沙龙:十月中高端发力 楼市进入反弹期?

近年来，“金九银十”的趋势逐年走弱，无论是开发商还是购房者对这一说法都不再抱有信心。今年的“金九银十”再度印证了这一说法，上海新房的成交量甚至不及7、8月。但即便成交不理想，开发商也很少有大幅降价跑量的动作。
不想在楼市僵持阶段，率先“摒不牢”的却是购房者。最近一段时间的数据统计显示，上海中高端市场又开始火热起来，部分高端盘成交成绩颇令人惊讶。于是有分析师预测11月中高端楼盘将加价，并且在年底会呈现一个成交小高峰。
这是不是意味着上海楼市年终前会迎来最后一波成交高峰？这波高峰是否会由中高端项目带动且主导？“金九银十”是不是真的成为了炮灰？本周四，网易房产邀请多位业内人士共同来讨论分析一下相关的话题。
时间：2012年11月1日14:00
地点：网易演播室（天钥桥路333号腾飞大厦17楼）
嘉宾：
策源地产华东区域公司事业二部副总经理 吴轶明
21世纪不动产资深分析师 黄河滔
议题：
1、各位嘉宾认为，近期中高端项目是否确实有回暖的趋势？造成这种趋势的主要原因是什么？
2、十月底成交的逐渐抬头是否预示着年底上海楼市会迎来一波新的成交高峰？年底成交主要会有哪些需求来支撑？
3、对于开发商来说，目前大部分开发商销售目标的完成情况如何？年底哪种营销策略会成为主流？有无大幅降价优惠的可能？
4、有业内人士估计，11月开始中高端盘甚至会提价，有这种可能性么？这会对整个楼市有怎样的影响？
5、近期一些开发商高价拿地，和最近的成交有无关系？对楼市又有怎样的影响？
6、仔细算来，如今限购也已经满两周年了，应该说，目前限购仍无放松的可能，各位嘉宾觉得限购如今对楼市的影响主要还在什么层面，开发商和购房者是否已经适应了限购下的市场，并且找到一些对策？
直播实录：
【网易房产】：先给网友介绍一下我们今天这期节目的主题，欢迎各位网友再度和我们相约这次网易沙龙，近年来金九银十的趋势逐年减弱，无论是开发商还是购房者对这一说法都不再抱有信心，今年的金九银十也再度印证这一说法，上海新房的成交量甚至不及七八月份，但是即便成交不理想，开发商也很少有大幅降价跑量的动作。
但是没想到僵持阶段率先“摒不牢”却是购房者，最近一段时间的数据统计显示，上海中高端市场又开始活跃起来，部分高端盘成交成绩颇令人惊讶。于是有分析师预测，11月份中高端楼盘将加价，并且在年底会呈现一个成交小高峰，这是不是意味着上海楼市年终前会迎来最后一波成交高峰，这波高峰是否是由中高端项目带动且主导的，金九银十是不是真的成为了炮灰。
今天我们有幸请到了策源地产华东区域公司事业二部副总经理吴轶明先生，以及21世纪不动产资深分析师黄河滔老师为我们广大的网友来解惑。首先请问一下吴总，近期中高端项目是否真的有回暖的趋势呢？
中高端回暖已成趋势而非个案

策源地产华东区域公司事业二部副总经理 吴轶明
【吴轶明】：我来讲一下真实的情况，其实数据就能反映真实销售情况。最新的10月27号刚开的五玠坊，当天成交35套，大概成交将近4个亿的成交量。徐汇中凯城市之光（资料、团购、论坛）是6月份开盘的，真实数据是2个月成交过百套。最新的还有一个是在上一周尚海湾10月份新开一栋楼，开盘当天卖掉40多套，价格是5.5万到6万，还有就是我们自己操盘的复地御西郊（资料、团购、论坛）项目，10月份单月成交50套，那这个成交的量跟成交速度和第二季度比是不可同日而语的。
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在上一季度我们也到网易来聊过，当时中高端市场的热销是一种个案现象，比如当时我们参与中海紫御豪庭（资料、团购、论坛）项目，它是属于个案性性质，一个月卖掉100多套，但是整个市场当时表现出来的状态并不是出现井喷的状态。但是我们所看到第三季度以来，特别是进入9月份以来，中高端市场，我这里中高端做个定义，1000万到1500万，这个范围段的我们把它切进去来看，基本上开出来的项目只要你是公寓盘，地段还可以的，价格还可以的，销售情况均表现不俗。
