重庆商业地产"以点带面" 做强城市营销

商业地产，城市营销。
表面看来似乎两者并不太沾边，而事实上，它们却是通本同源，彼此之间有着千丝万缕的联系。
首先，“商业地产”与“城市”相提并论至少可以找到构词上的理由：“商业”可以简化为“市”，地产可以具象为“城”，仅仅从词语结构上看，商业地产就是城市的一个全息投影。
其次，有城才有市。“城”、“市”两个概念合在一起才能成为“城市”。市，是指进行交易的场所，是商品流通的中心。最重要的是，商业是城市最古老，最基本的功能。
纵观中外，从最早的乌尔城，到唐代长安，宋代幽州，以及意大利威尼斯，德国律贝克等等，都是在古代商业交通基础上发展起来的典型城市。到了现代，这个现象更为明显了。无论是中国香港，法国巴黎，日本东京，都是由繁荣的商业地产造就的政治中心，市场中心，文化中心城市。
从这个角度上讲，商业地产就是现代“市”的载体。它不但是城市形象的一张金字名片，同时，对于一个城市发展和营销来说，商业地产更是其中最重要的推动力量。
重庆商业地产"以点带面"做强城市营销
对于城市来说，商业地产算得上是这个城市的一张金字名片。
为什么呢？
打个比方，提到铜锣湾，你就会想到香港；说起南京路，你就会想到上海；谈及王府井，你就会想到北京……事实上，很多城市的商业地产，都是这个城市的重要象征元素。
也就是说，除了对城市经济的推动作用外，商业地产的建设还直接关系到城市的形象。无论传统的还是现代的，无论旧有的还是新建的，这些商业地产是提高一个城市品位以及表现城市文化底蕴的载体，更成为了一个城市文化与文明的窗口。
众所周知，没有城市的发展也就无从谈起商业的变革；同样，没有商业地产的衍生和繁华，也就没有了城市化进程的突飞猛进。
从这个角度上讲，城市营销的成功与否，与商业地产的成熟与否密切相关。
城市化是商业地产发展的前提和基础，反之，商业地产也是城市化的润滑剂和催化剂，每一种商业地产变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提，只有“瓜熟”才会“蒂落”，“水到”才能“渠成”。同时，商业地产的变革与发展，也使得城市的面貌与内涵发生着巨大的变化。
换句话说，商业地产健康发展能刺激城市繁荣和经济发展，而商业地产过度透支未来，则会引发经济的混乱和地产行业的紊乱——这就是一个城市成功营销的核心所在。
而商业地产对城市营销的推进作用，在重庆城市经济的高速发展中，表现得特别地淋漓尽致。
商业地产发达了，生活方便了，重庆更繁荣了。在红石路住了12年的重庆人沈渝，就真正的享受到了商业地产在重庆遍地开花所带来的最直接好处。
这两年来，大量开发企业在鸿恩寺、红石路一带修建商业中心体：东原D7区在这里打造了一个相当于两个北城天街大小的购物中心；旁边，保利地产30万平方米的特色商业也即将面市；绿地新都会这个大型城市综合体，也引进了大型专业市场和超市。
沈渝则笑着说，自己也终于可以享受下住在“商圈中心”的生活，“下楼看电影的‘待遇’，我以为只有住在解放碑、观音桥这些老商圈才能享受。”
其实，这只是重庆商业地产发展过程中的一个很有代表性的“点”。
说到咱们重庆的商业地产版图，一个很清晰的画面得以呈现——“点状布局，以点带面，点面结合，面面俱到”。众多商业地产的“点”，便形成了燎原之势，最终构成了重庆商业的繁荣景象。
解放碑、观音桥、沙坪坝、杨家坪……除了重庆本来就拥有的六大中心商圈之外，细细数来，激烈竞争其实早已在传统商圈之外展现开来——重庆主城各区的商业新亮点，无论是新中心商业、社区商业，还是集中式商业体，它们的质量、数量、业态、分布、使用效率等，都着实惊人。
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例如龙湖。龙湖自创并打造出“天街”、“MOCO”、“星悦荟”三大商业地产战略品牌，在冉家坝、大坪、大学城等重庆多地进行复制；还有协信。协信 星光天地将分别入驻大学城和金开大道；隆鑫也不甘示弱，以大手笔拿下观音桥商地块及两路口58万方的超级商业综合体；位于新牌坊的中渝 国际都会准备打造购物娱乐文化及商业中心，旨在成为“辐射周边四大富人区的核心商圈”；此外，在汽博中心区域，融创 金贸时代也计划打造一个囊括多种商务形态的综合体，满足区域内对高品质办公及购物娱乐的需求……
除此之外，各区政府也支持各类商业新中心的建设。比如江北区政府就曾发布消息称，今年江北区将提升“两圈四心”，其中“两圈”是指观音桥商圈和江北嘴商圈；“四心”即大石坝、石马河片区，五里店片区，寸滩、铁山坪片区和鱼嘴、复盛片区4个区域性商业中心。
各出奇招，开发商抢占商业地产
在龙头房企愈加明确的“转商”战略已经悄然成势的情况下，重庆的商业地产扩张也开始了全面提速。无论是外来大鳄还是本土开发企业，商业地产正在成为各自的重头戏。
