2012购房者最想问的十大关键词

从2011年5月成立以来，“杭州日报H5购房顾问团”无论在业界还是在购房群体中，都因其客观中立的立场，以及专业的水准，获得越来越多的认可。每年两次的人居展和房博会，“杭州日报H5购房顾问团”的咨询台前都人满为患，三天时间内，为多达几千人次提供咨询，一些成员为此喉咙沙哑。除此之外，“杭州日报H5购房顾问团”也积极走出报社，走入各大楼盘，开展现场咨询活动。　　　　然而因为时间缘故，“杭州日报H5购房顾问团”能提供的现场咨询仍然有限，在更多时间里，“杭州日报H5购房顾问团”的成员只能在QQ群（群号：234100667）上为购房者提供购房咨询，利用他们自身的专业性以及丰富的从业经验为购房者做出最贴切的购房参考。　　　　在这里，要一一列出购房者提出的问题很难，因为这中间涉及太多的方面，包含政策、品质、价格、户型、时机、行情等等，因此，我们特地将所有的问题做了一个梳理，从中整理出购房者目前最为关心的有关楼市的十大关键词，再做一个集中的回答，希望我们的回答能最大程度地帮助到购房者。　　　　与其他所有的咨询团队不同，“杭州日报H5购房顾问团”因为不涉及所有费用问题，因此我们所回答的每一个问题都是客观和真诚的，我们希望利用我们的专业知识，能在这个买房不易的时代，最大可能地帮大家买到心仪和合适的房子。有可能在一些问题的回答上，我们做不到十全十美，但我们的态度，一定是最诚恳的，因为我们能体会买房者的艰难，能体会大家渴望拥有一套好房子的急迫。　　　　地铁房　　　　记者胡灵波　　　　2012年，是杭州地铁元年。十年谋划，五年建设，去年的11月24日下午2点，杭州一号线对外售票，标志着杭州正式进入地铁时代。　　　　轨道交通之于楼市的意义，是它能够轻而易举地改变楼市格局和人们的购房习惯。“Y”字形的杭州地铁1号线，承载了临平融入杭州大生活圈的使命，实现了跨江连接滨江、萧山两大区域，同时也使城东、下沙的居民真正与主城区紧密相连。杭州没有地铁时，滨江、萧山、临平、下沙来市中心的时间差不多都要一个多小时，而现在1号线各个方向到市中心的时间基本在半个多小时左右。　　　　“靠近地铁，上下班不用担心交通拥堵，节约了时间成本，就不怕住得离市中心远一点，居住成本也更便宜。”如今大多数购房者在买房时，总不忘考虑地铁的因素。　　　　地铁带火了近郊区域。地铁1号线下沙段开通的4个站点中，金沙湖站、高沙路站以及文泽路站辐射了不少周边楼盘。这其中，东西大门分别距离金沙湖站、高沙路站均约300米的和达御观邸，以及比较典型的地铁上盖物业龙湖滟澜山都受到利好刺激。比较典型的是，滟澜山推出的三期400多套房源，均价约14800元/平方米，全部销售一空。在尚未完工的下沙延伸段——文海南路站、云水站、下沙江滨站三个延伸站点的沿江楼盘，诸如宝龙城市广场、金隅观澜时代、世茂江滨花园等楼盘的附加值更加明显。　　　　地铁带来的“锦上添花”，还让九堡核心区的楼盘，受到了购房者的关注。九堡板块目前在售的远洋心里、九润公寓、泊林印象等楼盘，迎来潜在的成交量增长机会。在江南，地铁1号线设有的5个站点，分别形成了五个不同的吃、住、行生活圈——江陵路站商务圈、滨河路站新住宅圈、西兴站原住民圈、滨康路站商业圈、湘湖站旅游圈。　　　　地铁1号线的开通让余杭的居民更多地参与到杭州主城区的生活中来，也让在主城区工作的人可以更多地选择在房价更实惠，环境很好的临平居住。半小时交通圈，让临平副城能更好地融入主城区。
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　　　　据某权威机构对世界地铁物业的升值频率给出的一个明确的数据：地铁站口500米以内，物业升值带来的回报率约为36.7%；500米至1000米区域回报率约为17.3%；1000米至1500米区域约为3.7%。　　　　尽管杭州的地铁价值，在开通前预期已经有了很大的透支。但是，购买地铁站点旁的楼盘无疑仍然是最划算的，它同比周边非地铁物业的升值幅度也最为可观。地铁本身附带的商业体量，也成为商业地产开发的新领域。目前杭州地铁商铺租金首次公布，最贵的在22元/平方米/天。这意味着，地铁房诱人的投资价值依然存在。　　　　