聂梅生：房价收入比预期不对致普通百姓买不起房

网易房产专访全联房地产商会名誉会长聂梅生

网易房产讯11月中旬，全联房地产商会名誉会长聂梅生接受了网易房产的专访，当前房价居高不下，聂梅生认为，现在房价过高，实际上是房价收入比的预期不对，房价涨的比收入快，导致普通百姓越来越买不起房。
聂梅生分析，“如果我们改变收入分配，房价不动，收入倍增，那实际上房价收入比就比现在的减一倍，如果现在是15，到那时候就是7，前提是房价不要涨太多，或者基本上保持稳定。收入如果能够倍增的话，那么房价收入比就趋向合理。”
在谈到全联房地产商会换届话题时候，聂梅生透露，筹备换届已经等了很久，“我应该是在2009年换届，那时候已经发了通知了，后来就一直没有换成。”
聂梅生认为，之前没有换届的原因主要有两点：第一从09年以后工商联积极的把工商联管理之下的商会在民政部注册登记，这个过程本以为比较短，结果一下子就拖了三年。第二从09年到现在房地产的形势变化很大，像08年的金融危机，09年救市，而后房价又在大涨，然后出现两年的调控。在这种情况下，很多业界呼声，如果不是一定要换的话，最好能够稳定一段时间，稳定以后可能对行业是有好处的。
在谈到换届之后的工作安排时，聂梅生表示，卸下责任后，想写一点总结性以及回顾性的东西，从可读性更强的一个角度出发写些比如说散文、感悟这一类文章。
以下为访谈实录内容：
房价收入比预期不对 导致房价越来越高
聂梅生：大家好！网易房产的朋友，很高兴在这里做客。我们从党的十八大的这次会议上可以捕捉到非常积极的、非常有光明前景的信息。
第一就是这次十八大当中非常重要的主题就是民生主题，民生主题肯定和房产是有关系的，因为在中国大家最关注的问题之一就是房子，而房子也是伴随着人的一生，不可以离开的。
如果说保民生的话，一定会涉及到房子问题，在这里我们可以看到，对于最近几年来我们已经开始执行的双轨制，也就是保障房和商品房这两个市场的双轨制当中，保障房这一块已经是起了非常大的作用，那么在今后的十年当中，我想在保民生这个前提下，保障房这样一个领域一定会得到很好的、长足的发展，这样才能真正的保民生。
第二我们捕捉到的就是减少收入分配的差距，这也是保民生当中非常重要的，因为不可否认的是房地产当中房价飞快的上涨恰恰是促成了中国收入分配巨大的不公，也就是说财产性的收入的分配，形成了很大的差距，如果说减少收入分配差距的话，那么对大家在房产这个问题上是非常重要的一件事情，那就是说减少收入分配差距的另外一句话就是使我们的可支付性能够提高，也就是大家非常关心的收入比怎么样才能合理这个问题，我想起码方向是看得到的。
现在房价过高，实际上是房价收入比的预期不对，房价涨的比收入快，那当然是越来越买不起了。如果我们改变收入分配，像这一次收入倍增，到2020年比2010年收入倍增的话，那么就是说如果房价不动，收入倍增，那实际上房价收入比就比现在的减一倍，如果现在是15，到那时候就是7，前提是房价不要涨太多，或者基本上保持稳定。收入如果能够倍增的话，那么房价收入比不就趋向合理了吗？
所以从这一次十八大的主旨报告中可以捕捉到起码是这么两个非常乐观的信息。
第三就是关于我们今后发展的动力和引擎，城镇化肯定是第一引擎，房地产无疑是它的一个非常重要的基础平台，或者说它是起到一个非常重要的支撑作用。
回复该发言

城镇化这个主题一定会涉及到房地产，同时它也蕴含着一个其他的含义，也就是说减少城乡差别。其实中国的城镇化的过程中使农村的人口向城市转移的过程当中，促进了城镇化的过程，同时也减少了农村和城市人均收入的差别，使更多的人通过城镇化的过程能得到收益、能够富起来。
