广州三大“CBD区” 投资哪个最好？

▲珠江新城已经进入开发的尾声，物业投资价值趋平稳。


珠江新城VS广州国际金融城VS琶洲
近日，开始正式进入推地流程的广州国际金融城成为楼市一大热点，让各路龙头开发商虎视眈眈；与此同时，如火如荼开发中的琶洲板块，写字楼价格已直逼3万元/平方米。随着CBD区珠江新城开发日近尾声，作为珠江新城的延伸，已被政府纳入“泛CBD区”范围的广州国际金融城和琶洲两大板块，正逐步成为继珠江新城后，广州CBD区的新投资热土。站在这“泛CBD区”发展承上启下的端口，究竟对商用物业投资者来说，选珠江新城、广州国际金融城、琶洲哪个板块最好？新快报记者特别为读者细作分析。
可开发土地
国际金融城空间最大
来自戴德梁行的统计数据显示，目前珠江新城CBD的在开发及待开发写字楼面积仅168.8万平方米，DTZ戴德梁行广州公司策略发展顾问部高级助理董事林力强指出，预计到2017年前后，珠江新城的写字楼将开发完毕。
以会展及总部经济崛起的琶洲板块，规划总用地面积达13平方公里，目前该板块用地已大多“名花有主”，区内可出让土地已不多，戴德梁行统计的31块用地中，目前已进入运营的项目已有7个，在建设项目有4个，另外有13个地块已出让但仍未开工，这些未开工项目基本都是企业总部用地，包括了中国移动广东公司项目、广东电网项目、广东钢铁集团项目、广东中旅集团项目等等。目前，在琶洲范围内已纳入土地出让计划而仍未出让的地块还有7块，这些地块预计将在今明两年上市。
与珠江新城和琶洲相比，定位金融创新平台和总部经济平台的广州国际金融城完全是一处待开发的“处女地”。其规划总面积达7.5平方公里，核心区总面积2.3平方公里，总开发量达420万平方米，从占地规模看，广州国际金融城相当于再造一个珠江新城。这些商用地块预计将在未来几年内陆续上市，按正常的开发周期，最快在未来两三年后，广州国际金融城就将有新项目上市，随着珠江新城和琶洲可售项目的减少，对投资者来说，广州国际金融城带来的无疑又将是一大诱人的新机。
政府配套及成熟度
珠江新城环境最优
广州人以水为财，不管是珠江新城、广州国际金融城还是琶洲，都有风景优美的滨水区，加上大片的绿地规划，都有鲜明的水乡生态CBD特色。而从政府市政配套及开发成熟度看，珠江新城无疑是这三个板块中最优的。广州大剧院、广东省博物馆、广州图书馆、花城广场，3条地铁线4个地铁站等市政配套，造就了该板块宜商宜居的良好环境。目前，珠江新城已吸引了包括农业银行、广州银行等超过50家企业总部落户。
而琶洲定位为国际会展商务区，重点发展会展、商贸等核心功能，配套功能为会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游和居住。除了广州国际会展中心外，目前，琶洲已吸引了广东中旅、保利地产、欧派家居、广钢集团、南丰集团、星河湾集团总部等11家企业总部落户。与其他板块相比，因为临水面更长，公园绿地多，容积率低，生态环境优良成为琶洲泛CBD区的最大优势。
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广州国际金融城规划有地铁4号线、5号线、11号线和13号线经过，与此同时，该区域规划有全国最大的地下商城，其城下空间面积达180万平方米，是目前珠江新城地下空间的3.6倍，深度也将是广州之最，共有5个地下层，而地下一层面积就有40万平方米的商业，地下二层为道路和停车场，地下三层是新型公交、停车场和市政管廊，地下四层、五层是轨道交通。从商业与交通配套看，广州国际金融城吸取了珠江新城开发的经验，起步更高。
价值空间
珠江新城、琶洲投资风险小
戴德梁行数据显示，目前珠江新城写字楼的成交均价已达35537元/平方米，与此同时，商业用地地价也创下了32968元/平方米的最高纪录。该区写字楼目前平均租金达188.6元/平方米/月，最高更创下320元/平方米/月的高位，大大高于全市165.1元/平方米/月的水平。琶洲写字楼成交价目前已逼近3万元/平方米，不过其租金一直相对较低，目前优质写字楼的月租仍普遍在90-130元/平方米之间。
黎文江指出，从板块规划和定位以及建设来说，珠江新城和琶洲，一个开发已届成熟，一个开发已比较成熟，因此未来政府在这两个板块的投资比例将减少，其物业升值空间预计也将走稳，但投资风险则相对小。严思慧也表示，至少在未来5年内，珠江新城作为广州最国际化的成熟CBD区地位仍具有无可比拟的唯一性，珠江新城的现在一定程度也代表了广州国际金融城的未来。所以投资珠江新城物业还是广州国际金融城的物业，主要是现在与未来的选择。
