从拿地到出规划仅4个月 杭州楼市进入“快节奏”时代

近日，杭州市规划局官方网站上的两则建设工程规划公示，引发市场热议。这两则分别名为杭政储出（2012）16号、17号地块的商品住宅项目公示，之所以备受关注的原因，并不是其所规划的具体内容，而是它们距离项目拿地时间仅仅4个月。在杭州楼市，这样的速度还是头一回。
种种迹象表明，楼市正在进入“短平快”的操盘新时代。而这种快，并不仅仅体现在规划比较快，还体现在拿地、销售等等方面。经过长时间的调控磨砺，杭州楼市的整体开发节奏，也正在悄然发生变化。
拿地6个月就开始卖房
在2012年的杭州土地市场中，万科无疑是最大的赢家。通过接连征战，万科去年在杭州共摘得5宗土地，拿地总金额达到53.7亿元，土地储备达到近80万平方米。这些土地在2013年都会有哪些表现？业界都深表关注。
没想到，万科的动作如此之快。今年1月1日，杭州市规划局公示了杭政储出[2012]17号地块住宅项目的规划，而这显然就是2012年8月27日，万科南都与乔戈里投资（香港）携手拿下的江干区普福单元宅地。公开资料显示，这个项目初步规划有12幢高层公寓，由杭州万普置业有限公司建设，方案设计已委托设计单位进行。
而去年差不多时间，万科拿下的另一宗位于勾庄的地块，同样进展神速。据知情人士透露，该项目的案名已经出炉，并将于今年2-3月份启动。
从拿地到规划公示，万科用了127天。不过，这并不是最快的。动作更为快捷的，显然是龙湖奥体单元地块，它的用时是116天。同样是在2012年8月27日，已经在杭州有两个楼盘的龙湖地产，选择布局钱塘江南岸，以23.5亿元拿下滨江奥体单元地块。而在2012年12月21日，这个被命名为 “春江彼岸”的项目公示，已经出现在杭州市规划局的网站上。
根据规划，这个项目总建筑面积32万平方米，规划建设15幢楼，其中13幢围绕地块呈环状分布，另外2幢被放在中心花园的位置，显然将被作为景观资源绝佳的楼王。项目西面还将规划建设一个幼儿园，占地约4700平方米。
值得一提的是，龙湖快速运转项目并不仅仅体现在春江彼岸一个项目之上。这家公司2011年5月30日在绍兴柯桥拿下一宗土地，结果到了11月18日，该项目的实景示范区已经全部对外开放，而12月2日，也就是仅仅6个月之后，这个项目就首次推盘，目前已经销售6亿元，速度之快实在让人咋舌。
资金成本大大降低
一般来说，一个项目从拿地到规划出炉，需要一年甚至更长时间，而万科、龙湖所用时间则大幅缩减，如此之快，是为了什么？
对此，杭州楼市一位资深业内人士表示，加快项目开发进度，肯定可以大大降低资金成本。就目前来说，一般房企融资年利率都在10%-12%以上，一旦涉及信托等方式，年利率15%-20%也很普通。而一些从银行拿不到贷款的小公司，可能会更高。早日开发，早日卖房，早日还款，自然利率也会大幅减少。
此外，这么做可以极大提高资金周转效率。比如原来投入20亿元，要4年才能收回，但现在只要2年就够了，资金回笼后就可以投资下一个项目，那么20亿元就变成了40亿元。
“你试想一下，如果一个项目半年左右就可以销售，那个时候，说不定开发商连土地款都还没有全部支付完，而工程款这些都是可以后面付款的，也就是说，开发商花在一个项目上的投入，非常少。”这位业内人士表示。另外，资金快速周转，项目开发一个接着一个，开发商的销售额也会翻番，而目前开发商的排名基本上都是根据销售额来定的。所以相对于小公司来说，大公司会更注重加快项目开发。
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在杭州本土开发商中，滨江房产堪称是资金运转方面做得比较好的高手。这家公司似乎总是能够在市场低迷时杀出重围，凭借高性价比热销推盘，之后精确踩住拿地节奏，为企业后续发展赢得先机。对此，滨江集团董事长戚金兴在接受记者采访时坦言，很多人在看到滨江在以比较实惠的价格卖房时，可能会觉得滨江很“吃亏”，但事实并不如此。比如，2012年上半年，曙光之城亏本卖房，金色黎明一期保本卖房，表面上看滨江这么做不可思议，但账不能简单地这样算。
他说，如果换种思路，这两个楼盘一定要等到满意的价格再出货，单是财务成本就要增加很多。反之，滨江获得了巨大的现金流，为自己获得了更好的生存空间，同时还带来几个好处。首先，手上有钱，心中不慌。在具有稀缺资源的其他项目，如湘湖壹号、武林壹号等楼盘的定价上，更有底气；其次，因为热销势头很好，有利于在银行获得更优惠的贷款政策；另外，因为有现金流，也更有实力在土地市场上获得话语权，在土地市场相对低迷的时候，拿得高性价比土地。
加快项目运作是个趋势
之前，很多人比较熟悉的房地产开发进程是这样的：先到土地市场上去拿一块地，之后“小火慢炖”地细细做规划，之前经过各种变数做各种调整，然后在漫长的时间过去之后，再面向市场销售。这中间，可能需要1-2年甚至更长时间。
但业内人士认为，之前这样“要在一块土地上实现利润最大化”的开发模式，其实并不算正常。对于房地产这个行业，之前有个比喻很贴切，即无论你是走路还是跑步，或者干脆趴在地上，只要你上了房地产这个飞速前行的火车，你都可以飞起来。但是这种时代已经一去不复返了，而“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的时代已经来临。在这个时候，开发商除了做好产品，还需要在成本控制、融资能力等各方面下更大功夫。
值得一提的是，想要实现项目快速运转，并不是有想法就可以，它实际上是各家公司在多个层面的比拼，需要有很多条件来支撑。
杭州某外来地产大鳄的一位负责人告诉记者，他们的集团就规定，如果一个项目能够在1年之内回收投入资金，那么项目的净利润部分项目公司可以参与分红，这个比例大概是10%-15%。也就是说，如果这个项目的净利润是1亿元，那么项目公司就可以拿到1000-1500万元左右，这显然并不是小数目。有了这样的激励机制，项目公司自然就有主观能动性。
“所以我们的团队在拿地之前，其实已经把所有的规划都做好了。这些规划包括户型配比、景观规划、投资预算甚至工程的招投标都已经做好了。剩下的就只剩收地、进场、报批，即使没有拿到地，最多也就做了些无用功罢了。”这位负责人表示。
而杭州龙湖房地产开发有限公司总经理袁春也表示，龙湖拿地后之所以能够迅速出规划，也是因为把很多工作前置了。另外，龙湖有一套非常成熟的产品线，考察一个地块之前，这块地适合做成什么样的产品类型，适合多大的户型，精装修还是毛坯，利润率大概多少，其实都已经做过详细调研，心中八九不离十了。拿到地之后，无非只是走一下报建的流程，自然速度就非常快了。
“对于成本测算，不仅是上市公司，应该每个公司都非常重视。所以加快项目运作速度，肯定是个趋势。”袁春说。
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