中国房企500亿军团 试看谁冲千亿？

在2012年房地产销售排行榜上，千亿军团的万科、保利、中海、绿地、恒大大有一骑绝尘之势，600亿至900亿元之间则出现了断档，而第二军团的绿城中国和华润置地刚超500亿，距离甚远。
一切都那么近，一切又那么远。正如2010年万科首过千亿时，中海、保利、恒大、绿地等刚在500亿的门槛上，而两年之后，千亿的万科已不孤单。
以销售额计，今年的500亿元军团有些势单力薄，除了绿城和华润勉强过500亿外，比较接近500亿的也只有世茂地产和碧桂园两家，而其后则是多达十几家的300亿军团。
在500亿军团中，如果非要寻找一个领军人物，那非华润置地莫属，这家今年增速超过50%的央企很可能是下一个中海和保利，两三年中，跻身千亿军团将是大概率事件；绿城在经历了生死之后，正在还阳，而要恢复往日的雄心与霸气尚需时日；世茂则是另一家雄心勃勃的企业，其也希望在两三年达到千亿；近两年来，一直稳中有升的碧桂园增速则不太明显。
500亿俱乐部
2012年12月31日，绿城中国在年度总结表彰大会上宣布，截至当日12时，公司年度销售额达到547亿元，其中合同销售额509亿元，协议销售38亿元。
事实上，绿城一度是一家以超越万科为目标的企业，多年前已是500亿俱乐部的成员。
数据显示，2009年绿城销售额首破500亿，达513亿元，2010年，销售额更是达到了568亿元，然而之后的2011年，绿城销售额大幅回落仅至353亿元，且命悬一线。
经历了生死的绿城，今年的销售走出了一个V字形。
2012年前5个月，绿城的销售还只有138亿元。而两个月之后，这一数字已达到259.5亿元。
10月底，绿城早已经提前完成了全年400亿的销售计划。
相比于一度风雨飘摇的绿城，华润置地则是一路高歌猛进。
2012年前8个月，华润置地已实现合约销售额339亿元，较上年同期增长七成。
9月初，华润置地将2012年全年销售目标从原来的400亿元提高至500亿元。
到了11月，华润置地的销售额已超过460亿元，同比增长53%。尽管到目前为止，华润并没有对外公布其12月份的最终销售数据，但多方预计，其已超过500亿元大关。
除了突破500亿元的绿城和华润置地，销售额超过450亿元的碧桂园和世茂地产离500亿也不远。
1月6日，碧桂园宣布，2012年全年共实现合同销售金额约476亿元人民币，合同销售均价约为每平方米6231元，与2011年水平大致持平。
碧桂园的良好表现，源于其一直以来的低价策略及快销模式。而在2012年年初，对于碧桂园430亿元的全年目标，不少分析人士还持较为谨慎的态度。
世茂则是2012年的另一匹黑马，1月4日，世茂房地产对外公布其2012年合约销售额共录得460.97亿元，超过全年销售目标307亿50%。
数据显示，2012年全年世茂房地产的项目销售均价为11277元/平方米，而在2011年，均价为12845元/平方米，同比回落12.2%。
事实上，与华润置地类似，世茂地产在2012年也保持了持续的高增长。2012年年中，世茂世房就宣布将2012年销售计划从307亿元上调至350亿元。彼时，世房便已录得225亿的销售成绩，完成全年307亿销售目标的75%。
花旗的研究报告显示，世房在33个城市分布的65个项目以巩固年销售，增长潜力充足。预计世房将延续增长势头至2013年，增长率达20%—30%。
华润置地领军
在500亿元俱乐部中，华润置地是最为凶悍的一家。
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2012年前11个月，华润置地的销售额同比增长53%。国泰君安在研究报告中称，华润置地销售跑赢同业。相比同业，华润置地前11个月录得53%的同比销售增长，高于中海发展的29.84%销售同比增长。
事实上，从2010年起，华润置地便开始发力。
数据显示，2010年华润置地实现签约额约222.6亿元人民币，2011年的销售额则达到了359亿元。
在众多券商分析师看来，正是“母公司孵化战略”正在为华润置地提供强劲动力。
第一上海研究报告显示，从2005年至今，华润置地通过定向增发注入母公司“孵化”过的优质资产已达9次。注资总金额约400亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分约100亿港元，其余部分主要通过向集团配股完成。截至目前，通过母公司注入的资产已超过2000万平方米。
而且，这一孵化战略正在并仍将继续，公告显示，华润置地于2012年11月30日，以港币21.17亿元的价格收购母公司一家控股公司股权，从而获取南宁华润中心大型商业项目55%股权。