区域功能
金融、贸易、会展各有所长
对这三个区域的未来，林力强强调，从功能上看，其实这三个区域是相辅相成的，其中珠江新城是"泛CBD区"的核心，从目前看，除了金融类企业外，对房地产、贸易、信息科技、多元化跨国企业、政府机构等行业的吸引力也较大。而广州国际金融城作为珠江新城的延伸，其功能包括金融总部、金融贸易、金融商业和金融创新等，主要以吸引金融企业为主；琶洲会展商务区是以会展和总部经济为主打，同时具有办公、酒店、居住功能。不管是对企业还是投资客，不妨针对这三大区域的不同功能和特色，在选择上各有侧重，寻找到真正更适合自己的板块与项目。
珠江新城在开发及待开发项目一览
物业名称 写字楼面积(万㎡) 开发商 租/售 预计入市时间
富力超盛广场 B1-3 地块 9.5 富力 售 2014 年
猎德村改造项目 19.3 合景、富力、新鸿基 未定 2014 年
富力盈耀广场 J2-5 地块 12.4 富力 售 2015 年
B1-7 地块 8.8 雅居乐 未定 2014 年
A2-1 地块 7.95 珠江控股 未定 2015 年
F1-1 地块 15.0 侨鑫 未定 2015 年
B2-10 地块 17.7 城建 未定 2015 年
F2-2 地块 18.9 嘉裕 未定 2015 年
J2-2 地块 18.0 合景 未定 2015 年
D3-3/D3-5 地块 6.5 广州伟腾房地产开发公司 未定 2015 年
广发证券 M1-5 地块 10.7 广发银行 未定 2015 年
周大福中心(东塔) 16.8 新世界 租 2016 年
B2-11 地块 7.2 美林 未定 2016 年
D4-B2 - 恒大 未定 2017 年
（数据提供：戴德梁行）
■特别关注国际金融城成熟至少等10年
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作为规划开发建设超过20年的广州CBD区，珠江新城在2002年经过规划调整后，其写字楼总面积规划达757.45万平方米，截至2012年底，该区域写字楼开发量已完成近80%，入驻率超过85%，戴德梁行统计数据显示，目前，珠江新城写字楼存量达108.41万平方米，占广州全市存量的38%。而在2006-2012年珠江新城的新增写字楼面积达102万平方米，占同期全市总新增量的62%；同其该板块写字楼的吸纳量达82.2万平方米，占同期全市总吸纳量的58%，始终主导着广州写字楼市场的走势。林力强表示，珠江新城看开发土地资源已近枯竭，发展商对旗下项目惜售心理日益增强，预计未来上市的大多是只租不售的项目。因此，对于普通投资客来说，在珠江新城购买一手写字楼的机会已越来越少。
世邦魏理仕商业服务部董事严思慧指出，按目前的推地速度，广州国际金融城要在两三年后才会有项目上市，预计5年后才进入起步阶段，5年-10年后才能发挥出区域性作用。合富辉煌首席市场分析师黎文江也表示，琶洲和广州国际金融城两个板块一个属于天河，一个属于海珠。分开来说，广州国际金融城设想不错，尤其现在的起步区，里面都是工厂，拆迁不是问题，但再往外扩大到员村问题就大了，员村的拆迁将会成为大难题，上规模至少要等上10年。与之相比，琶洲的开发目前已比较成熟，有会展经济做支撑，整体上比较适合投资，一年两次的交易会加上其它会展带来的短租收入足可媲美年租。不过对普通投资者来说，因为政府对琶洲的规划以会展和总部经济为主，已出让的地块基本都是企业总部用地，预计不少写字楼物业都将以企业自持使用或只租不售为主，虽然目前琶洲仍有不少新项目未开发，但真正可投资的选择将不多。
已入驻琶洲企业总部
企业总部 总建筑面积(万㎡)
广东中旅集团总部 12.9
欧派家居集团总部 9.87
星河湾集团总部 8.29
广州远大置业总部 14.6
广铝集团华南总部 —
东凌集团总部 10.1
中国金属再生资源(控股)有限公司—
南丰集团 14.4
广东钢铁集团 8.3
创维华南总部研发中心 —
广州市地下铁道总公司 30.0
（数据提供：戴德梁行）
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