2012年，杭州商业地产大事件之正方反方

2012年的杭州住宅市场全面逆袭，以回涨的成交量和成交价收官，而去年的杭州商业市场成绩并没有因为住宅市场的回暖而有所拉动，无论是成交套数、成交面积还是成交金额都没有大幅度的波动，但成交均价全面下滑。具体到各个商业物业类型，酒店式公寓的销售还不如2011年，写字楼的去化量明显提升，商铺也有小幅回涨。到底是什么支撑起这样行情？2012年杭州商业地产市场究竟发生了什么？我们就去年商业地产市场上发生的一些大事件进行了正反两方面的剖析。
“禁酒令”一下，酒店式公寓命运多舛
正方：酒店式公寓成稀缺产品
在杭州楼市中，酒店式公寓虽然是商业地产性质，但往往做成居家的类住宅形式，受到市场热捧。不过，这种“类住宅”以后就难见到了。今年年初杭州颁布了《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》。该意见规定：办公类非住宅的公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计；禁止设置外挑式阳台、飘窗；项目只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。即今后商业办公用地的布局、套型及外立面等均限制设计成“类住宅”，卫生间并且要按每层集中设置，被业内人士称为“禁酒令”。
如此一来，现在市场上的酒店式公寓就成了“绝版”的香饽饽，未来稀缺性可以想象。“禁酒令”一出，在售的酒店式公寓项目纷纷打出“绝版”、“稀缺”等字眼，并称“有独立产权以及一应俱全的类住宅功能，卖一套少一套”，以此吸引市场眼球。一方面是酒店式公寓成了稀缺产品，一方面在限购、限贷双限的背景下，不受限的酒店式公寓又成为新投资热点。多重利好下，地段、价格、户型综合性价比较高的酒店式公寓楼盘多次出现热销场面。据相关数据统计显示，2012年酒店式公寓成交量达到7248套，维持了前年限购后7000套以上的高成交量。
反方：不会对市场有大影响
并非所有在售酒店式公寓的销售都会因此高枕无忧。受到“禁酒令”影响的酒店式公寓起码到两三年以后才会上市，目前杭州市场巨大的存量可支撑这期间的供应量。有数据显示，杭州的下沙、滨江等区域，未来两年的酒店式公寓供应量都远超千套，下沙更是超过了5000套。供应充足的背景下，酒店式公寓不会突然稀缺。
另外，酒店式公寓是商业土地性质，水、电收费标准都比住宅贵，且无法开通管道煤气；产权至多是50年。以上这些都是酒店式公寓的短板，在杭州楼市中，住宅始终是主流市场。楼市长期被调控的背景下，自住的购房需求为主流，投资性购房少之又少。以投资者为主的酒店式公寓市场中，投资热情降温，很难再掀大量、持续的购房热潮。而且，由于酒店式公寓自身短板，二手房市场买卖流通不畅，大部分流入租赁市场，投资回报率不高，因此，投资热情以及产品的市场存量还是相当大的。由此可见，即使受“禁酒令”影响，以后酒店式公寓供应量锐减，市场也不会供不应求。
再次，业内人士透露，如果真的想做酒店式公寓项目，也可打“擦边球”，所谓上有政策下有对策。比如，在各套酒店式公寓内预埋下水管，等毛坯审批通过后，再进行精装修，做成卫生间。这样一来，既能通过审批又兼顾了市场的需求。
综上所述，“禁酒令”颁布，不会对酒店式公寓市场有大影响。
村级留用地项目低总价成为其赢得市场的杀手锏
正方：村级留用地项目总价偏低，能解决不少刚需客户的置业问题
在商业项目销售的过程中，有这样一部分酒店式公寓在2012年整体走量比较不错，他们往往位于城市的近郊板块、打着“精装修、低总价”的牌子且不受“限购”政策的影响，这一部分房源用地性质属于村级留用地，由于其总价偏低，受到了不少首次置业者及投资者的青睐。