那这反映出一个什么状态呢？中高端的市场是一个整体性的回暖，而并不是说个案现象，如果是个案现象的话只能举一到两个，我现在前面一举就举了四个例子，而且这个例子随着开盘的项目不断的推进，我想这个记录还会被继续保持下去，至少我们从现在来看的话，情况没有出现衰退的情况，因为工作关系，我前一段时间一直呆在售楼处，我所看到的售楼处现场现在1000万到1500万价位段的客户，单天来人量已经不像1000万到1500万的来人量，感觉减掉一个零的来人量，100万到150万这样的来人，一天来人20、30组，30、40组是非常司空见惯的，这背后是有背景原因的。
就本身的前面讲的第一个话题我给出正面回答，中高端市场在第三季度出现了比较大幅的销量的提升，而且大家所看到10月份销售数据的体现，其实是9月份甚至8月份的一些数据的滞后而导致的，其实从9月份就开始出现一定的好转，只不过从数据反馈到10月份才开始，是这样一种情况。
【也显示由于新房中高端市场的带动，二手房最近的成交要好于之前，黄老师这边跟我们介绍一下，是不是有这样的情况？
黄河滔：首先说我的一个个人感受，刚才吴总说从三季度开始比较明显感觉到市场在回暖，我个人感觉有一部分人是春江水暖鸭先知，4月末开始就开始动了，而且这部分人是什么人呢？我们身边的业内人士，我们的一些同行，我们的一些媒体从业者就已经开始动手了。
而且从我们二手房角度也可以看得到，有些客户原来我没有在联洋的，我现在我要杀到联洋去，我原来住在塘桥的一个公寓，我今天要杀到张江去搞一个联排别墅，这个迹象是从4月末就开始出现了，我觉得这部分人的时间点踩的是很准的，一部分就是我们11年下半年本来就是很不好的行情，到了12年过完年之后基本上来说，从我们二手房的角度来观察，真的是有一批盘价格是比较优惠的，跟我们高点比下降有10个点左右，甚至更多，所以在这个时间点进去这批人我觉得是属于先行者。
后行的这部分慢慢也可以看得到，从两个角度，一个就是刚才吴总从1000万到1500万去分，我是一手房是按面积分，按140平米，已经属于非普通，不管什么情况已经非普通了，我就把这一类人设为相对的中高端。往年140以上的成交基本上都在18个百分点左右套数的比例，上海二季度到三季度是阶梯一样的往上走，到三季度是24.5%，多出了6个百分点。
【网易房产】：这是新房的吗？
【黄河滔】：新房的，新房的这一块我把它理解为上半年结构的变化，包括二手房也一样，所谓刚需的一类比较多的先出手，慢慢有了成交量的垫底，大家开始有了一些信心，当然也有一些人是先觉得摸准了这个政策的套路，摸准了市场的脉络，然后成交的回暖就从5月份就开始体现，到9月份达到高峰。
回到二手房市场10月份成交量情况，整个2012年三季度，我们二手房市场月均成交套数是1.89万套，这个数字是什么水平呢？2009年曾经有过2.5万多的月均，从那以后从来没有这么高的水平，也就是说刚刚过去的三季度的一个市场成交量其实已经是我们两年多甚至近三年来的一个高峰。
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10月份由于第一周的长假，总量可能是比9月份会低一些，但是交投的一个节奏上来说并没有一个明显的下来，所以10月份基本保持了之前的节奏。
外部内部三大因素导致中高端回暖
【网易房产】：前面吴总也提到了，这一波的中高端它的回暖是有原因的，那么原因主要您觉得是什么？
【吴轶明】：我先报一下宏观经济数据，我觉得数据说话还是比较切实的，先看一下PMI数据，我查了一下PMI10月份的数据是50.2%，那么9月份的数字是49.8%，8月份是49.2%，连续两个月PMI数据其实是往上涨的，原来大家很悲观，职业经理人制造指数，这个指数低于50会出现一定的衰退，上次我来也举了这个数字，当时举的数字是往下走的，就是从9月份开始这个数字往上了，甚至10月份超过了50%，也就是说它往好的一面又往进迈一步，这是第一个数据。
第二个数据是CPI，CPI9月份同比上涨1.9，比去年同比上涨1.9。
