今天下午，备受瞩目的徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块被万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司这四家企业联合体以54.3亿的底价收入囊中，但这一总价依旧打破了63天前刚由保利联合体竞得徐汇区滨江地块时45亿的纪录，成为了上海今年新的总价地王。
联手拿地平摊风险
根据上海规划和国土资源网的资料显示，徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区属商办用地，东至南宁路，南至柳州南路、南宁路，西至沪闵路，北至宾南路。根据地块内分类的不同，其278a-05、278b-02、278b-04地块容积率分别为3.8、4.8和4.5，合计出让面积10.7万平米，起始总价为54.3亿元，起始楼板价约为1.1万元左右/平。
该地块虽然辅一推出就受到业内各方瞩目，但是由于总价较高，且诸多限制（用地内规划中的中央公共绿化带由受让方设计建设及运营，产权需无偿移交政府部门），因此尽管有15家开发商领取了竞买通知书，但仅一家开发商提交了竞买申请。
最终万科携手绿地以及另外两家公司以低价竞得该地块，可谓“意料之中”。根据网易房产记者的调查，玖致酒店管理有限公司在上海工商局的注册资料显示其法人代表为万科上海总经理孙嘉，因此实际上，玖致酒店管理有限公司亦是万科产业。
“该地块少人问津有其一定的原因，由于总价高、开发体量较大、限制多，从拿地到产品建成销售该地块都需要大量资金。且对地块竞得者未来商业运营专业性要求较强，故拿下该地块的开发商必然是拥有较强的商业地产开发综合实力。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，此次多家企业联合拿地在分摊成本及风险的同时，也最大化的结合各自的特性，弥补了单独购地所可能面临到的短板。
火车站商圈成熟尚早
根据同策咨询研究机构提供的资料，徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块位于上海南站核心商务区，建筑面积高达49万平方米，这也是上海南站自规划建设以来所出让最大的一幅商业用地。南站周边区域以沪闵高架、铁路线为界，将用地分为北片、中片和南片3个地块。本案为中片地块，项目定位为中高档的商务商贸区。
然而，从今年上半年的成交来看，南站周边还很难冠以“高端”称号。截止11月，上海火车站不夜城板块成交均价只有33580元/平方米，而其他典型高端商务板块如南京西路、人民广场板块等写字楼成交均价会在4-6万元/平方米。
火车站板块由于是以交通枢纽为特征的商圈，人流量大，层次偏低，停留时间短，是这些人群的主要特征，这些人群不可能成为中高端消费的主力。且周边徐家汇商圈、莲花路南方商城、莘庄商圈等的竞争，南站目前的实力并不够。
其实早在2010年前上海南站商务区的规划概念就已面市，只是因各方面因素，该规划的推进效果及进度并不乐观。所以南站商圈目前的投资环境还尚未成熟，需要培育一段时间。
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