房企千亿军团逆势扩容 行业洗牌分化加剧(图)

万科海上传奇是万科2012年在上海卖得最好的项目，开盘当天400多套房源几乎售罄。


数据来源：早报记者根据公开资料整理
在调控持续的背景下，认清形势的房企巨头业绩飙升势头不减。“千亿俱乐部”不再是万科一家独大，保利、绿地在2012年也加入了千亿阵营。从百亿到千亿，保利用了5年时间，绿地则用了8年。
中小房企则面临更大的挑战，破产、倒闭、并购案例层出不穷。深圳证券信息有限公司数据显示，2012年前三季度有23家A股上市房企处于亏损状态。
有研究报告称，房地产寡头时代已经到来。随着调控的持续深入，行业集中度进一步提升，强者恒强已经成为行业共识，龙头企业的领先优势会进一步扩大。
“第一军团”秩序重构
根据万科2013年1月7日发布的公告，2012年12月万科实现销售面积116.8万平方米，销售金额140.7亿元，同比分别大幅增长94.9%和141.8%，环比则略有下降。综合此前销售业绩，万科2012年全年累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。
往前追溯，万科的销售额在2010年首次突破千亿元大关，2012年1412.3亿元的成绩再度刷新行业纪录，目前万科已是全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。
万科业绩连年增长，与其产品定价与定位准确不无关系，2012年万科全年销售均价为10900元/平方米，而此前的2011年和2010年销售均价分别为11303元/平方米和12049元/平方米。
2013年1月13日，保利发布业绩快报称，公司2012年报告期内实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。保利地产由此成为继万科之后第二家2012年销售额突破1000亿元大关的公司，在上市房企中，全国排名第二，与第一名万科的差距也在逐步缩小。
2012年，保利地产高调在商业地产、旅游地产领域扩张，实际上，在过去几年的深耕之后，保利的住宅和商业双轮驱动模式已经成型。
中国房产信息集团联合中国房地产测评中心近期共同发布的《2012年中国房企住宅销售TOP50》排行榜显示，绿地集团房地产板块业务收入达到1078亿元，首次跃入千亿房企行列。
作为房地产行业TOP10企业中唯一没有上市的公司，绿地的财务状况近年来一直被指为处于“雾里看花”的状态。绿地集团董事长张玉良曾表态，“我们的负债率近两年平均保持在70%以上，在整个行业中属于中等，在非上市公司中不算高，但也不算低。”
大连万达集团近日公开全年销售业绩，2012年万达集团总收入达1416.8亿元，较2011年的总收入1051亿元增长34.8%。集团旗下的核心企业万达商业地产公司2012年继续保持高速发展态势，商业地产销售已过千亿元，比2011年的953亿元稳中有升。万达集团有关负责人表示，万达商业地产公司之所以能在宏观调控形势下逆势而上，主要原因在于多年前开始进行的产业结构调整见到成效，住宅开发占比大幅减少，受宏观调控的影响不严重。
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目前，商业地产仍占万达集团总体业务的六成以上，但近年来万达集团在文化产业及旅游等领域开始探路，谋求转型。万达集团董事长王健林曾在多个场合公开表示，希望万达在未来的5至8年内实现彻底转型。
万达集团2012年全年累计开业持有物业面积1290万平方米，比2011年增长43%。到2012年底，拥有已开业的万达广场66家、五星级或超五星级酒店38家、影城453家、百货商场57家，此外还有长白山、西双版纳、大连金石等超大型旅游地产项目，以及总投资500亿元的武汉中央文化区。
值得关注的是，2012年，具有超强盈利能力的中海、恒大也正在步步逼近“千亿军团”。
2013年1月10日，中海公布的2012年销售业绩显示，其去年的销售面积为746.7万平方米，销售额达到1115.2亿港元，折合人民币约为900亿元。
1月7日，恒大地产发布销售简报称，2012年12月实现合约销售额为76.9亿元。恒大全年共实现合约销售额923.2亿元，同比增长近15%，远远超过年初预期的800亿元合约销售计划。
中国指数研究院近期发布报告称，越秀地产、建业地产、金隅嘉业、鲁商置业等企业2012年首次进入百亿房企榜单。该报告认为，百亿房企通过把握市场先机、深耕核心城市和聚焦主流产品三个主要手段，将在2013年持续扩大销售优势。而随着房地产调控的持续深入，行业集中度进一步提升，强者恒强的态势已经成为行业共识，龙头企业的领先优势会进一步增强。