第三个数据是8千亿，10月黄金周，整体消费突破8千亿，同比增长15%，比去年同比增长15%，所有的数据10月份反映出来是往好的方向发展，包括M2，M29月份数据是达到94.37万亿，同比上涨14.8%，环比上涨1.3%，这是什么概念？M2的广义货币数据在短时间里面出现了一定的井喷，看9月份的房地产开发贷，房地产开发贷余额是2.96万亿，同比增长12%，环比上个季度增加了0.8个百分点，个人购房贷款，这个跟老百姓有一定关系，贷款余额是7.8万亿，同比上涨12.9%，这跟房地产开发贷是吻合起来，比上一季度增长了1.6，这是什么概念？我们所列举了一些数据，从内部情况来看，整个经济链是向好的，从9、10月份来看的数据都是往好的一面发展，这也是我们成交量上去的内因，老百姓手里有钱了，开始买房子。
还有一个是外因，而且这个外因是指针对中高端市场以及高端市场反映的，不针对中低端市场反映的，这个就是QE3。大家一直谈QE3，但是真正跟老百姓有切身利益有关系的就是汇率，现在的汇率变化非常快，我们现在碰到一个什么情况？我相信在上海所有中高端市场都会碰到同样的情况，越来越多的客户要求以美金结账，最好有美金帐户，有港币帐户，对于港澳台人士，只有通过境外转帐的形势才能把美金转到国内去，通过把美金转成人民币，赌汇率升值，最后再转换成美金，这就是一个帐户利差，根据现在汇率变化，在一年以内涨到8%到10%是非常正常的情况，如果说抛还房价的涨幅不谈，只要赚这个汇率差很容易让客户赚到一部分甜头，境外的热钱如何涌入，这就是比较好的渠道。通过房地产流入这个渠道，那么它只会针对中高端有一些返回。
一个是内因一个是外因，共同促进了这个市场的好转。
从微观看项目的话，一手房是基于业绩的目标需要，大家只要看看，只要能够跑量的项目，其实对价格的要求都不高，比如说万科五玠坊（资料、团购、论坛），它这次的开发价实际上和成交价其实是不足4万的，这个价格往往低于他们原来的心理的价，原来定4万多到5万的价格，才能换来这样的销量，我称这批客户为中高端的刚需改善性客户，他们也是刚需的，有些是对于面积需求，有些是地段升级，那么只有建立在价格一定折损的情况下的才能跑出一定的量，这是比较现实的情况，并不是说你现在价格往上提了你的销量还有这么大，其实是没有的。
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销量的提升是几个原因共同组成的，一个就是所谓的内因情况，宏观经济数据，经销商好转，第二个外部环境，第三个项目价格本身出现了一定的调整，所以才共同原因导致了销量的提升，所有事情皆是有原因的，现在客户精明的程度已经远超我们有些业内人士的想像，他们对于宏观经济的敏感性，就像前面讲的春江水暖鸭先知，现在有很多的鸭都知道了，所以这部分的客户是现在目前成交的核心的主力。
【网易房产】：吴总提了一下他认为的一些外部环境和一些内部因素，因为改善型的我们都知道，他们可能会面临一些限购的问题，那么他们选择在这个时间点入市的话是不是把仅有的房票就用在了这个时间点，他们认为现在是比较适合的时机？

21世纪不动产资深分析师 黄河滔
【黄河滔】：我想第一个就是说我们需要注意一点，政策上的预期是比较明确的，我们2010年的时候我们政策出的还比较温和，2011年就是杀手锏，春节还没过完有些人就想搞擦边球这些东西，不断的试探，试探之后我想结果总归大家看得到，有些人是被停掉，有些人是允许的，有些人是默许的，经过这些试探之后大家的博弈，谁的底线都清楚了。
我们中央政策的底线都清楚，也能够看得出来第一个限购可能一时半会不会变，第二个在此之外的一些东西是可以游走的，这个信号明显，这是政策方面的。
第二个就是说我们2011年过的的确差了一点，所以到了年头的时候不管是一手房二手房（房源、代理、租房）我们也可以看得到，有一部分盘或者相当一部分盘甚至是中高端这一块，打折打的比较狠，前所未有的63折，我们不论这些盘怎么样，一个是政策预期比较明显，第二个就是说我们的确有一些需求在下来，第三个价格还可以。包括之前我刚刚也提到了，我们刚需这一波人可能从二季度的时候就已经杀进去了，对市场整体的氛围已经把市场托起来了，所以我想是这么几点东西共同去使得它在现在这个时间点做这么一个选择。
但是有一个现象，我们上海的存量2011年年底过完之后，曾经是跑到很高的6万多套，在十一前后大家为了抓这个销售时机，曾经有一堆盘推出去，推出去但是一个结果就是说我们的新房可售存量是超过了7万套，到现在是69000多，也就是说看上去风风光光也好，如履薄冰也好，整个市场上去库存这个话题还是摆在大家面前，头上还是有这么大的压力在这里。