我想这些方面都是这次十八大释放出来的非常好的、非常光明的信息，所以说它是一个里程碑也好、或者说它是一个指导性的文件也好，都是很正确的，这是关于十八大我想说这么几句。
关于房地产，我想在十八大这样一个里程碑式的会议开过以后，一定会有很多落实，在这个落实的过程当中，它整个的方向第一应该是稳定，我想现在商品房的房价已经很高了，不能再让它继续的翻着跟头的往上涨，不能像过去十年那样涨，所以一定要把房价稳定，所以稳定健康发展，恐怕稳定应该放在最前面的，至于后面出台什么样的政策，我们是非常有期待，大概是这么一个情况。
当然在这之前也做了很多工作，就是关于转型方面的，转型这件事情实际上是和三个发展方向是并行的，一个是城镇化的方向，你要转型，然后它并行；一个是产业结构调整这样一个方向，要和它并行、要转型，那就是我们的产业结构调整以后，它需要形成一个新的经济区、经济带、新兴产业或者说自有知识产权这种性质的产业，肯定和它并行的有一块房地产要支撑它的发展；一个是内需型的产业，比如说旅游、养老、文化等等。
所以房地产的转型和这三个方面是密切相关的。
还有一个是属于更高层面的转型，也就是房地产当中的金融属性应该很好的，被重视，而不是说一调控就是银行的贷款、首付这么一个手段，如果说把房地产当中的金融属性很好的用好，实际上可以更好地促进它良性的发展，而不是仅仅靠炒房和投资来解决这里面的泡沫问题，而可以采用更多的金融工具来进行调节，这都是将来转型的一些方向。
全联房地产商会经历了三个发展阶段
聂梅生：下面谈一下对我们商会来说非常重要的事情，我们将在11月23号换届，这个商会是从2000年开始筹备的，那时候筹备的是中国住宅产业集团联盟，一年以后就成立了全国工商联住宅产业商会，中间又改过一次名，改成全国工商联房地产商会。那么这次换届以后我们已经在民政部注册成为全国性的一级商会，那么更名为全联房地产商会，实际上它是有过这么三个阶段，所以我还是非常高兴的经过这么一轮、十二轮的社团组织最后得以换届，而且走上了一个新的里程，对我们也是一个里程碑式的变化，因为现在已经是全联房地产商会这样的名称了。
回顾一下我还是挺有感慨的，这里面的感慨是什么呢？就是一个民营企业为主的，而且它在成立的时候确实是以民营企业为主的社团，最后能够走上这样一条路，说明我们国家民营经济方面大幅度的、长足的前进，这是我非常感慨的一件事情。
因为刚刚成立的时候应该说不受认可，这样一些企业自发成立了一个住宅产业商会，放在全国工商联，社会上怎么样去认识你？因为有很多都是属于中字头的房地产的组织，你和它们之间怎么样去协调、怎么样去合作？怎么样在中国这么大的市场当中发挥自己的作用？这个确实是非常困惑的一件事情。
但是随着我们国家民营经济的发展，这个板块逐渐受重视，有了民营经济36条，新36条和老36条，一直到现在我们国家大幅度地加大民营经济在国民经济当中的重要作用，甚至一些垄断性的行业都开始开放，像铁路、电力、基础设施都开始向民营开放，说明我们国家在进步。
回复该发言

那么在进步的过程当中，以全国工商联为主管单位的这样一个民营的社团组织也会和整个民营经济并行，和它一起前进，所以我觉得从这个角度来看也就不奇怪，最后也就必然是走到这一步，这是我们国家经济和社会发展的一个必然的阶段。
所以在此之前的困难、艰辛，我想也是一种陶炼、也是一个必由之路，也是使它能够很好的成长、经得起风吹雨打，尤其我印象特别深的，如果你是在一个民营企业或者在一个民营企业的社团组织当中工作，有一条你必须想通，那就是能够受得了委屈，这也是上级单位传达下来的，确实是这样，要能够在压力之下成长，在这里面找到自己的出路、发挥自己的特长，我想这样的商会特别体现了这一条，这是有感而发的，它还会继续的成长、壮大，下一届一定会比前两届做得更好，因为整个的环境不同了、要求不同了、氛围不同了、任务也不同了，它一定是前进的过程。