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我们所讲的村级留用地项目，是指在城市化过程中，为保证撤村建居的顺利进行，国家在征用农村集体土地，并转为国有建设用地后，将其中10%留给村集体，用以发展二三产业，以保障失地农民安置的项目。就2012年杭州市场上出现的村级留用地项目，主要集中在三墩、下沙一带，为大家所知的项目有三墩板块的创美·华彩国际、西城博司，下沙的美达·晓城天地等，这些项目往往以酒店式公寓或写字楼的形式出售，其受到购房者关注的最重要原因便是比同区域其他楼盘低一半左右的价格。
就拿三墩板块创美·华彩国际这一项目举例，该项目2012年主要热销的便是精装修的酒店式公寓，主推面积为40-60平方米，均价约6900元/平方米，而与之仅一路之隔的中海·紫藤苑仅单价就是其两倍，而且还是毛坯房源。所以对于不少首次置业的刚需客户而言，价格是最诱人的因素。
就目前来看，无论是三墩还是下沙，在售的村级留用地项目其均价都相对偏低，这些项目的出现，对于买不起住宅商品房但又想在杭州置业的刚需客来说，算是提供了一个不错的选择。
反方：村级留用地项目冲击板块总体价格，产权不明晰让不少刚需客户止步
村级留用地项目由于土地性质的原因，地价就比一般商品房低，这也让其在售价上打起了低价的旗号，但就整个板块甚至整个市场的长期发展来看，村级留用地项目的出售，无疑会冲击板块的整体价格。
对很多购房者来说，对于房源价格的敏感因素要远远大于其他要素，如果一个板块内有多个村级留用地项目在售，这个板块其他商品房的售价也不会太高，毕竟在这样一个市场环境下，购房者对价格还是相当敏感的。
另外，村级留用地产权不明晰成为了购房者下单前考虑的最多的问题，目前不少留用地项目尽管总价低，但是普通购房者仍不敢购买，买得最多的还是房地产业内人士，因为相对而言，他们对于留用地项目的政策比较了解。
之前在杭州市场上就有多个楼盘有过“出售时称能办出产权证，交付后迟迟未能办出”的例子。而据我们了解，留用地项目不具备普通商品房的产权性质，其实多数称能办出独立产权证的项目也只是其一方面说辞，大多数留用地项目的一本产权证要整层楼，甚至整栋楼来分享；而购房的时候，业主与开发商签署的也只是租赁合同，并非买卖合同，因此业主购买的其实是房屋40年的使用权。
所以说，尽管留用地项目总价偏低，但不少刚需客户由于产权的问题并不敢果断下单，反倒是不少投资者、房地产业内人士在频频购买。而过低的单价和总价，对于整个板块的走势来说，无疑是不利的。
实体商铺受到网上购物冲击
正方：“双11”网购191亿，电商时代清晰到来
2012年的“双11”电商大战创下了全线飘红令人震惊的新纪录，24个小时支付宝总销售额191亿，其中天猫132亿，淘宝59亿。正如绿城置业发展有限公司副总经理周锦虹当天在微博上感叹的那样：“网购迅猛增长的态势从来没有以今天这样清晰而又有力的脉搏提醒商业地产商、商家、物流乃至企业，变革，真的已经来了。”
电商崛起带来的是整个商品销售渠道链条的改变，电商的特点是价格合算、购买方便、覆盖面广，主力产品是那些可以标准化生产配送的商品。就目前来看，网络上主要是中低端消费比较活跃，服饰类、百货类、食品类、图书类物品等较受欢迎，网络消费的主力群体集中在18-35岁。
近两年来网购的受众面扩大和消费额增长十分惊人，也对实体店铺、超市以及购物中心等形成了巨大冲击。以二手街铺为例，由于受到已存在泡沫的高租金压力以及网购带来的明显挤压，杭州很多市中心好地段商铺难以为继转手频繁，街铺的业态调整体现得相当明显，服装店数量大幅缩减。
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反方：实体店打体验牌，小型商业中心将崛起
