商业地产"新黄金十年" 城市新名片更新价值

2012年，广州商业地产迈进了“新黄金十年”的第二个年头。城市发展的突飞猛进，大大提升了广州的国际形象与国际地位，吸引越来越多的跨国企业、大型企业进驻广州，推动广州经济发展，商业地产投资信心大增，商用物业租售价值水涨船高。
2012年，广州大型购物中心遍地开花；写字楼售价破5万元/平方米，购物中心租价同比上涨7.3%，商用公寓和商铺引发一波又一波的热卖潮。红红火火的商业地产市场，推动着广州的国际大都会进程，古老的“千年商都”焕发出更动人的新颜。
商业地产中高端投资客增加
在广州城内外，从传统核心商圈到发展新区，一座座城市综合体、大型购物中心、主题商场、超甲级写字楼拔地而起，以其磅礴的建筑气势、鲜明的文化特色、旺盛的人气、超高的投资价值，成就一张张广州城市的新名片。广州国际金融中心（IFC）、太古汇、太阳新天地、白云万达广场、白云绿地中心、周大福中心、白鹅潭钻石大厦……不管是已建成、还是正建设规划中的项目，不断涌现的一座座地标性建筑，一张张靓丽的广州城市新名片，见证着广州城市的巨变，以最绚丽的浓墨重彩，书写着广州城市的新面貌、新方向，突显着广州城市建设的新成就，成为一个个广州人的新骄傲。“浓缩城市精华，彰显城市魅力，推动城市进程”，新城市名片推动广州国际形象突飞猛进，更拉动着广州城市价值跃升。资深商业地产专业王智高表示，广州商用物业主流投资客以本地客、珠三角其他地区客户和港澳客为主。
2010年广州亚运会后，广州国际形象提升了，华南区中心城市的地位也日益彰显，越来越吸引国内其他城市的中高端投资客眼光，特别是中高端商用物业，更成为国内中高端客、国内大型企业，甚至于境外投资机构的投资热项。正是这旺畅投资氛围的推动，令广州商业地产市场迎来又一个蓬勃向上的“黄金时代”。
城市名片价值步步跃升
2012年，广州地标性商业的崛起，再度成为古老羊城现代文明进程的缩影，成就一张张代表着广州城市化进程的“城市名片”，推动着广州这古老的“千年商都”，迈向更繁荣、更富强、更国际化发展的新时代；更推动广州商业地产建设，迈进了价值跃升的快车道。
从天河城、正佳广场，到万菱汇、奥园广场、荔园新天地……一座座大型购物中心在广州市各个区域拔地而起，不仅方便了居民购物生活，更造就一座座吸引游客游乐购物的商城，打造出一个个推动广州城市经济发展的新平台；吸引越来越多的国际品牌进驻广州，推出优质购物中心租价步步上涨。
从中信广场到广州合景国际金融广场、富力中心、利通广场、珠江城……写字楼是广州城市精英们的第二个“家”，更是城市经济发展的支点。近年来，在天河北、珠江新城、琶洲……一座座高耸入云的写字楼，造就了现代广州人的骄傲，新广州成熟CBD国际化新形象，正吸引着国内外大型企业眼光，投资氛围持续火热，写字楼价格也一再刷新纪录。
依托几十年“广交会”的传统优势，升级换代中的广州专业市场，刷新着广州城市的财富之门，刻录着广州经济的脉动，专业市场升级大换代，物业价值步步攀升。
从中信公寓到广州新大厦、W公寓、天銮、瑞安创逸、保利天悦、绿地滨江汇……宜商宜居的商用公寓，是繁忙广州城中“浪漫”的归依，是这个务实的城市“造梦”的所在，属于SOHO办公、属于创业、属于外企高管、属于单身、属于年轻、属于充满活力与话语力的城市精英群；不断提升的国际化地位吸引越来越多的中高端人才汇聚广州，商用公寓需求膨胀，高端产品11万元/平方米新高位备受瞩目。
回望过去，展望未来，美丽的商业地产新城市名片，改变着广州，改变着你我他，成就广州城市价值跃升的新高度。
2012 年广州新增购物中心一览
回复该发言

项目 位置 定位 商业面积 开业时间 主要商家
海印又一城奥特莱斯 番禺汉溪长隆 中高端 6 万平方米 2012 年第 4 季度 GUCCI、Armani、Burbetty、D&G、DKNY
太阳新天地 天河珠江新城 中高端 15 万平方米 2012 年第 3 季度 广百百货、中影国际影城、MAXVALU
西城都荟 荔湾黄沙 中端 8.8 万平方米 2012 年第 4 季度部分开业 摩登新天地、UA影院、大食代、百佳超市