或有三成房企出局
优胜劣汰，强者愈强。“马太效应”在2012年的房地产行业愈发明显，中小企业的生存空间正在不断压缩。
2012年4月，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产，同月，另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。
旭辉集团董事长林中曾公开表示，当前中国的房地产市场上，开发商太多，行业集中是未来的发展趋势。
标普在2012年末发布的报告中称，2012年是楼市的“两极分化年”，中小房企正在加速淘汰。
深圳证券信息有限公司数据显示，2012年前三季度有23家A股上市房企净利润为负，处于亏损状态。
在现有房企中，内地房地产开发企业（剔除房地产服务商和非以房地产为主业的开发商）共有176家上市公司，其中深市62家，沪市75家，内房股（香港上市的内地房企）38家，境外1家。
2012年末，中国房地产业协会经营管理专业委员会与兰德咨询(中国)有限公司联合发布了《房地产开发企业经营管理蓝皮书》。《蓝皮书》对房地产法人单位的数量和合并报表的企业数量做出了统计和预测，2010年中国房地产企业共66290家，2011年是55000家左右。
该《蓝皮书》预测，如果按照2008-2011年房地产企业平均淘汰速度，到2015年可能有41%-48%的企业被淘汰出局；如果以2012年年底为节点，未来的3年内，或将有30%的企业会被淘汰出局。
有专家认为，面对行业集中度的提升和行业分化，再加上政策调控，一些中小房企被迫或主动转型，由单一住宅开发转向多元化经营。深耕行业细分市场成为不少房企暂避市场风险的选择。


转型是优先选项
兰德咨询总裁、中房协经营管理委员会副秘书长宋延庆在前述《蓝皮书》发布会上表示，2012年是房地产企业的战略调整和转型年，控制规模速度，主动调整企业增长方式的企业越来越多，联合重组的企业也越来越多。
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此外，今年在房地产行业最受关注的绿城、融创合营案例，直接把绿城从资金链问题中成功“解救”，融创也因此顺利打开进驻上海的大门。
清科研究中心数据显示，2012年前三季度，中国房地产行业共发生60起并购案例，涉及25.26亿美元。而在三季度，中国房地产行业并购呈现大幅增长态势，共有23起并购案例，涉及14.43亿美元，占当季所有行业并购总额的22%，成为三季度并购金额最高的行业。
除了转让股权外，不少房企另谋出路，进军其他行业。
上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成表示，一直以来，房地产行业是产业资本、信贷资金及社会资金的主要集聚地，但持续调控让不少房企倍感寒意，越来越多的房企开始寻找“兼职”，希望通过跨界经营熬过冬季。
上海易居房地产研究院的研究报告显示，商业、金融、矿产能源等行业正在成为房企多元化经营的热点进入行业。商业地产、旅游地产和产业地产成为房企转型的第一阵地，涉足酒店、百货、影院等商业经营的房企越来越多；中海、金地、华润、绿城、万通、嘉凯城、世贸、复地等房企已设立产业基金；中天城投、中润投资、鼎立股份、华业地产等近1/6的A股上市房企开始涉足矿业。
朗诗集团董事长田明此前在接受媒体采访时如此表述他对当前的房地产市场的看法，“这个大池塘里的鱼已经多到养不下的地步，因此必须转型和调整。”但是，前十年房地产行业赚钱太容易，没有培养出大量实力强的房企。这也决定了房企转型之路并不容易。
“房企业绩达到千亿元之后必然面临多元化转型问题。未来房企可以通过精细化管理、提高产品研发能力、产品标准化与产业化的操作等手段缓解利润率下滑的局面；或谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等，通过业务多元化规避住宅市场调控的风险；抑或通过并购、投资等多元化手段进军海外市场以及其他产业等。”同策咨询研究中心总监张宏伟对记者表示。
（本文来源：东方早报 作者：董琳霞）
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