学区房　　　　记者毛雨佳　　　　在“H5”半年多的咨询接待中，“学区房”是一个受到关心最多，并且贯穿始终的关键词。　　　　为了不让孩子输在“起跑线”，很多人可谓是不惜成本。因此，即使是在最为低迷的市场环境中，学区房的价格也依然坚挺。一些条件较好的学区次新房，如国都崇文公寓、中大文锦苑和宋都凯旋苑等，价格常年保持在3万-4万/平方米之间，让不少购房者望而兴叹。　　　　不过，近年来，杭州的学区房市场也发生了不小的变化，随着天长小学、学军小学、保俶塔实验小学、卖鱼桥小学等名校在城市的新区设立分校，越来越多的一手学区房正在成为一些家长的选择。这些一手房也保留了老城区二手学区房的特点，价格较为坚挺，但是在品牌开发商的着力打造之下，无论是小区环境、交通配置，还是性价比方面，都更适合现在的购房人群，让“读名校、住大房子”正在成为一种可以预期的状态，每每开盘，必迎来抢购的热潮。　　　　而公办中小学“零择校”，让原本就炙手可热的学区房行情再添了一把火。有人说了，零择校对学区房是利好，学区房的房价还会进一步攀升。观察去年的杭州楼市，无论是1-3月的冰封期，还是随后的爆发期，学区房都在其中扮演了重要角色。像桥西的城市风景，基本没有对外开盘，就被一抢而空，因为与其毗邻的就是卖鱼桥小学；位于滨江的荣安·望江南，因为与江南实验学校一墙之隔，一期房源也被关系户全部消化。不得不承认，无论是不是处在市场低谷，学区房的表现都普遍要比其他楼盘好。　　　　纵观整个杭州主城区，新的名校学区房市场主要集中在之江、西溪、桥西、三墩，以及良渚等板块。在之江板块，已于去年开建的学军小学之江校区，这是学军继求智校区、紫金港校区之后的第三个校区，未来将主要服务于之江地区转塘镇区周边适龄儿童就学。西溪板块则吸引到了杭州市求是教育集团，作为杭州高品质教育的代名词，求是教育集团原先下属浙江大学附属小学、求是（竞舟）小学和求是（星洲）小学三校的周边都是上世纪90年代的楼盘，二手房源普遍价格在37000—38000元/平方米。而就在去年4月23日，求是（西溪）小学正式挂牌成立。求是教育集团（西溪）小学是在西溪实验学校（九年一贯制）小学部增挂的校牌，办学形式为紧密型教育共同体，令不少蒋村周边楼盘如西溪诚园、西溪蝶园、富越香溪等坐享了“家门口的名校”。　　　　在以上两个学区内，大多聚集了一批高端住宅，适合改善型购房者购入，一步到位，解决孩子的教育，以及宜居问题。而在三墩板块的金地自在城，近年来与文三街教育集团签约，身价倍增，去年内的几次开盘，都收获了热卖。在良渚文化村，安吉路小学开出了分校，也大大提高了近郊楼盘的教育配套，为不少选择良渚文化村的刚需购房者免除了后顾之忧，同一学区内还有郡原·九衡公寓、朗诗美丽洲等。　　　　除此之外，能供购房者选择的学区房还有桥西的顺发·吉祥半岛、名城公馆、远洋·大河宸章、德信·臻园、金瑞·城市风景，滨江的荣安·望江南、绿城·明月江南、钱塘帝景和半岛国际等。
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　　　　改善型　　　　记者毛雨佳　　　　2012年的杭州楼市和前一年相比最大的不同是，改善型购房者需求逐步复苏，甚至一度引领了市场回暖的热潮。从“H5”接触到的咨询量来看，这一变化，正是从今年年中的人居展上开始明显起来。　　　　楼市调控以来，在一年多的时间里，改善型的需求被牢牢地抑制住。就在2012年的上半年，改善型需求的成交量还是较少的，相关统计数据显示，截至2012年4月23日，杭州共成交高端公寓(总价超过600万元的商品房)50套，相比去年同期130套的成交量跌幅达260%，还处在一个明显的低谷状态。直到时间进入5月，杭州楼市回暖的迹象变得明显，整个5月以及接下来的6月，杭州楼市的成交量都创下调控以来的纪录，甚至超越楼市公认的成交大年2009年。这样的市场热度传导至改善高端市场，个别改善型楼盘通过促销、降价，并以精装修品质、产品独特性给性价比加码，开始逐步脱颖而出。德信臻园热销约1亿元，远洋公馆与远洋大河宸章各热销约3亿元，万科西溪蝶园2期15天劲销5.5亿元，这些改善型楼盘在上半年的杭州楼市中，可谓是独领风骚。　　　　