个卫星城中唯一一个将城区建在海边的卫星城。新城是整个金山“1158”城镇规划体系中的一部分。金山“1158”城镇体系，即1个新城，1个特色镇，5个新市镇和80个左右中心村。金山新城规划面积41平方公里，到2020年，规划人口40万。
新城与7.2公里海岸线紧密相连，城市沙滩通过保滩工程隔离了东海浑黄的海水，在大坝围成的1.75平方公里海域内形成清澈海水，坝外为大小金山和浮山三岛。城市沙滩开发建设形成1.7公里长的景观，此外还有沙滩排球馆、人工沙滩、环保自行车游步道等站点和景观。
目前由金山支线改造的轨交22号线已开通运行，区域内不少楼盘大打轨交旗号，根据记者实地考察发现，距离轨交车站最近的项目也在1公里以上，目前周边有5个项目属于“准轨交盘”，需要公交短驳至轨交车站。

22号线金山卫站

22号线线路图

金山卫站南北广场有10多条公交线路

公交站台，可直达市区
轨交22号线的开通对于整个金山新城的发展规划来说无疑是至关重要的。22号线为原有金山支线的基础上进行改建而成。由上海南站站至金山卫站，二期还将延伸至平湖。自上海南站起，途经上海南、莘庄、春申、新桥、车墩（闵行西）、叶榭、亭林、金山园区、金山卫。
22号线规划每天开行列车将达36对，采用“上海南至金山一站直达”和“站站停”两种运营模式。其中，直达列车10对，全程运行时间32分钟；站站停列车26对，全程运行时间1小时。从上海南站至金山卫站全程票价为10元，最低票价为3元。
在轨交22号线没有通车之前，来往金山的公交车主要集中在锦江乐园、莲花路、莘庄附近，据记者了解部分线路全程高速车程也要1个小时以上，而车资在优惠的情况下也达到10元。公交车所具备的优势在于车次间隔时间相对22号线来说更短，免去大量等车时间。
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22号线金山卫站南北2个广场集中了10多条公交线路，从名字来看即可清楚其路线，例如：浦卫线、奉卫线、朱石线等，也包括金山1路、金山9路等板块内公交路线。

金山百联购物广场

苏宁电器商场

卫清北路沿街有多家商业银行

沿街还有实用的药房、水果店

金沙城市沙滩
金山新城的配套主要集中在卫青北路，算是板块内最热闹的区域。
其中规模最大的就是金山百联购物广场。其中包括世纪联华卖场、东方商厦、多家餐饮和休闲娱乐场所，包括好乐迪、里美国际影城。北青北路沿街还有多家银行、邮局和苏宁电器，这一块基本生活、购物、休闲需求都能够得到满足。
另外，不得不提的就是位于板块南面的金山城市沙滩，刚过的十一国庆长假金山城市沙滩迎来了又一个旅游高峰，每年到夏天金山沙滩都会吸引大量游客前往，平时也吸引很多新人前往此处拍摄婚纱照。另外“世界沙滩排球赛”、“风·夏音乐季”等娱乐赛事已经成为这里的传统。

蒙山中学

海棠小学

金天地幼儿园
相比较生活配套，相对来说板块内的教育医疗资源还比较匮乏。
龙胜路上有蒙山中学，记者去了解了一下下蒙山中学前身是上师大二附中，98年更名为蒙山中学。另外沿着杭州湾大道步行还有一个海棠小学，从周围环境来看，学校规模不小。
在卫青北路的一个小区里面看到金天地幼儿园，该小区与金瀚园（资料、团购、论坛）为同一个开发商，目前金瀚园的售楼处就位于该小区。不过是否有资格入学等问题目前仍无法确定。


作为距离中心城区最远的几个区域之一，金山新房主要以毛坯高层或小高层为主，成交均价一直处于全市排名最末几位，所面向的购房群体也基本是当地原住居民或是在附近的工作者 。整个区域主要分为金山新城、枫泾和朱泾板块。
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而金山新城板块内距离地铁22号线比较近的在售或即将推出市场的项目在5个左右，分别为：合生财富海景公馆（资料、团购、论坛）、金瀚园（资料、团购、论坛）、蓝堡公馆（资料、团购、论坛）、蔚蓝领海（资料、团购、论坛）和宝华海湾城（资料、团购、论坛）。
轨交的注入势必会带动整个板块的发展，也一定程度会掀起区域楼市的一个小高潮，但就目前来看，22号线的开通并没有让金山区域掀起抢购热潮。据中原地产统计今年2012年1-9月成交均价为20.03万平方米，与去年同期水平相比小幅下滑8.93%。而价格方面，2009-2010年金山楼盘的成交均价分别为每平方米6954元和9378元，环比涨幅高达32.43%和34.86%。之后2011年受宏观调控影响，成交均价涨幅放缓， 2012年1-9月成交均价为9634万/平方米，与去年同期水平相比小幅下跌5.99%。
对此，上海中原地产研究总监宋会雍表示：“22号线的开通对金山核心区域影响不大，一方面地铁概念其实在规划伊始已经显现过，目前效应已过；毕竟比较远，后续导入新客源有难度，二是原有的投资客碍于政策限制也无法出手。”另外他提到：“22号线沿线的新房价格可能会有有些提升，商业地产也会跟着起来。”
板块目前主要针对的还是本地或附近工作人群，较低的价格和充足的房源对于刚需购房者来说门槛更低一些。

合生财富海景公馆（资料、团购、论坛）为目前金山新城板块均价最高的项目，毛坯均价13500元/平，精装均价15500元/平。
轨交22号线9月28日开通，金山的大部分项目几乎都以此大打广告，其实真正的地铁盘少之又少。合生财富海景公馆算是比较靠近地铁站的项目之一。从金山卫站步行到项目在15-20分钟左右，地铁站有公交车可直达项目。
合生财富海景公馆距离沙滩车行5分钟左右，步行在30分钟左右，为目前距离杭州湾最近的在售项目。项目7层以上可直接观赏到杭州湾景色。
合生财富海景公馆在售精装和毛坯公寓，二房94-100平、三房123平，四房160平，毛坯均价13500元/平，精装均价15500元/平，具体一房一价。样板房已开放，无需预约。目前项目推出几套特价房，具体可咨询售楼处。


金瀚园（资料、团购、论坛）东至杭州湾大道，南至板桥西路，紧邻金天地花园（资料、团购、论坛）小区，两者为同一个开发商运营。由19幢高层组成，将于11月首次开盘。
项目紧邻金山新城核心商业圈，小区门口即是金山百联购物广场，包括一个非常实用的世纪联华卖场和东方商厦。其中还包括多家餐饮和休闲娱乐场所，包括好乐迪、里美国际影城。北青北路沿街还有多家银行、邮局和苏宁电器。
金瀚园预计10月底11月初开盘，主推二房三房，二房106-112平，三房138-178平，具体价格仍未确定。样板房开放参观。

海滨新城售楼处
据网上房地产统计蔚蓝领海（资料、团购、论坛）1-9月成交193套房源，共2.21万平方米，成交均价为9794元/平。
项目相对其他几个项目来说距离核心商业圈稍远一些，但也在步行10分钟范围内。销售标榜项目为距离地铁站最近的项目，仅700米左右。不过记者从现场来看显然不止这个距离，公交起码几站路。
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蔚蓝领海二期海滨新城预计将11月加推二期房源，二房100平米左右为精装修房，三房130平。二房为精装房源，三房为毛坯房源。具体价格仍未确定。
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