第二个从我自己的工作来讲，我觉得有一个很大的扩展或者面更宽一些，这十年来我做的事情可能比我原来在政府做的事情要多得多，而且收获要大得多，如果对社会有点影响、有点贡献的话也要大得多。为什么这么说呢？因为原来我是一个科技工作者，原来在政府部门工作的时候也是负责科技工作，所以成立这个商会以后，这个商会一开始的名字叫住宅产业商会，从住宅产业来讲，顾名思义它是在科技这个领域里的，或者在产业化这个领域里，是通过科技进步、产业化来提高房地产这个行业当中的生产力、提高它的竞争力，是这么一个主要思路。
所以当时我非常坚持这个名字，就叫住宅产业商会，如果是这样的话，那它肯定是一个技术型的，或者说规划、设计、研究、产品，在这个领域里面，当然也是房地产的重要领域，但是它缩在这么一个领域里面去发展。当然也很好，后来为什么我们变成房地产商会？其实当时更名的时候我是想一步就更成不动产商会，这样可能更符合国际化、更符合它将来的发展。但是那时候因为中国的产业分类当中没有不动产这一类，只有房地产，所以就改成了房地产商会，这是一个很大的进步，为什么我当时坚持改成房地产商会？那也和我们中国房地产的发展有关系。你看我们中国的房地产发展，我们是2001年正式成立的，那么在前期主要是在住宅领域里，所以你叫住宅商会，也是对的，然后你再说一点住宅产业化。
从2003年以后整个大的形势开始宏观调控，就是调控了十年，在这十年当中跌宕起伏的房地产的发展，大上大下这种都经历过了，而且变成了全国性的重要领域、经济当中重要的领域，它就必须迫使你思路更开阔，而不是想着住宅产业化的技术问题。所以在这种情况之下，和整个中国房地产这十年来的大发展和大的变化有关系，这是我想说的，促使我们从原来的科技产业化这个领域走上了政策、金融、产业链的上下游、国际化，扩出来这么几个方面，它是因形势造就了这样一个商会。
可能从媒体方面来讲，像网易的朋友们可能更多的觉得我们是在政策研究方面、在形势方面、在分析方面、在政策建议和两会提案这些方面做了很多工作，其实我们原来的根基真的不在这里。
但是政策研究确实是成了2003年以后我的工作当中很重要的一部分，当然我们也和业内的其他很好的力量，像华远的任志强他们、还有中城联盟一起成立REICO工作室，REICO报告现在发得范围也很广，一直到最上层，我们的网络朋友们也都知道，也起了很大的作用，也引起了有关部门的重视，就在政策研究这个板块，确实我们是后来发展起来的，也是非常重要的，我想是关于形势的分析、市场的报告、专题的报告，也会是我们下一届商会重要的议题之一。
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第三个贯穿这个商会的主线，它有它的核心的竞争力，有它的入射角，有它内在的精神力量，我觉得这样一个商会内在穿的这条线仍然是和科技不可分的，它自始至终在引导着这件事情。因为科学技术一般是要超前经济一个时段，而且是需要更深入的功底，比如说中国第一个绿皮书，关于绿色建设的评估手册，我们和清华大学、和很多其他国内的研究机构，在美国绿色建筑LEED这本书的基础之上，我们出了中国第一本《中国绿色建筑评估手册》，已经翻了五版了，第五版都已经出来了，第一版是2001年出的，基本上是两年翻一版，在业内、尤其在国际上引起了很大的影响。
它确实是第一个，当然后来出了部标、出了国标，成了全国性的，发改委、住建部、财政部都对绿色建筑、建筑节能有很多的支持。但是原始的确实由一个民间的商会联合了国内外的力量推出来的，这个我觉得还是非常欣慰的，已经出了第五版了，已经得到了很多的认可，而且已经做了五十几个示范工程，有很多的示范工程最近已经报上去了，都得到了国家的3A、绿建这些补助，我也很高兴，这也是我们的成果。
