乐购案启示:小心商业地产"地雷"

1月22日，大雾，北京再次陷入一片迷茫，和天气一样迷茫的还有曾璇的心情。
曾璇是北京鹏程万丰商贸有限公司（以下简称“鹏程万丰”）总裁助理，最近，他一直在为一桩官司奔波。官司的起因是鹏程万丰于2008年与乐购特易购商业（北京）有限公司（以下简称“乐购”）签订的一份租赁合作协议。
根据协议，乐购租赁鹏程万丰的店面，但缴付租金的先决条件是周边商铺营业率必须达到70%以上。而在2012年，由于营业额下降，部分商户退租，周边商铺的营业额一度低于了70%，以此为由，乐购拒绝缴付他们9个月的租金1331万余元。
合同中规定的“营业率”，换个角度理解其实就是“空置率”。事实上，2012年全国许多地方都出现了商业地产高空置率的情况。据世邦魏理仕统计，2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%，二线城市的办公楼空置率则达到20.7%；其中，成都的办公楼空置最多，接近400万平方米，空置率高达34.6%。
商业地产空置率为何走高？有人将其归结于电商冲击。但在商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，主要原因还在于供给的过剩。据世邦魏理仕统计，2011年全球在建的购物中心达2960万平方米，其中有50%在中国。
一桩空置率引发的官司
鹏程万丰于2003年成立，原本从事钢铁行业，但在席卷全国的房地产大潮中，他们也决定试水一下商业地产。2006年6月，该公司拍得北京市丰台区育芳东里5号地块的土地使用权，并在该地块上建设了北京鹏程万丰商贸中心广场，又称“瑞逸时尚购物广场”。
2008年，商场即将建成，招商工作也开始启动。虽然他们请来一位原北京翠微大厦股份有限公司的招商经理坐镇，但整个招商团队仍然欠缺专业性，这为以后的发展埋下了隐患。当时的招商团队为了追求高招商率，把租金压得很低，只有7-8元/平米/天，这一数字甚至低于很多写字楼的租金。
除了租金，更多问题则集中在与乐购的合作上。2008年9月28日，鹏程万丰与乐购签订《合作协议书》，将商场一层、二层、三层总计约1890平米出租给乐购用于开设大型超市，年租金约为1518万元。协议里约定了很多对鹏程万丰不利的条款，包括：乐购可将店面转租给其他商户，鹏程万丰无权干涉。最关键的一条则是：乐购缴付鹏程万丰租金有一个先决条件，就是周边商铺的营业率达到70%以上。
如今，曾璇回过头来再看这些条款，发现它们其实都是“地雷”。刚开业时，歌舞升平，无人在意。但是随着商场的发展，这些“地雷”也开始逐渐引爆。
2011年6月，商场开业，当时的开业率是100%。进入2012年以后，一些商户的经营开始出现困难。客流量的稀少造成了商户经营困难，部分商户开始拒缴租金，最终导致鹏程万丰资金链的断裂。2012年2月，由于拖欠电费，商场被供电局断电。
断电后，大批的商户开始退租。乐购虽然有独立的供电系统，但也开始拒绝缴纳租金，其依据就是租赁协议中约定的“营业率70%”的条款。而对于这一条款，曾璇一直坚持认为双方存在争议，因为合同有中英文两份，英文那份的表述是“营业率”，而中文这份的表述则是“开业率”。按照中文版本，鹏程万丰的开业率已经达到100%，乐购没有理由拒缴租金。
随后，为了解决乐购的租金问题，曾璇开始多次前往乐购上海总部谈判，但问题始终没有得到解决。
针对鹏程万丰反映的情况，1月23日，记者联系了乐购地产取得部总监王立飞，王立飞表示此事需要与乐购公关部门联系，联系方式可以在乐购网站上获得，记者随后拨打了乐购网站上公布的联系方式，该电话一直无人接听。
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在多次协商未果的情况下，2012年12月25日，鹏程万丰将乐购告上了北京市丰台区人民法院，请求依法解除双方之间的租赁合同关系，并判令乐购给付租金1331万余元。
空置率普涨
