2012年成交量创四年新高 小户型房源占大头

【年度盘点·市场】
2012年结束了。回顾这一年，杭州楼市跌宕起伏，演绎了一场悬念迭生的剧集。从年初的成交低迷到年中的成交量井喷，及至后来的回落，再到年末的翘尾行情，2012年杭州楼市屡屡出人意料。但尽管有过低迷、有过回落，就全年的成交情况来看，用“火爆”来概括是并不为过的，据统计，2012年，杭州新房市场，无论是成交量还是成交金额，均创下了四年来新高。
数据

杭州市区新房成交创四年新高
从成交数据来看，杭州楼市2012年过得非常精彩。
据杭州透明售房网数据，截至2012年12月30日，杭州楼市共成交商品房源84800套，与2011年全年相比上涨99.3%，成交均价15117元/平方米。
其中，杭州市区（包括萧山、余杭）的商品住宅成交套数为69981套，成交金额1095亿元，两项数据均超过被冠以“疯狂”标签的2009年，创下了近四年来的新高。
在为成交数据做出重要贡献的2012楼盘成交前十名中，中海·寰宇天下以2065套和21.6万平方米的销售面积稳居榜首。位列第二和第三名的两大楼盘，分别是销售了1570套的三墩金地·自在城和1440套的下沙龙湖·滟澜山。
今年人气很足的滨江·金色黎明、滨江·曙光之城、宋都·东郡国际以及天阳·半岛国际等在2012年风云热销的楼盘也出现在成交前十名的榜单中。
主城区所售住宅逾6成为小户型
除了“高成交量”之外，2012年杭州楼市另一大关键词——刚需。
去年年初，在某网站进行的一次买房意向调查中，选择因“购买婚房”或“定居需求”而置业的购房者占57.96%；而这部分购房者中，理想户型为90平方米比例占到了38%；此外，在36.7%以改善住房条件为目的的购房者中，有意向购置120平方米以上只有11.6%。
而根据透明售房网在年末的统计数据，恰好印证了年初的这项调查结果。在杭州楼市主城区成交3.5万套住宅中，有64.4%是90平方米以下的小户型房源，23.5%的是90-140平方米的中、大户型房源，而140平方米以上的大户型占成交比则只有12%。
历数今年屡次热销的楼盘，如良渚文化村、协安·紫郡、西溪海·小海、寰宇天下等，所推的主要房源无一不是以小户型、低总价为亮点。
月成交均价两头扬中间抑
价格方面，杭州楼市的月成交均价，呈现出两头扬，中间抑的“微笑”曲线。
从年中开始，一些最早打响价格战的楼盘纷纷开始将曾经“击穿底线”的定价逐渐回调。如滨江的荣安望江南，首次开盘均价为19000元/平方米，加推价格就上调到了24000元/平方米，而同样位于滨江的天阳·半岛国际和中海·寰宇天下两个楼盘也都有不同程度涨价。总体而言，杭州楼市年末的楼盘均价与之前相比，大部分都有上调，甚至不少楼盘上调幅度在30%以上。
板块

主城区中桥西、城东新城卖房最多
从数据中也可以看出，价格是影响成交的关键因素。今年将价格战玩得最漂亮的三个板块：桥西、城东新城及滨江区政府板块分别位主城区成交前三名。
以桥西板块为例，2012年桥西板块共成交了4728套房源，是主城区中成交套数最多的板块，同时，2012年桥西板块的供应体量达到了37万平方米，在主城区楼市板块供应量中名列前茅。位列第二的是城东新城，年度成交3832套；第三的则是滨江区政府板块，成交3802套。
“开发商销售策略灵活是这三个板块在2012年的竞争中脱颖而出的关键因素。” 赢商机构总经理方芳指出，调控前，主城区的房价对于刚需购房者而言有些可望而不可及，但调控之后，这几个板块的均价都降到了2万元以内，刚需购房者也基本可以承受了。
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板块内新房供应充足促成大量成交
除了价格原因外，桥西和城东新城2012年的供应量大、新盘面市多也是这几个板块成交量大的重要原因。如滨江·曙光之城、金色黎明、新中宇维萨、远洋心里、德信·北海公园、天鸿·香榭里等楼盘都是2012年首次推出；而滨江区则以个盘效应取胜，中海·寰宇天下以较高的品质和适时调价顺利地赢得了市场。
此外，这几个板块目前配套发展相对完善、又距离市中心较近，在传统的城市中心——武林商圈被豪宅占据之后，作为武林商圈的承接板块登场，吸引了大批购房者的注意力。
除了主城区热点区域外，一些地铁沿线或拥有较好学区的楼盘也获得了不错的销量。“毫无疑问，这些在满足购房者一部分需求的同时，在保值性方面也相对较强，因此获得了购房者青睐。”方芳认为。
后市

2013年将有10万套房源入市
根据杭州透明售房网显示，截至日前，杭州（包括萧山、余杭）商品房库存量达到83531套，其中，杭州主城区商品房存量42833套，与2011年楼市同期45906套相比，当前主城区的存量依旧在高位徘徊。
回顾杭州主城区各月的存量变化，呈现V形走势，2012年1月主城区的可售房源为44746套，逐渐开始攀升，在3月1日达到最高值44810套，在经过所谓“金七银八”的消化之后，9月份，存量房库存达到去年的最低值37724套，然而随后的三个月，由于开盘量大增，商品房库存又开始渐渐爬升，直到重回4万套以上。
此外，杭州2013年的楼盘上市量也相当可观。据不完全统计，目前杭州有超过170个在售项目还有续推房源，包括万科良渚文化村、滨江·金色黎明、德信·北海公园、远洋·大河宸章、绿城·明月江南、寰宇天下、龙湖·滟澜山等热门楼盘，预计续推房源量701.7万平方米；再加上2013年预计超过70个全新住宅楼盘亮相，2013年将上市的住宅房源约为10万套。
2012年留下的4万多套存量再加上2013年将推的新开楼盘，这个总量看似恐怖，但开发商却显得相对淡定，“经过2012年，其实我们心里有准备了。房子总是要卖的，既然市场如此，我们也肯定会顺应市场制定销售策略。”一位开发商负责人如是说。
杭州楼市将保持相对稳定
事实上，就目前来看，库存并不是房地产市场头顶上高悬的利剑，这把剑，仍然是“调控”。
就目前形势来看，2013年调控仍将持续已是毫无疑问的事实。因此，一些手头有资金的开发商势必会快速进入开发阶段，以尽可能地减少财务成本；而对于一些开发刚需产品为主，尤其是中小开发企业而言，刚需产品卖完之后，企业接下来的路如何走，也是需要谨慎对待的问题。
汉嘉机构副总经理陈焕春指出，2013年可能会出现的一些新政策动向如城镇化推进、房产税试点落地杭州等等，都会成为市场变化的因素；而开发商阵营也会出现一些新趋势和新发展。
“如果说2012年的调控带来的市场变化如同处于‘发烧期’；那么2013年，将会回到‘正常体温’”，这是方芳对调控做出的形象比喻。
2013年，我们将迎来一个相对稳定的房地产市场，这不管对于开发商，还是对于购房者，都是一件好事。
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