奥园广场 番禺市桥 中端 9 万平方米 2012 年第 4 季度 Zara、H&M、星美影院、华润万家
花城汇（二区） 天河珠江新城 中低端 4 万平方米 2012 年第 4 季度部分开业 N/A
广州海港城 越秀沿江路 中端 2.5 万平方米 2012 年第 4 季度部分开业 Jusso
（来源：第一太平戴维斯）
2012 年广州新交付使用超甲级写字楼一览
项目 位置 发展商 交付日期 主要业态 建筑面积 可租赁办公面积 实用率 租售策略 销售均价 平均租金
高德置地广场 珠江新城 高德置地 2012 年第 1 季度 写字楼、商场、公寓 4 万平方米 4 万平方米 75% 只租不售 —— 180 元/平方米/月
（一期A塔高区）
广州银行大厦 珠江新城 昊和实业 2012 年第 2 季度 写字楼 15.5 万平方米 6.2 万平方米 78% 租售 2.7 万元/平方米 170 元/平方米/月
利通广场 珠江新城 利通置业 2012 年第 2 季度 写字楼 16 万平方米 11.3 万平方米 78% 只租不售 —— 200 元/平方米/月
南丰汇 琶洲 南丰集团 2012 年第 3 季度 写字楼、商场 3 万平方米 3 万平方米 65% 只租不售 —— 120 元/平方米/月
写字楼
成交121万平方米同比涨七成
2012年，广州写字楼市场最突出的表现是在资本市场上，随着广州城市价值的提升，越来越多企业选择广州，投资者对经济回暖信心加大，加上住宅持续限购，企业自用需求增长推动，令广州写字楼售价持续上行。
来自仲量联行的研究数据显示，2012年，广州甲级写字楼销售价格再跃新台阶，销售均价达33000元/平方米，同比上升3.8%。另一方面，网易房产数据中心的统计数据也显示，2012年广州写字楼（含商用公寓）成交面积达121万平方米，同比涨幅高达69%。与此同时，尽管受郊区低价商用公寓的超高占比影响，但2012年广州全市写字楼（含商用公寓）的网签均价也同比涨了6.5%，达23706元/平方米的历史高位。备受瞩目的是，2012年，越秀区首次出现了超高价位的写字楼成交纪录。该区的步云天地网签的34套展贸式写字楼，均价高达53987元/平方米。而在珠江新城，全年成交金额高达30亿元的“冠军盘”富力盈凯广场，其写字楼成交单价频频破5万元大关，刷新广州纯写字楼市场的成交纪录。
仲量联行广州商业地产部总监马炜图分析指出，虽然受国内外经济下调影响，2012年新进驻广州的企业数目也出现下降，大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度，令广州写字楼的扩张型成交需求减少，但随着广州国际化城市形象的提升，在2012年，内资企业的需求成为市场主驱动力，推动广州写字楼市场热度持续。特别是第三产业、电脑及IT通信业、专业服务业和金融业，其需求占市场总量的56%，其中以电脑及IT通信业最为活跃。
回复该发言

从销售市场看，虽然2012年广州写字楼的租赁市场因为供过于求而出现下行趋势，但资本市场却依然活跃，自用型需求和中高端投资需求，特别是大中型国内企业购置甲级写字楼自用，成为2012年的一大需求主力。如保利中达广场就分别由广汽集团和广物汽贸整栋购入自用作为总部。其他如富力盈凯广场、广晟国际大厦、邦华环球广场、壬丰商务大厦等甲级写字楼，都有国内企业或政府机构购入几层作为办公楼自用，这些项目的均价都超过了3万元/平方米。
优质购物中心
平均月租金446元/平方米同比涨7.3%
2012年，虽然受经济放缓、前景不明朗等因素影响，零售业整体发展有所受制，但随着城市价值的提升和中高端新项目的增多，越来越多国际化大品牌热衷进驻广州市场，优质购物中心租价再创新高。
来自仲量联行的数据显示，广州全市社会消费品零售总额增幅有所放缓，但累计同比增长仍达13.9%。在传统商圈的天河中央商务区和老城区，因为发展成熟、客流量大、地理位置优越，仍是全年租赁需求的集中地。与此同时，在个别新兴子市场，如白云区和番禺区，新的综合性商场的出现，也带动了租赁需求，拉升广州优质购物中心的价值。如珠江新城新开业的太阳新天地和花城汇二期，老西关的西城都荟，番禺市桥奥园广场、荔园新天地等等，都给区域商业市场带来了升级新机遇。