其实，2012年，不光是鹏程万丰遇到了空置率问题，多地的商业地产业主们也发现：空置率比以前高了。
商业地产分为写字楼、购物中心、综合体项目以及社区商铺等，鹏程万丰属于综合体项目，而其他几类如写字楼、社区商铺等，空置率也普遍偏高。
戴德梁行年度报告显示，2012年，全年甲级写字楼吸纳量为16.2万平方米，不足2011年的一半，低于2007年以来的年平均值20.6万平方米。租户扩租办公面积的意愿明显减弱，租赁也以续租为主，没有太多新增的客户。
从地区上看，高空置率的现象在天津、成都、沈阳等地尤为严重。以成都为例，根据1月15日世邦魏理仕发布的2012年成都房地产市场回顾，2012年成都优质写字楼的空置率达到34.6%，较2011年增加了8.8个百分点。
空置率高，价格自然也上不去。号称全球最大单体建筑的成都新世纪(9.73,-0.06,-0.61%)环球中心，目前三期写字楼的价格仅为9000多元/平方米，相比2011年时17000元/平方米的价格，降幅达到47%。
面对不断攀升的空置率，有些商业地产为了招商开始放低条件。例如，免租2年，或是给出高额的装修补贴。有业内人士表示，近5年，一线品牌的装修补贴已经从2万元/平方米上升至5万元/平方米，个别品牌的补贴甚至高达10万元/平方米。而商户缴付的租金则越来越低，例如某国际快消时尚品牌，租金从5年前的“底租+12%提成+管理费”变为现在的“租金+纯扣点5.5%-6%”。
王永平告诉《华夏时报》记者，在开发商与品牌商的博弈中，开发商的话语权正在逐渐丧失，而品牌商的话语权则在明显增强，这其实是目前商业地产最大的风险。表面上看，很多商业地产的招商率都很高，达到了100%；但实际上许多都是通过免租期、装修补贴等非市场的方式招进来的，这使得实际问题被掩盖。
王永平还表示，关于这个风险，业界其实已经认识到了，很多业内人士都认为未来5年将会是商业地产洗牌的高峰期。
商业地产泡沫待挤
空置率为何走高？中坤集团董事长黄怒波曾在接受媒体采访时表示，电商时代是传统商业地产的灾难，并建议地产商们谨慎进入以实体购买渠道为基础的传统商业地产。
记者的亲身经历似乎也印证了这一点，1月10日，记者在四川出差期间，偶闻一位旅行者关于购买特产的议论。她说，现在购买特产都是先到实体店看看，确定购买目标，然后再去网上以便宜的价格买下来。
“电商冲击只是外部因素，目前出现的高空置率现象，最主要原因还是商业地产自身的过剩，以及缺乏专业能力。”在王永平看来，近几年来，因为住宅市场限购，很多住宅开发商转型进军商业地产，还有一些原本从事其他行业，如钢铁、服装的企业进入商业地产领域，造成了“千军万马”都做商业地产的局面。
有媒体报道，2012年，开发商每推出5套房子，就有1套是商铺或者写字楼。以深圳市为例，2012年，深圳共推出6个集中式商业项目，供应商业面积约67万平方米，相比于2011年增长了3倍，其中包括著名的龙岗cocopark、宝能allcity、欢乐海岸一期、海雅缤纷城等。
事实上，很多新进场的开发商对商业地产的规律并不了解，缺乏专业能力，由此造成了很多产品问题。大连万达集团董事长王健林就曾在接受媒体采访时表示，商业地产一拥而上的后果将是“一拥而下”。因为很多商业地产都是在缺乏人才储备、知识储备和心理准备下仓促开发的。
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这就可以解释为什么开发商“招商难”与品牌商“选址难”两种情况并存。一方面商业项目建起来之后招不来商，另一方面品牌商又表示找不到好的物业。
如何解决这一结构性矛盾？王永平给出的答案是“专业化”。他认为，专业能力包括四个方面，即：眼力、实力、耐力、合力。眼力是指会选址、会定位；实力是指具备充足的资金；耐力是指培育成长性品牌的耐心；合力则是指整合酒店、影院、超市、餐饮等多种业态形式的能力。
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