保利地产表示，未来3至5年，商业物业投资比例达30%；金地集团表示，2015年商业地产投资占到20%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%到15%；中粮地产更是计划投资700亿复制“大悦城”，占到总资产的30%。
本土开发企业同样也在悄然行动。龙湖地产三大商业战略品牌“天街”、“星悦荟”、MOCO家居艺术馆正在扩张推进，计划未来5年再新建12个商场，出租物业面积达到200万平方米；金科集团介绍，5年内金科商业物业将突破百万平方米。华宇布局凤鸣山的项目华宇城，意欲打造沙坪坝第二商圈核心；隆鑫地产目前已有130万平方米的商业储备，在约1万亩的土地储备中比重已经超过10%。
不仅如此，为了能够尽最大可能的分到更多的商业地产这块蛋糕，重庆的诸多商业新地产们可谓花样百出。
位于财富中心的星汇两江，就以“艺术商业”为主题；东原D7区提出了“全家庭消费”的理念；协信的星光天地这一“购物公园”，则借鉴欧洲第一大购物中心英国Bluewater Shopping Park……
事实上，重庆已经有类似“另辟蹊径”而成功的案例——位于化龙桥的重庆天地。由于融合了本地文化元素和国际先进设计理念，现在已经成为了重庆小资人群最为热衷的消费地之一。
那么，营销城市，究竟和商业地产的发展有和联系？
在中国城市商业网点建设管理联合会秘书长王永平看来，这实际上是两位一体的。
因为，要做一个成功的商业地产项目，“首先是市长的事。”王永平说，一个商业地产的项目会带来很多的效应，比如交通、人流等等，这些都需要在城市规划的时候提前考虑到。“这正是市长的事情。商业网点规划对城市发展布局有着至关重要的作用，我们在城市规划的时候要为商业地产项目营造一个特别好的环境。”
“商业地产是城市化进程中最重要的推动力量。”王永平说，商业地产的开发，远远大于工业和住宅业。因为商业地产带动的是一个城市或者一个较大的区域，住宅和工业建筑主要是满足城市居民居住的需要和生产的需求，商业地产带动了大规模的基础设施建设，保障了城市化进程。
重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏也在一次论坛中说到，“商业的多中心和城市多中心的过程是相辅相成的。”
随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大，交通的大幅改善，服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境的相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使得服务于城市副中心的商业中心逐步形成。
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另一方面，只有在符合城市总体规划的大前提之下，才能制定出与城市发展相一致的商业网点规划，才能形成有利于城市发展的商业地产建设。
就在几年前，重庆网友还在激烈地争论着重庆不会城市营销，然而现在，“重庆，非去不可”——这个重庆城市营销战略中的一个里程碑，已经让重庆的城市营销，引起了全国乃至世界的关注。
营销大师们对城市营销的定义和期待是：即城市要满足市民、投资人和旅游者的需要。
从这一点上看，重庆的城市营销无疑是很成功的，重庆的城市竞争力无疑也是相当强劲的。
作为中西部唯一的直辖市，重庆在西部乃至全国的辐射力和影响力都首屈一指。首先，重庆的城市战略定位有力提升了重庆的影响力，提升了重庆的城市集聚力和辐射能力，更赋予了重庆促进经济腾飞的底蕴和实力。而重庆商业地产的日趋系统化、规模化、成熟化，正是实现这一切的首要条件。
在重庆大学陈德强教授看来，城市的商业规划实际上是城市资源的有效利用，商业及商业地产是发挥城市凝聚力和辐射力的主要载体。“作为一个高附加值产业，商业地产能直接给城市带来利润和财富增强城市的竞争力。”
一个城市的竞争力，是考量城市商业的新视角。
一个城市的竞争力，包括生产力、流动力、活力都在不同程度上与商业的整体规模、整体素质有直接关系。
商业地产对城市的发展和营销有着深远的影响，而城市营销对商业地产发展的作用同样不可忽视。
直辖以来，重庆的经济实力得到了迅猛提升，重庆的城市规模不断扩大，对外辐射带动作用也日趋明显。
“其实，房地产企业竞相增加商业地产的投资比重，最关键的因素还是随着重庆城市地位的提升，经济的发展，出现大量的市场刚性需求所导致的。” 重庆中原地产战略资源中心副总徐波分析说，这其实也很好地说明了重庆城市营销的极大成功。
“去年重庆商业地产的开发体量大约在50万平方米左右，今年，该数据将会超过200万平方米。在未来，重庆商业地产将会飞速发展。”策源机构总监余波坦言，重庆商业地产将会随着重庆城市、经济发展，形成内需发展形态，逐渐实现一个量变到质变的发展变化，发展将会越来越好。
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