2012年7月14日，“H5”受邀走进雅戈尔在杭州的两个项目——御西湖和西溪晴雪，为现场购房者答疑解惑，提供各类信息咨询。作为拥有着“双学区”的高端定位项目，雅戈尔·御西湖可以说是改善型楼盘的典型代表。在前来签订购房合同的购房者中，大部分人对于下半年的楼市走势表达了看好，而对于楼盘的自身价值，则更为看重楼盘的“稀缺性”，如地段、环境、开发商品质，乃至配套、学区等等。而这也正是御西湖的优势所在，不仅毗邻西湖、黄龙两大核心商业圈，作为传统的老杭州居住生活区，人居氛围也异常浓郁，高端楼盘林立，是典型的市中心高端宜居板块，有着极为丰富的生活配套。　　　　随着改善型需求的复苏，包括绿城、远洋、雅戈尔等在内的高端楼盘开发商，日子也明显好过起来。直到时间进入第三、四季度，改善型购房者入市的热情达到了一个顶峰，除了购房者自身心态的改变，大批市中心高端小区的推出也是一个主因。金九银十期间，杭州楼市就迎来了一波豪宅开盘潮。新华园、凯旋门、绿城西子国际等市中心高端项目首次亮相，而武林府、绿城西溪诚园等老牌高端住宅，也选择了九、十月份再度加推。有业内人士指出，随着改善型需求的转暖，竞争的激烈，改善型房源正在迎来一次集中释放；再加上金九银十是传统上的楼市旺季，改善型房源也会抓住这个机会集中面市。大户型的房源，甚至是千万级的豪宅，都有较高比例的成交，一些专家甚至开始预言，随着改善型房源市场的重新被激活，杭州楼市正持续向回暖状态挺进。　　　　　　购房时机　　　　记者胡灵波　　　　在去年两届房交会，和“H5”多次驻楼盘现场的读者咨询会上，“现在买房合适不合适？”“市场是不是真的回暖了，你觉得房价还会不会上涨？”“现在的价格入市划算不划算？”这些问题出现频率总是非常高。　　　　若要论及去年最佳购房时机，无疑一季度是最好的低点。彼时，迫于销售压力，杭州有楼盘开始选择降价快速出货，缓解资金链难题，将降价风暴蔓延至楼市各大板块，除了下沙、临平、老余杭这些价格一再被筑底的区域，原先独善其身的滨江、申花等板块也没能坚守住价格底线，加入了这场轰轰烈烈的价格大战中。当时，杭州估计有超过30%的楼盘降价30%。　　　　在开发商“以价换量”的销售策略下，楼市初现回暖迹象。去年四五月份，杭州楼市延续三月份的高位成交，接连创下成交数字上的新高。开发商与购房者之间的博弈悄然升级，不仅不少楼盘开始缩小降价幅度，而且开始试探性地提高价格。
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“H5”认为，楼市阶段性的底部形成，对楼市来说，新一轮价格调整已经开始。并开始建议刚需人士重点出手价格深度调整板块内的那些品质好、低总价楼盘。　　　　去年上半年，面对价格的诱惑，部分有刚性需求的购房者开始结束观望，出手买房，顺利地抄到了市场的阶段性底部。去年四五月份的吉祥半岛和名城公馆，申花板块的丽晶湾，丁桥板块的四季公馆和昆仑天籁，城东新城的曙光之城和金色黎明等等，都是那个时间段最为典型的保本价和亏本价出货的项目。对于购房者来说，买到这样的楼盘，其实就等于是赚到了。当然，也有部分仍然在犹豫的购房者，错过了楼市的最低点，也错过了很多价格最低点的楼盘。　　　　对很多购房者来说，买房选一个较好的时机出手非常重要。去年上半年，无疑是全年最好的“抄底”时机。调控对楼市的巨大压力，逐步降价的房价，不断加大的打折力度，使得上半年被视为开发商资金链最困难的时候，所以，年度最佳购房点在彼时出现也就不足为怪。　　　　对众多购房者而言，黄金购房时机的错过，是否意味着后期机会的不再。但是，在调控持续下，阶段性的释放并不意味着楼市存在大幅反弹的基础，购房时机依然存在。　　　　2012年底的楼市显得扑朔迷离，购房者在“等待抄底”与“趁机下手”间犹豫不决。虽然最理想的购房时机已过，但年末开发商等钱用，工程等各方面需要结账，也有大量的现金需求，不能排除购房者还有新的抄底机会。对个体而言，只要在能力范围之内，现在买也还是合适的。　　　　有人看到了，有人抓住了。有人还愿意再继续等。购房时机，说到底，还是因人而需。
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