“户型创新”里究竟藏着哪些“秘密”？

如果不是亲眼所见，很难想象，这套建筑面积标注为130多平方米的样板房，在经过了一番“面积赠送”之后，所呈现出来的是跃层的5房2厅3卫，而且每一层都舒适宽敞，称得上“买了三居室，住了小排屋”。
在面对参观者表示惊讶的大呼小叫时，销售员小王淡定地表示：“这个户型总共就几十套，看上的人很多，好的楼层已经全被客户盯上了。”
在杭州楼市中，楼盘赠送面积并不是一件稀奇的事， 90平方米的户型往往能多送一个房间，大多数时候，这看上去几乎是一件两全其美的事情，购房者觉得占了便宜，开发商房源热销，可是，这样的“好事”以后可能越来越难发生了。
平均赠送率在35%左右
2012年，杭州某楼盘打出高端的产品定位，精装的产品以不到3万元均价创当年区域高层单价新高。而今年，该楼盘的另一个组团将面市。
据该楼盘负责人介绍，项目先前组团以40-50岁的客户为主，多数都是民营企业老板。这些客户追求高品质居住产品，懂得享受生活。而新组团的意向客户多为30-40岁的年龄段。有守得家业，又能创得大业的一代，有眼界开阔的海归，也有企事业单位的精英等购房者。而即将上市的新组团毛坯房，给这些年轻的置业者更多的个性创造空间。
而这些“创造空间”说得更直白一些，意味着有更多的面积赠送。
在楼盘现场，开放了3套样板房，分别是110多平方米、90多平方米、130多平方米。而据销售员介绍，在这些户型中，空间附赠率最高达到约60%，平均附赠率在35%左右。比如110多平方米样板房为3房2厅2卫，该户型南北通透，赠送面积有35余平方米。90平方米样板房为中间套，设置为3房2厅2卫，该户型赠送面积有近30平方米。
130多方赠送达90多方
这套130多平方米样板房赠送的面积无疑是最“阔绰”的，赠送面积达到了近90平方米，看上的客户也很多。这些“送”都是怎么做到的？
该户型130多平方米可做5房，3个卧室朝南，楼下客厅与卧室带南向阳台相连，约近9米。卧室北侧是练琴房或作为书房。楼上为静区，有两个豪华套房，主卧套房设走入式衣柜，独立卫生间。
另一房间内摆放两张公主床，朝南带飘窗。北侧是卫生间和较大衣帽间。
这么多空间中，到底哪些是赠送面积？
每个带着惊讶表情充满疑惑的购房者，都会收到一张精美的户型示意图，而其中的红色虚线将会明确地标注出，哪些面积属于“赠送面积”。
这个户型挑空层高达5.8米，一般普通住宅的层高为2.8-2.9米，也就是说它相当于普通住宅两层的层高，房子被分割成两层，不过它并不同于以往的LOFT户型，LOFT只算下面一层的面积，上面一层不算，但该户型的面积包含下层的客厅、厨房、卫生间、过道以及部分房间等，同时还包括上层的卫生间、过道和一个房间。
按照销售员的解释再对照图标，赠送的面积包括底层约2-3平方米的设备阳台，客厅旁边的露台，一个房间还有餐厅。而二层空间中，除了一个卫生间、过道还有一个房间是购买面积，其他的全是“赠品”。
“赠送”以“户型创新”亮相
“买就送”这码事，在杭州楼市几乎是一个公开的秘密。而在业内，人们似乎更愿意用“户型创新”来代替这个说法。
中国联合工程公司第一建筑工程设计研究院副院长张翔告诉记者，相关的规划部门对这块的控制已经越来越严格。目前主城区楼盘的“户型创新”余地很小，而像余杭、萧山一些地区则相对宽松一些。不过，目前的控制也有收紧的趋势，未来，这种大幅度赠送面积的户型或将越来越难通过审批。
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买房不易，购房者在购买了一定的面积后，如果还能获赠一些面积，这无疑是相当具有吸引力的。即使一些创新户型开发商在定价的时候，也比普通户型的价格系数略高一些，但整体算下来，依然是具有很高的性价比。
而在杭州的楼盘开发史上，中海钱塘山水、钱江水晶城、天阳上河、顺发和美家等都是以往户型创新的高手。因为面积不够，所谓 “创新”的核心就是“送”。中海钱塘山水，赠送5.8米高的露台，再加上其他赠送的露台及附属空间，其结果就是，“90平方米的户型比110平方米的还好用”。水晶城送得更夸张，其一号楼赠送叠层面积，在奇数层和偶数层中间有2.18米高（小于2.2米，不计算面积）的一层，这一层一半划入奇数层，一半归偶数层，每套房子等于多了一个“阁楼”或“地下室”。天阳上河的设计算是比较“中规中矩”的，但送得也不少，其5.8米高的双层挑空阳台，按普通阳台的面积一半来算，89平方米的户型，大约可以“变”出12平方米的赠送面积。
“可以说每个开发商都搞。同时，操作手段也是花样繁多。”一位不愿透露姓名的开发商告诉记者。
揭开户型创新的“秘密”
低台凸窗和落地凸窗