电商和实体店铺各有自身优势，未来的发展趋势应该会是各展所长，互相打通联动销售，这当中，代理商将受到最大的冲击。目前业内比较通行的观点是，实体店铺应往更具象的方向发展，增加品牌理念的传递，着重体验感和真实感。同时，那些必须由人们亲身参与才能完成的体验式消费类型，比如餐饮、娱乐、休闲、交流，也是实体店的一大发展方向，这在当前购物中心纷纷加大这些辅营类业态比例中也已得到验证。
此外，实体店铺受电商冲击明显，也将一定程度上影响到杭州商业地产乃至社区商业的未来布局。“接下去一段时间内，体验性区域小型商业中心很有可能会成为主流，其概念基本等同于新加坡的邻里中心，体量在3万方左右，涵盖卖场、餐饮、培训等就近综合性消费，可辐射3公里左右范围、5000-10000户家庭；再大一点就是五六万方的综合体，相较前者综合性更强，会增加百货店、电影院等，辐射范围也扩大到5公里、10万-15万人口；与此同时，现在很常见的社区底商将会受到这一类区域商业体的冲击，数量会萎缩，业态也会集中在便利店、洗衣店、药店等少数就近消费类型。”赢商投资总经理方芳分析认为，在体量较大商业体高举高打的过程中，小面积商铺必然受到挤压，租金成长性也不高，最终也会反过来影响到商铺市场的供应结构调整，资源更加集中化。
地铁元年：地铁概念下的商业新价值
正方：地铁来了，黄金万两
对于杭州的商业市场来说，“地铁”是点燃新商机的绝佳契机，虽然杭州地铁一号线直到2012年11月才开通，但全新的“地铁商业”早已在杭州拉开帷幕。
地铁商业在地铁真正开通前靠的是“概念”，尤其是在房产市场调控，住宅市场被“双限”，不少购房者将目光投向具有投资价值的商业物业，而带有地铁概念的看上去更有升值潜力。于是，地铁沿线的萧山、下沙、滨江等区域的酒店式公寓、写字楼成交量在去年前三季度包揽前三席。特别是在地铁正式开通前夕，大量地铁物业上市并收获好成绩，像距离下沙高沙站地铁口仅100米的东方铭楼在去年9月底首推酒店式公寓房源，首开即去化9成；而毗邻打铁关站的野风·现代中心也于同一时间举行团购活动，两小时100套房源悉数售罄，现场不乏从温台地区赶来的外地投资客。
除了酒店式公寓、写字楼等商业物业，地铁周边的商铺也是直接受益者，不管是一手的还是二手的都身价暴涨。地铁开通前，孩儿巷一个靠近地铁口、面积不足50平方米的商铺售价报1080万元就让许多人咋舌，折合每平方米售价超过22万元，要知道之前这附近商铺均价一般也就8万-10万元/平方米；而西湖文化广场站附近的商铺以往均价大概在3万多元/平方米左右，去年不少商铺报价飙升到15万元/平方米左右。
这一切还只是开始，杭州整个商业空间将随着地铁的发展进一步重构。去年底，杭州市规划设计院公布规划书显示，目前地铁客流量最大的武林广场站商业结构将进一步升级，未来将建一个面积在3万平方米左右的下沉式广场，让地铁与商场无缝对接，在杭城首秀立体商业。本周消息，地铁金沙湖站地下商城也将在今年5月开业，成为杭州最早开张的地铁站地下商城。显然，随着地铁商业整体的进一步成熟，附带的物业价值还将有大幅度提升。
反方：美好愿景尚需时间来实现
杭州地铁终于开通了，地铁效应是否立竿见影，大部分商家至今仍持保留意见，而事实也证明，地铁开通对地铁商业造成的直接拉动效果并不明显，要实现规划中的美好愿景恐怕还需等上一段时间。
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根据已经在各大地铁站开业的华润万家VanGO地铁便利店统计，地铁开通的第一个月，各个店铺的销售额顶多算是差强人意，客流量较大的打铁关站、闸弄口站，站点便利店的业绩并不能排入前五，有些冷清的站点一天的销售额甚至未能达到1000元。据了解，当初华润万家3060万元拿下杭州地铁商铺5年经营权，总面积为453平方米，折合日租金为37元/平方米，而去年上海地铁的商铺日租金为20元/平方米，广州仅为15元/平方米。“杭州情况比较特殊，2号线3号线相隔的时间会较长，因此光从1号线的这笔生意来说，VanGO几乎没什么机会盈利，3000多万元的投资几乎成为培育品牌的成本。他们现在不是赚回来多少，而是能捞回多少成本。”业内人士这么分析。