除了母公司的孵化站战略，华润置地自身经营能力也具备极高水准。
截至2012年6月底，华润置地总的土地储备建筑面积约为2819万平方米，分布在全国39个城市。和万科、保利等一线巨头一样，在宏观调控中，华润置地调整了住宅开发策略，主要开发中小户型产品以满足市场释放出来的刚性需求。这保证了销售的持续强劲和规模的迅速扩张。
华润置地的另一优势在于商业地产。
数据显示，华润置地的租金收入强劲增长，2012年10月的租金收入约为2.94亿港元，同比增长14.8%。1至10月总租金收入为28.7亿港元，同比增长30.5%。
作为国内最早经营商业地产的发展商，华润置地在商业地产上积累了丰富经验，具备了强大的设计能力和商业地产运营能力。
瑞信的研究报告认为，华润置地旗下购物中心的位置、内部回报率胜同业，以其为内地商场运营商的首选。
就商业的运营能力，包括万达在内的众多开发商均不具备华润置地的开发与运营能力。
在瑞信看来，华润置地现有及未来购物中心的位置，较主要竞争对手如恒隆更佳；而其商场内部回报率约20%，高过恒隆、九仓及凯德商用的10%，若计及润地用住宅部分资金支持购物中心建设的模式，整合后的项目内部回报率会更高。
事实上，在接下来几年中，华润置地在深圳等一线城市将表现出强劲的发展潜力，2012年11月下旬，华润置地以六大项目集中巡展的方式，首次向外界高调地展示了在深圳区域战略的布局。未来10年，华润置地将投资近1000亿元开发1000万平方米的商业综合体项目。如果这部分物业销售，货值至少超过3000亿。
谁将再冲千亿
目前，华润置地和世茂地产都定下了几年内的千亿目标。
在中银国际分析师田世欣看来，华润置地2013年将一如既往的出色，合同销售额同比增幅有望达到30%至650亿人民币，主要是因为公司项目大多处于黄金地段、其品牌知名度很高同时项目质量优良。
与此同时，华润置地的物业投资收入将同比增长30%以上。
中银国际的数据显示，2012年华润置地共有1200万—1300万平方米建筑面积在建，预计2013年公司的可售建筑面积将达到1400万平方米，可销售额将达到1300亿人民币。即使我们保守预计销售率为50%，那么合同销售额也将达到650亿人民币。
事实上，650亿已算保守的估计，数据显示，2011-2012年华润置地的去化率超过平均水平达到60%—80%。
对于千亿，世茂地产也是雄心勃勃。
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世茂地产官方预计，其2013年可售面积达750万平方米，增加36%，而按世茂2012年的每平方米11277元的销售均价计算，新增货值将接近800亿元。而截至目前，世茂持有超过4000万平方米的优质土地，旗下项目70多个，分布于全国近40个城市。
与保利一样，世茂仍定位于高成长，即未来两三年继续保持复合增长30%的速度，力争三年左右能够达到约千亿规模。
花旗也表示，世茂2013年仍将延续增长势头，预计增长率达20%—30%。
而在2012年，经历了生死的绿城正在还阳。
对于绿城来说，2012年是转型的一年，无论是从战略、产品销售到成本控制都力求优化。
绿城和九龙仓集团、融创的战略合作，不仅修复了绿城的资产负债表，也有利于完善公司股权结构，优化公司治理，增强运营能力。
断臂的绿城度过了危机，而在力求生存的目标之下，绿城开始转向，力求轻资产运营，代建模式将得到强化。
公开资料显示，至今绿城已签约代建项目72个，土地面积超过1100万平方米，总建筑面积约1600万平方米，此外还有近300个项目储备。
绿城的内控也在优化。
华泰证券研究报告显示，绿城2009年至2011年平均销售管理费用率达12.63%，而融创、龙湖、中海分别为4.52%、5.68%和3.92%。
变革后，绿城2012年中期销售管理费用率降至6.7%，为2008年以来的最好水平，虽然依然高于同行，但显示了公司正在积极推进费用控制。
事实上，尽管命运多舛，但绿城的底气仍在，绿城房产在其官方微博上表示，2012年虽然险象环生，终又化险为夷，2013年绿城将痛定思痛，更加稳健地发展。
华泰证券的数据显示，截至2012年中期，绿城拥有土地储备4008万平方米，绿城仍具备较强的实力。
至于碧桂园，其2012年合同销售金额和建筑面积分别为476亿元人民币和764万平方米，同比增长分别约10%及11%。可以预见的是，其仍将保持增长，但能否发力，目前还未知
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