商业地产爆发背后有隐忧

2010年住宅市场全面限购以来，众多品牌房企宣布拓展商业地产领域。数据显示，自2010年开始，国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上，是同期住宅开发投资增速的1.5倍，2012年上半年更是扩大到2倍。
两年过去，商业地产热潮仍在持续，土地市场上商业地块接连出现地王。这一轮的商业地产井喷式发展，也引发业界对于供应过剩的担忧。
品牌房企沪上首秀
自2010年本轮调控启动以来，商业地产瞬间成为规避风险的最佳选择。持有型商业物业的稳定收益，以及目前中国商业地产市场尚未发展成型，使得品牌房企对商业地产市场寄予厚望。
除了老牌商业地产开发商在急速扩张，商业地产“新势力”也在迅速崛起。万科、保利、华润、中粮等企业纷纷宣布进军商业地产，并将在未来几年内大幅提高在商业项目上的投资比例。两年时间过去，众多拓展商业地产领域的品牌房企的第一个商业项目即将逐一面市。
2012年中期，上海万科首次推出其商业品牌“万科2049”。据了解，万科2049定义为高端社区商业消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队，同时由上海万科物业担纲物业管理。与“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”系列品牌成为万科商业地产的四大产品线，并将在全国复制。万科2049·五玠坊成为上海万科的第一个高端商业项目。
保利地产在上海唯一的商业项目——保利国际中心，也于2012年4月开工。
2012年12月，龙湖地产在上海的商业地产项目虹桥天街也正式启动。
据龙湖地产CEO邵明晓透露，该项目是龙湖地产在长三角黄金地段持有商业物业战略的重要一步，也是上海龙湖地产的一号商业作品。龙湖将在3至5年的时间内将虹桥天街打造成长三角标杆商业项目。
开工、推盘的同时，品牌房企储备商业地块的脚步也在加快。中国指数研究院提供的数据显示，2012年绿地、中海、龙湖在全国拿下的商业用地（不包含住宅商业综合用地）的规模分别达到285.54平方米、64.95平方米、114.47平方米（建筑面积），分别在全年拿地建筑面积中占比23%、12%、17%。
2012年10月，保利联合基金机构斥资45亿元拿下徐汇滨江综合地块，该地块溢价率为42.86%，成为当时的总价地王。
中国指数研究院上海研究总监陈延彬称，商业地块出现地王还是个别现象，普遍来说商业地块的溢价率较纯住宅用地要低，但2012年有逐步升高的趋势。品牌房企拿商用地块的比例也在上升，表明这些企业对于商业地块的偏爱。
投资比例不断提高
国内多数大牌开发商，正在加大商业地产的投资比例。
中原地产提供的数据显示，自2010年开始，国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上，是同期住宅开发投资增速的1.5倍，2012年上半年更是达到2倍。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，自2012年以来，商业营业用房投资开发比重有逐月提高的趋势，已达到14%上下。
行业巨头万科主要开发住宅地产，其商业地产开发虽然一直是低调潜行，但已初具规模。据不完全统计，截至去年12月初，万科在全国已经有17个城市综合体项目正在操作，非住宅业务的占比将从目前的10%逐步扩大到20%。
万科对于发展商业地产的态度依然显得比较谨慎。
万科总裁郁亮说：“尽管万科正在加大对非住宅物业领域的关注力度，但公司的定位并没有发生变化。万科的主业仍然是住宅开发。和其他进军商业地产的企业不同，万科发展非住宅类业务的目的，是为了更好地做住宅。”
保利地产在公布的2012年半年报中透露，将重点开发商业地产，商业地产和住宅地产的比例将保持在3：7。
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2012年10月，中海地产披露，公司商业地产在未来资产比例和利润贡献中将上升至20%。
一直专注于住宅开发的绿地集团在今年强调，商业地产的开发比例将提升到整体开发投资的40%，意味着绿地战略转型重攻商业地产。
龙湖地产主席吴亚军在虹桥天街的启动仪式上表示，商业将作为龙湖地产下一步发展的重要支点，未来10-15年，龙湖地产将商业地产的收入提升至100万元，并将利润从原来的5%提升至30%。
“一线房企将战略逐步转向商业地产，不仅因为住宅市场的宏观调控，还有来自土地市场的竞争。”世联地产商业部总经理罗昌荣表示，未来房地产开发的业务方向，开始从以往的以住宅开发为主，逐步转向更为成熟的商业地产。