主要技巧：通过步入式飘窗来赠送面积应该说是开发商最早、也是用得最多的招法。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效增加面积。另外，还可以故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。
超大入户花园和大阳台
主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属增加之举。另外，还可以每台电梯前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，可以多出部分面积。
赠送大露台和半地下室
主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。而对一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。
隐藏式衣橱
主要技巧：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。
空调机安放处变生活阳台
主要技巧：在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。
层高做大变成挑高房源
主要技巧：这即是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。
空中院馆
主要技巧：在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间，也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。
面积是不能随意“送”的
杭州已对“赠送面积”做出规定
因为规划审批越来越严格，开发商的面积也“送”得越来越难了。相关的规划设计单位在接到开发商设计单子时，更是动足脑筋，戴着镣铐跳舞。为什么赠送面积会受到控制？
面积不可以随意送
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关于户型设计这块最新的规则主要包括两个文件。
2011年7月，杭州市规划局出台了《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》，其中规定多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米（240平方米以上大户型因特殊技术等需要，可适当增加至3.4米），低层住宅标准层层高不应大于3.6米。住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层，计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或低层住宅等，若起居室（厅）层高在户内通高时，可按其实际面积计入容积率。
对于地下空间，也有规定。即地下室层高2.2米以上，室外地坪为基准。地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时，建筑面积不计入容积率；当地上部分大于1.5米时，该层建筑面积计入地块容积率。此外还规定，在这之前土地已出让但方案尚未批复的项目，虽然允许建筑部分楼层按原规定执行层高标准，但其比例原则不超过其标准层面积的40%（在方案中明确）。
郊区户型创新也严格控制，以余杭为例，根据杭州市规划局余杭规划分局[2011]40号文件《关于建筑工程容积率和建筑密度指标计算规则说明（试行）的通知》（以下简称《通知》），“大户型跃层式、低层住宅的起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外”中的大户型，明确以建筑面积120平方米（含）为标准，建筑面积小于120平方米以下的，其起居室（厅）通高层高超过4.5米（含）的，按1.5倍计算容积率。这就意味着，今后只要是建筑面积小于120平方米，超过4.5米的层高，在规划审批时就要算1.5倍的面积。这自然就会打消开发商的热情，120平方米以下的小户型跃层将可能会绝版。
此外，余杭区还规定，建筑物内单层层高不足2.2米，算一半面积；单层层高超过2.2米（含）的，算全部面积。而在此前，层高不足2.2米是不计算面积的。
另外，对于飘窗、阳台、花池等空间，杭州市也有明确规定。2011年4月，杭州市规划局《关于规范建筑飘窗等若干问题建筑面积计算的通知》中强调，住宅每户的阳台、露台等附属空间的结构底板投影面积之和占该户建筑面积的比例应小于12%，超出部分全部计算面积。建筑面积90平方米以下的户型，其设备平台面积不大于3平方米；建筑面积90平方米以上的户型，设备阳台面积不大于5平方米。