但是是不是就此为止呢？并不是就此为止，我们在这之后做了中国第一个绿碳的评估体系，同时也和国内外有很多的联系，就是说它的科技动力一直是存在的，它的科技的情结一直是存在的。
最近我们又超前三年做了关于养老这一块的，养老这一块我们也是和美国养老住宅协会一起做的，这里面也有很多的体会，对现在正在推进的中国养老住区的发展和进步，我想我们都是做了超前两年、三年的调研工作。
所以我想这条线将来还会继续下去，就是说从头到尾，从绿色建筑到绿色低碳，到绿色养老住区，这里当然还穿插着智能化、建筑节能等等这样一些内容，这条线在我们这个商会里已经形成了它的特点。
不仅如此，由国家奖励办正式批准的，带有国徽章的这样一个批准证书的精锐科技进步奖，它就是和我说的科技这条线一直并行。有一个奖项，这个奖项的成立和受到批准，和我们科技这方面的研究、示范工程是并行的，所以它一直搅在一起。
这个精锐科技进步奖每年一次，它是完全公益型的，不收任何的费用，而且所有的评估费用、邮寄费用、开会的费用全部由一个基金会承担，而且这个基金会是北京市正式批准的一个公益性的科技基金会，是这样的一个基金会来支持这样一个奖项，所以它就分开了，发奖归发奖，如果得了我们的奖还要发奖金，发奖归发奖，捐赠归捐赠。如果你有这个公益心，支持住宅的科技进步，你可以向基金会捐赠，但是不是说我给你奖牌，你给我捐赠我才给你奖牌，完全是没有任何关系的，非常专业的、国内最好的专家来评估，然后在网上公示，然后再进行颁牌，颁牌之前和颁牌之后，或者前一年、过一年或者是更广大的，我没有申请你的奖项，我仍然可以捐赠。但是我们现在大量的捐赠还不是获奖单位的捐赠，还是很多公益性的支持和捐赠为多，我想这也是走上了国际化的道路，而不像是中国的收钱颁奖这条路，我想这以后我们还会继续把它扩大、把它做好。
我说这个的意思就是说我们始终有一条和我们贯穿起来的科技进步这样一条线，我想下一届一定会把我们的政策研究、市场研究对行业的责任，同时也是回馈我们整个的会员单位，促使行业内涵式发展的科技进步，和我们的产业转型有关系的，这两条线肯定还是并行的。
这个商会始终国际化比较强，从它成立的第一天起就和国际上的很多房地产类、建筑类的社团组织有非常好的沟通，而且有很好的合作。我看十年以后这个趋势还会更大，所以说我们国家经济走向了全球，在全球化的大背景，我们这方面一定会比原来做得更好。
原本在2009年就想换届
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聂梅生：我觉得筹备这个换届从我来讲已经是等了很久了，我应该是在2009年换届，那时候我们已经发了通知了，要换届了，后来就一直没有换成，没有换成的原因可能有两个原因：第一从09年以后工商联积极的把工商联管理之下的商会在民政部注册登记，这个过程本来以为比较短，结果一下子就拖了三年，拖的时间比较长，就一直等，如果在这之前换届也不是不可能，但是换了以后可能还不如像现在这样真正地把最重要的事情搞掂以后再来换届，所以就等、拖、争取，这个过程就慢慢度过去了。
第二从09年到现在房地产的形势变化很大，像08年的金融危机，09年又在救市，然后房价又在大涨，然后有两年的调控。在这种情况下，很多业界的呼声，如果不是一定要换的话，最好能够稳定一段时间，稳定以后可能对行业是有好处的。
所以从换届来讲，应该说准备的时间是很长的、非常充分的，不管是我们换届筹备领导班子做了很长时间的筹备，然后和工商联的沟通、和民政部的沟通，同时底下也是有充分思想准备的，老要换、老换不成，所以这并不是一个很突然的事情。