张宏伟指出，现今土地市场推出的纯住宅用地极为稀缺，一般地块普遍含有10%-20%的商业比例，如果只做住宅地产，对于大多数房企而言，难以形成规模的扩张和管理效益的提升，“住宅+商业”的双轮驱动，更有利于房企回到增长轨道上来。
警惕“井喷后遗症”
事实上，商业地产这一轮的井喷式发展，也引发业界不小的担忧。
中国指数研究院上海研究总监陈延彬表示，对比数据可以发现，发达国家人均商业物业面积是1.2平方米，而在中国，上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字，不少二线城市也在快速向这一数字靠近。
中国指数研究院提供的数据显示，截至去年12月31日，上海商业地产（不含办公）可售面积717.14万平方米，按照最近6个月平均销售面积，去化周期为44个月。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾在公开场合表示，商业地产既要慎提“春天论”，也要慎提“泡沫论”，因为开发商向商业地产的转型有很大部分是被动和盲动的。
2012年中旬，由中国社会科学院财经院（原财贸所）、利丰研究中心与社会科学文献出版社联合推出的《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2011-2012）》指出，本轮商业地产爆发式增长或将导致以下后果：大量激增的商业地产项目得不到客群的支撑，商业地产项目同质化现象严重。
当然，对于商业地产的前景，仍有众多业内人士及机构看好。罗昌荣指出，中国经济的三驾马车是投资、出口和内需，为了扩大内需，提高老百姓的消费能力，国家出台了多项政策。因此，能吸引消费者的商业地产在未来一个时期内仍有很大发展空间。
张宏伟也指出，“未来10年，我国城镇化率还将不断提高，城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长，以及国家扩大内需所带动城市基础设施的建设和新区的发展，将使得商业的需求规模大幅增加。商业地产将迎来更好的发展机会。”
戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁表示，由于传统CBD土地供应有限，随着外围区域交通和配套的不断完善，非市中心的新兴商务区正在崛起。未来三五年内，诸如虹桥商务区、真如、新江湾城等区域都将有大量高品质的商办物业涌现，商业地产将呈现更加多元化的局面。
品牌房企争相储备商业地块
品牌房企在2012年加快了涉足商业地产的步伐，在拿地比例中，商用地块占比提升，商业地块也连续打破上海总价地王纪录。房企未来发展的重心或将有所偏重于商业地产领域。
2012年底，万科联合绿地、玖致酒店和广州港捷，以54.31亿元共同摘得徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块。该地块项目规划建筑面积高达49万平方米，是上海南站自规划建设以来所出让的最大一幅商业用地，项目定位为中高档的商务商贸区。
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该地块折合楼板价1.1万元/平方米，刷新保利地产联合体在两个月前以45亿元拿下的徐汇滨江综合地块的上海总价地王纪录。龙湖地产在虹桥商务区的龙湖天街项目地块亦是2011年的地王。
CRIC数据显示，2012年，万科在全国拿下的纯商业用地达到122.1万平方米，纯商业拿地约占2012年万科所拿的商业综合用地总量的11%，比2011年全年的22.54万平方米增加4倍以上。
CRIC研究中心高级研究经理崔宁宁分析，万科商业地块储备增加，尤其是纯商业的地块增加，在一定程度上存在政府供地方式变化的因素，近几年各地政府供地越来越多地以商住形式推出，一线城市纯住宅地块供应减少。但从深层次来说，万科商业地产发展明显加速，今年以来万科纯商业及综合商业地块的比重明显上升，可看出万科商业地产已进入一个新的发展阶段。
除了万科之外，其他房企也在商业地产领域大展拳脚。
张宏伟指出，拿地行为体现了企业未来的发展方向，商业地块比例在近几年逐渐上升，体现了品牌房企开始逐渐向商业地产领域发展的倾向。在企业规模发展到一定阶段的时候，如何更好的发展一定会成为企业重要的课题，而商业地产就是转型的一个方向。所以房企在此时增加商业地块储备，是为谋求更好的发展。
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