此外，飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.6米，窗台面至飘窗顶板底高度应小于2.2米。不符合以上条件的，按挑出外墙部分的投影面积计入建筑面积并计入容积率指标。
同时还规定，高层住宅不得在阳台外或外墙外设置花池。低、多层住宅在阳台外或外墙外设置花池时，花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高0.6米以上。在阳台结构底板内设置花池时，按阳台规定计算花池面积。
而对于单个阳台的大小，也有了更为严格的规定。根据新规，凹阳台面积不大于8.0平方米且其进深不大于2.4米。以往大家比较喜欢用的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间，无论其名称如何，如果符合上面的条件，则按阳台计算建筑面积；不属于以上形式的，均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积。
虽然规则已经出台，但具体在实施时却有一个相对的过程，目前在市场上销售的不少楼盘都是在新规出台前通过审批，而部分项目则是打了擦边球。
不受法律保护
对于购房者而言，买了一定户型的面积，能够获赠的面积当然越大越好，可是，为什么送面积需要被控制？
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中国联合工程公司第一建筑工程设计研究院副院长张翔表示，政府对每一块出让土地的开发力度都是有所控制的，也就是说楼盘本身的地块数据指标是一定的，规划报批时的建筑面积、绿化率、容积率都是恒定的，赠送面积的“偷”实则是偷偷扩张容积率，意味着开发商向公共空间要面积，多数赠送面积多的楼盘，容积率比实际要高很多，且在实际体验中就能明显感觉到居住密集度非常高。
“我们每块土地都核定了一定的人口承载数量，比如一个原本90平方米的户型最多住3口人，但在赠送面积之后，它可能变成120平方米，实际就能住上4个人。”张翔表示，政府对区域的规划是一个系统的配套工程，供电供水、交通配套、商业配套、停车位配套都是互为参照系数的，如果每一个楼盘的人口荷载都大幅超标，那么居住品质将无法保证。
另外，绝大多数开发商不会将赠送面积的相关条款纳入商品房买卖合同，以补充协议形式出现在合同附件的也很少，赠送面积基本上不受法律保护，因而增加了赠送面积的“发病”频率。一旦赠送面积缩水或出现质量隐患、产权纠纷，遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等情况时，存在一定的法律障碍。
开发商之尴尬
而对于开发商而言，在激烈的市场竞争中，对于送面积也有许多无奈。
某房产公司的一位营销总监陈强（化名），他们公司旗下的楼盘也有部分赠送户型。“现在的市场上基本就是90平方米的拼杀，大家都在送面积，如果不送，产品就没有亮点了。”坊间甚至流传，某外地来杭的地产大鳄，在下达设计任务时有一条硬杠杠：90平方米以下必须“偷”出一个房间来，而 90平方米以上则起码得“偷”出一个半房间。
这里的“偷”，当然指的就是通过各种方式的户型变换，来达到购房者在收房后可以多出一个房间的使用面积。
不少开发商在做出一个“极好”的创新户型时，就会吸引来业内同行的学习，当然更有抢着买单的购房者。
“送”出来的麻烦
对于一些购买了这种赠送面积式的户型的购房者来说，有的享受了实惠，也有的碰到了麻烦。
开发商在销售宣传中涉及的“增送面积”中有些是通过室外、室内透空位置铺板砌墙而来。这就涉及到后期改建、加建等，严格追究起来，均属违法建设行为，是要拆除的。
下沙某楼盘的户型一大亮点就是其双层挑高露台，在交房后，有业主因为自己搭建被邻居投诉破坏外立面甚至闹上了法庭。
另外，入户花园最原始的设计意图，是让室内多一点户外通风的空间，也起到住宅内屏风的作用，增加单元私密性和美观度，但现在很多入户花园，几乎都被人改造成了一间屋子来使用。而现在也有购房者因为把入户花园改建成房间后，影响了其他业主的通风采光。
因为赠送的面积绝大多数要通过后期的装修来完成，业主自行的装修常常缺乏专业的指导，在拆除一些为了赠送面积“伪装”的墙面时，有时还会拆到剪力墙，给房屋的安全带来极大的隐患。所以购买此类户型时，更应注重开发商的建筑品质。
而重新铺设楼板改变房屋受力结构造成管道漏水、或是因为拆除了飘窗栏杆造成儿童坠楼，这些问题已经屡次发生。
有时候，我们不光要考虑到住得大一点，更应考虑到住得安全。
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