第二个换届之后，因为时间很长，做的思想准备也很充分，我想可能会卸下来一些责任，就是日常工作，因为你毕竟是商会的会长，责任肯定是在那的，尤其是我们国家房地产调控的事情又比较多，广大的网民、企业、想买房子的购房人都非常关注，所以你有一份责任，对这个行业要负责，对维护这个商会的形象、话语权和作用，比如说每年我们都要写两会的建议，还有一些对内的、对上的调研报告、一些政策建议，尤其是要和很多媒体朋友，像网易这样都保持着非常好的关系，有很多活动。
我认为你作为商会一任一定要做到的责任，你必须要这么做，这个责任我想会卸下来，因为责任会转移到下一届的领导当中去了，责任会少一些、会小一些，但是研究会多一些、思考会多一些。作为一个业内的人士，可能今后的研究不会停止，不管是在三条线上，一个是形势、政策、市场、一个是科技方面的、一个是国际方面的，这方面的工作作为研究不会减少。
卸下责任后，将写些散文，感悟之类文章
同时也想总结一点东西，写一点总结性的东西、回顾性的东西，但是我是不太想出房地产类的书，因为我觉得已经出得太多了，而且变化也很大，反正我认为我如果要再写出点什么，我觉得也不会有什么太大的参考价值，可能换一个角度、从另外一个角度、可读性更强的一个角度。比如说散文、感悟这一类的东西，慢慢的会写一点，最后能不能写成还不一定，可能从另外一个角度来写点东西，因为我还是比较写东西的一个人，只不过原来没有太多的时间。
第三个可能还要做点实事，实事是什么呢？我从去年开始担任清华校友总会房地产行业协会的会长，这是一个实职，有三年的时间，清华校友在房地产圈里的人是非常多的，有很多是非常有成就的，而且现在也是身处要职的，大家扫描一下在国内房地产的上市公司或者国企、央企、民企非常知名的高管当中有很大一部分是清华校友，他们可能负担更重要的企业上的责任，或者说是研究机构、设计院，在设计院好多都是一把手，好多都是清华大学毕业的，这样一些人，如果把他们的智慧和他们的力量能够凝聚起来，能够做一点事情，他们也很积极，因为清华大学校友会还是非常有凝聚力的，它又分成好多行业协会，成立了房地产，让我来做这件事情，我一定要做一点事情。
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现在要做的其中之一的一件事情我们想要针对清华大学毕业的校友养老问题做一个养老园，也就是针对养老住区，但是这个养老住区是对清华毕业生的，比如说像我这样的进入到70岁或者60多岁的，他的养老问题在全国各地做这么几个，专门针对学子养老的，也就是说清华毕业生养老的，这个概念在美国有，比如说在美国的哈佛有哈佛毕业生的养老园，这里不是指哈佛的教授，他们也可以来，主要是针对它的校友，它遍布于全球各地的毕业生，最后落叶归根的时候他可能更愿意用这样的名字，把他们凝聚起来。
因为这样一个群体他的价值取向、他的经历以及对这个社区的认知度是有他内在的共性，所以可能更好去打造，我们把美国的这个概念和美国的学子养老园的企业和单位联系起来，借鉴了他们的经验，然后在中国开始做。
同时现在起来了几个，我很难说哪一个最先建成，但是起步的北京有，我现在很多的时间在考虑这件事情，因为这是一个实实在在的事情，如果能够做好的话，不光是对中国的养老住区这方面的建设发展有借鉴作用，同时它也有国际化的问题，所以可能会对我们的房地产或者房地产当中的内需这一部分、养老住区这一部分还会有一些编辑的作用，甚至于文化地产。
比如说在学子园当中可以植入教育、植入文化这样一些内涵，所以我觉得还挺有做头儿的，这是我今后几年比较实际的一个工作。
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