这一段时间这两年多我们房价，大致看上去现在全上海均价都是22000到23000之间，绝对价格并没有太多的上涨，其实也是在一定程度上把以前的一些涨的东西做一些弥补，或者做弱化。
年底开发商提价的可能性不大
【网易房产】：吴总我想问一下，现在中高端带动这一波行情，在今年年底会不会又迎来一波，接下来11月份成交12月份成交，和刚刚过去的9、10月份比起来会怎样呢？会高于9、10月份，还是已经这波客户已经被消耗掉了。
【吴轶明】：如果从数据来看的话10月份的数据好于9月份，我刚刚讲了数据是滞后型的，实际上很多项目都是在10月份成交的，数据一定会延在11月份。
10月份光看数据本身是好的，但是并不代表说真正的销量能够出现很大的井喷，一个比较通常的惯例，因为中高端客户他们对资金调配有一定的习惯性，一般在越靠近年底的时候他们越不会出手，他们会留着一部分流动资金做自己的生意，盘活自己的流动资金，一般不会有再度有这样的行动，特别是进入11月下行以后，会出现一定的衰退，这部分钱他们会转到别的城市，这是按照过往的惯例来进行判断的。
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但是由于中高端所带来的滚雪球的效应可能会滚到中低端的，信息的扩散会出现一定的散面发射的这样状态，首先是高端，中高端然后再下面是中低端，会出现井喷的状态，我们所了解的一些项目，大型的房企他们在第四季度最后一个月就设定了比较高的目标，比如说我们现在有万科，其中两个项目，一个是在浦东北蔡，还有一个是在南翔，它们的目标就是定在今年12月份，销售目标都放在那个地方，我是这样判断的。
【网易房产】：因为最近一段时间市场比较好，有人预计，其实包括现在目前已经有这样的现象，打完一波折，或者已经有过一些降价的楼盘在接下来的时间里就不会再降价了，或者是包括之前有关说最近一段加推的一些项目，加推的一些房源已经比前一批房源有加价的情况存在，黄老师觉得在接下来的年底，11月、12月份开发商会不会有一些抬价，或者维持原价的举动？
【黄河滔】：我觉得加价比较困难，还是刚才提到了，一个是我们库存还是摆在上面的，不排出个别项目，可能是明星楼盘，这一段时间跑的比较好，是不是心里暗暗想卖亏了，通过什么东西找回来一点。
我们也观察过，上个月月中的时间，我们把一些盘大致做了一个分类，在此之前我们有一些楼盘价格还是比较平的，现在就开始挂一点噱头，比如位置更好之类，我们也去看了一下，的确有一些是符合情况的，的确有一些合理的溢价在里面。但是有一些也不是，这种情况也不是很多，总的看下来我还是认为价格想爆发也没那么容易。
有一点我是这么想的，对于我们，尤其是中高端这一块大家的办法比多一点，比大家卖普通房子的人方法多一点，办法多一点，渠道多一点，信息多一点，可能有什么办法可以去适当的回避一下，或者弱化一下这个政策对它的限制，总归来说还是有在这里的，是不是我们在一定时间内这一类的需求少了一个还是一个，可能还需要一个时间来缓冲，再慢慢把这些需求补上去，我比较觉得是不会说像底下的刚需源源不断的消化完又补上，我觉得这一块还不是那么乐观的，所以需求这一块，你提到的这一点是有这个考虑在里面的，未必会一直持续下去。
第二个就是现在时间点上，如果说根据我们的时间看上去，年末以及春节前的最后一个月，以往年末要么是12月要么是11月，如果今年1月过年就变成12月了，都是有一个小高峰在里面的，我们二手房（房源、代理、租房）是一个半月，一手房可能未必有这么久，可能时间短一点，两三个礼拜，甚至拖一拖的一个月，按照这个节奏打的话今年我觉得11月份12月份还是有一定的能够保持这个节奏，但是再往上走会比较困难一些，有些人觉得状态比较不错了，二手房这种情况现在更明显一些，因为经过三季度本身就消化不错，今年我们年均去算也有15000套的成交，比去年11000套多成交4000套，有一些业主的心态也是慢慢的开始往上走了，这个东西还是有一点可以大家观察的，现在有一些人不断把自己价格往上跳高，实际上它的跳高不像以前一样有人接的，是没有人接的，刚才提到我们10月份的二手房是不是能够往上走，认为它可能会往上走，但是实际上又没有往上走的原因，大家还在这里做一个磨合。