虽然受全球不稳定经济及国内经济增速减缓等经济因素影响，广州优质购物中心的租金增幅有所放缓。但是2012年全年，广州优质商铺的整体平均租金仍达446元/平方米/月，同比上升了7.3%。从行业看，快时尚、餐饮、大型零售商的需求旺盛，2012年有多个国内外连锁品牌纷纷选择广州开设首店，如永旺集团旗下的美思佰乐超市、无印良品，国外护肤品牌Kiehl’，国内知名餐饮品牌俏江南以及香港电影院品牌UA等。截至2012年末，广州优质商铺的总存量约175万平方米，全年净吸纳量共约27万平方米，比2011年的净吸纳量增加了15万平方米。天河北商圈以及其他商圈商场升级改造的带动，加上新开业商场的较高进驻率，令2012年广州全年整体优质商铺的空置率有所下降，约为3.1%。
与此同时，广州优质购物中心全年资本值同比增幅达8.7%，商业投资市场还出现了不少大宗交易，如保德信房地产基金收购了海珠区的乐峰广场，交易总额达20亿元，是广州市场迄今为止最大宗整宗零售物业交易。该商场总建筑面积8万平方米，现已引进吉之岛、飞扬影院、Zara等品牌，预计在2013年第一季度开业。
商用公寓
多项目“日光”高端项目叫价达11万元/平方米
2012年，虽然整体经济不乐观，但随着广州城市价值的提升，仍有越来越多外来投资客、外来企业和中高端人群选择进驻广州，进一步推动广州商用公寓市场出现持续火爆行情。纵观全年，不管是面积动辄260-900多平方米，单套面积高达几千万元的超豪高端公寓，还是以五六十平方米为主打的小面积商用公寓产品，都出现了持续不断的热卖场面。
2012年初，天河北的瑞安创逸、琶洲的保利天悦和西湾路的财富公馆，打响了2012年广州商用公寓市场的头炮，推售时都相继“日光”。随着年中时天銮等高端项目出售加快，到国庆前后，白云绿地中心·瑞铂、番禺万达广场、誉山国际、奥园养生广场、敏捷上城国际等项目相继开盘大热，也频频出现“日光”。至2012年的最后一月，绿地滨江汇、敏捷上品公馆开盘，再现推货快速清光的场景。
回复该发言

从整体看，2012年持续火热的广州商用公寓市场中，集中在珠江新城和白云新城的高端公寓市场，如天銮和白云绿地中心·瑞铂，吸引的主要是受限购政策制约的外地人或本地高端客，天銮的成交价普遍达4万-9万元/平方米，最贵的单位叫价高达11万元/平方米，白云绿地中心·瑞铂成交均价也高达3.5万元/平方米，都刷新了同区公寓市场价格的新纪录。
小面积商用公寓产品，户型小、门槛低，在住宅限购持续，通胀压力高攀的大环境下，更是2012年普通广州投资客的至爱。特别是郊区的小面积公寓，如番禺万达广场、誉山国际等项目，二三十万元就能投资，吸引大批工薪投资族入货，开盘“日光”也就不难理解。
2012 年广州商用公寓成交套数排名
排名 楼盘名 区域 已售套数 已售面积 均价
（平方米） （元/平方米）
1 番禺万达广场 番禺 2454 137601 13688
2 财富公馆 荔湾 965 77619 18833
3 保利天悦 海珠 598 65329 23227
4 敏捷上城国际 番禺 497 35839 13066
5 敏捷君御国际 南沙 433 29303 7448
6 保利中达广场 天河 373 47986 37850
7 南沙城 南沙 360 18950 9363
8 瑞安创逸 天河 313 18546 21267
（数据来源：网易房产数据中心）
2012年广州一手写字楼网签成交均价排名
排名 楼盘名 区域 成交均价
（元/平方米）
1 步云天地（环球国际商贸中心） 越秀 53987
2 爱群荟景湾 越秀 51232
3 富力盈凯广场 天河 42411
4 富力盈通大厦 天河 35133
5 广晟国际大厦 天河 34888
6 邦华环球广场 天河 33545
（数据来源：网易房产数据中心）
回复该发言