与此同时，地铁周边的商铺收获的地铁溢价效应也不明显。“一方面，地铁刚刚开通，客流不算大也还不稳定，对于周边商业的促进作用也不明显，这需要半年或更长的一段时间来沉淀和体现；其次，很多地铁铺之前受地铁施工影响很大，已经惨淡经营了两三年，如今好不容易重见天日，房东和经营户都是差不多的心思，想要做做看地铁生意到底有多少，因此无论买卖还是租赁短期内量都不会大；再者，今年经济形势不好商铺市场不怎么旺，眼下又到传统淡季；上述几个因素一叠加，二手地铁铺市场动静不大也蛮正常的。”我爱我家商业地产部负责人许厉晟说。尤其是一些市中心地铁铺由于这几年实体经济不好、商铺租金又高企，导致经营利润和开店成本倒挂，短期内上涨空间有限。
商业综合体开始发力
正方：区域性商业综合体应运而生，银泰城表现上佳
城市范畴的日渐扩大和交通状况的日益拥堵，对每个城市的区域化配套提出了更高的要求，人们希望自身需求可以在周边范围内方便快速地得到解决，正因为如此，区域性商业综合体应运而生。2012年的杭州，也有多个商业综合体项目崭露头角开始发力。
最有代表性的当数申花板块地标性综合体银泰城。这个总体量达40万方的商业巨无霸在2012年首次开盘推出写字楼部分，分别于6月、9月、11月推出了三幢写字楼，最终交出了总成交面积逾3.7万方、总成交金额7.5亿元的漂亮成绩，价格曲线也从18500元/平方米、21000元/平方米到21500元/平方米一路稳步上扬。
这样的抢眼成绩和银泰城地标性项目的区域定位以及大型综合体的配套条件息息相关：申花板块此前商务及商业功能的双双缺失，使得银泰城成为填补空白的标杆性项目；大型综合体的定位给银泰城甲级写字楼集群提供了“综合体办公”模式，29万方的购物中心、商务酒店、2000余个车位的地下智能泊车库等囊括了全方位的商务配套，其综合体优势可见一斑。
此外，体量再小一些的中小型商业综合体也有良好表现。总体量约16万方的滨江CBD地铁综合体星耀城，商铺、写字楼、酒店式公寓三箭齐发，形成了总成交金额高达6.8亿元的惊人合力。同样是2012年首开的万通中心，9月底首推写字楼，12月续推酒店式公寓，也凭借运河CBD商务区的主城区稀缺地段及万通20多年的商用物业开发运营经验，交出了总成交金额达4亿元的不错成绩单。
反方：“100个城市综合体”隐忧不少，供求关系和运营模式是关键
区域性综合体是城市发展趋势，这已是不争的事实，然而杭州此前提出的“100个城市综合体”概念，也让不少杭城商业地产业内人士心怀隐忧。
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早在2008年，杭州就提出了20座新城、100个综合体的规划，目前在建以及将建的综合体项目已逾半数。浙大网新置地总裁助理于旭东认为：“供求关系如何是决定未来商业地产市场是否饱和的决定性因素。比如作为综合体重要组成部分的写字楼，年成交量近五年来从未超过50万平方米，而仅一个钱江世纪城板块目前公建体量已超200万平方米。速度与激情可以先行是没错，但跑马圈地疯狂建设后的力竭也不可避免终将渐渐显露。”
写字楼市场如此，购物中心亦如是。近两年来杭州大体量购物中心纷纷上马的不在少数，整个城市的消费容量是否足以支撑、这些项目未来能否合理开发运营一直都是大家关注的焦点。汉嘉地产顾问副总经理陈焕春分析认为：“商业物业的建设总量与整个城市的规划有关，既然昆明的30多个综合体就已显现出同质化危机，那么杭州100个综合体隐含的风险可想而知。好在现阶段已建成的项目不多，但接下去竞争一定不会少，优胜劣汰在所难免。如果总量确实是过量的，那么就只能寻求突破和创新，创造出全新的运营或业态模式。”
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