【吴轶明】：这个话题我有点补充，会不会提价？如果有提价也是建立在发展商销售目标的情况下，如果是在今年还有销售目标的时候，一定不敢贸然提价，前面卖的多了是不是心里觉得有点亏了，在这里他还有销售目标的时候只会谨慎的提一点点，2%、3%的涨幅，这是一种心理补偿，适当提价是合理的，但是一定不敢贸然的触碰5%以上的涨幅，一定不敢贸然挑战这么多，肯定是不敢的，但是有一种情况是例外的，我今年已经完成了我的年度目标，不排除有很多企业得已经完成了年度所设定的，有一些企业在第三季度已经完成了全
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年的销售目标，在这种情况下出于某种政绩的需要，出于对价格诉求的需要，也会提出价格提升的目标，但是这种价格提升目标更加是在于政策高度的，而不是在于经济高度的，如果你看到一个项目是贸然的提价了，很简单，要不然他的销售目标已经完成了，要不然是虚张声势，一定是这样的情况。
特别是像有些重灾区，嘉定这种区域，南翔这种区域，在大家抢手云集的情况下，谁敢涨价，谁要涨价谁先死，只有真正拥有一定的稀缺资源的项目，具备一定的条件的，适当的做一些调整，有时候我们讲适当做一些调整你对于这个项目也是不错的，但是调整过快，过猛，一定是这个项目对于销售目标已经有了别的设定，一定是这样的，所以还是要卖，一般来说不太会做明显的价格调整。

嘉宾交流
【网易房产】：刚才我其实也是正好想到，最近也有新闻说，比如说宝丽、华润、万科其实都已经完成了全年的目标，那么对于这些开发商来说，也是有可能会对自己的项目价格进行一定幅度的调整，但是在目前的这个市场上，可能说客户也比较精明，他非常了解现在的价格趋势，如果要出货，应该说价格还是放低姿态，还是维持这个价格就能卖出去呢？
【吴轶明】：要看什么盘，比如说以刚需盘为例，如果不能挤在第三季度上市，一定要挤在第四季度，或者挤在第四季度的最后一到两个月，它的价格一定是走低的，一定是这个样子的，因为有很多企业已经完成了年度目标。但是要看清楚，更多企业今年的目标是没有完成的，更多企业希望能够在年底之前再拉最后一票，业内有很多干营销的很清楚，要干早点干。
很多开发商想要看一看，一直看到最后一个月才出手，不排除有很多企业都是这种心态，因为大家都会看报表数据，最近一些市场情况的好转，会给于一些发展商信心，是不是说这个制度会持续下去。但是我要说的是，这个势头它是变化动态的，我们看到的一些表象的数据，包括我前面讲到的宏观经济数据是逐月进行调整的，一旦宏观经济衰退，这个效应会逐渐的退化，特别到了年关的时候，有很多的项目会选择在11月底12月份出，当大家集中出的时候这时候你对销售价格的预期就一定不能太高，最多只能看平或者看低一点点，才能跑出我们有的速度跟目标。
我所知道的一些项目，比如说你前面讲到的保利、万科，这两间企业已经把今年本来第四季度要上市的货量推到明年去了，知道这是为什么呢？它今年已经完成了，而且它预判第四季度去出，有可能会碰到一些瓶颈，所以干嘛放在今年第四季度，就放到明年去吧。
根据连续几年的惯例来看，每年第一季度推是最顺畅的，出现在第一个机会点，讲的就是4月份，今年的第一个机会点出现在2月份，2月份就出现了，过完年马上就出现一波的小的高峰，那么第一季度推这个竞争面是最小的。
有一些大型的央企，已经把目标放到明年了，今年就不干了，你看这四家房企的排名前三位的中海、万科、恒大，这几家企业他们已经把他们的目标放到明年了，他们今年已经不干了，只有现在一些小型的或者中型的发展商在第四季度还在纠结，大批房企都已经完成了目标，或者年底小冲一把完成目标，整体目标都完成了，所以对于年底的价格猛杀，像去年这个状况不会再出现，去年已经吸取了这个教训。
主持人：谢谢两位，今天聊了很久，也关于中高端市场，包括接下来一段时间的市场情况，两位给我们介绍了非常详细了，那么我们今天的节目就到此为止，谢谢两位。
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