嘉定新城：刚需板块供大于求 规划落实仍需遥望

嘉定新城无疑是当前楼市最火的板块之一，而随着11号线的贯通和不断延伸，吸引了大批购房者。作为上海未来（资料、团购、论坛）重点发展的三大新城之一，嘉定新城与松江新城、临港新城“齐名”，规划未来将集聚人口100万。

嘉定新城主城区土地规划
广义上来说，嘉定新城规划范围约200平方公里，规划人口80-100万人，是由嘉定新城主城区、安亭辅城和南翔辅城组成的组合城市，有三个组团，其中嘉定新城主城区规划人口约50万，规划面积120平方公里，南翔组团和安亭组团规划面积约各40平方公里，人口约各15万，形成各自发展定位。南翔距离市区较近，着力发展居住区，同时借着南翔古镇风貌发展现代旅游业。安亭板块主要借助上海赛车城打造上海国际汽车城。

嘉定新城主城区地区
而狭义上来说，嘉定新城特指嘉定主城区，北至绕城公路，南至宝安公路，西至胜辛路，东至沪宜公路。而嘉定新城主城区主要致力于打造大型居住区以及嘉定的政治、文化中心。

11号线嘉定新城站
11号线白银路站
嘉定新城的发展可以说完全依赖着轨交11号线的贯通和延伸，整个嘉定新城主城区主要就以11号线嘉定新城站和白银路站为核心散布开来。
目前从嘉定新城站到江苏路站在40分钟左右，可换乘2号线，这样算来到中山公园、静安寺商圈在50分钟左右，1个小时肯定可以到人民广场。还可以在曹杨路站换乘3、4号线，车程在半个小时左右。11号线二期江苏路到罗山路段今年年底即将完工，分别设站为交通大学站、徐家汇站、上海体育馆站、龙华站、云锦路站、石龙路站、济阳路站、三林站、东明路站、浦三路站、严御路站（预留）、御桥路站、罗山路站。
不过目前11号线上下班高峰已经拥挤不堪，等嘉定新城新房集中交房后，11号线负荷必定再成倍增长。

公交嘉定新城站
白银路站公交枢纽
嘉定新城主城区板块内并非没有公交线路，嘉定新城站和白银路站旁都有公交枢纽，只是其中大量公交基本都只运行在嘉定新城板块内，或是前往老城区。而且车次间隔都比较长，错过一班要等上好长时间。

嘉定新城主城区配套
嘉定新城东云街

保利大剧院效果图
嘉定政府机关
虽然目前嘉定新城几乎还只是一座“空城”，但是区域配套可谓相当完善，主要有三条商业街（东云街、台北风情街、西云楼），目前仅有东云街稍有雏形，开始招商，其余2个规划目前仍处于初期阶段。
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在嘉定新城站附近还将有一个30万平米的中信泰富大型商业配套，包括一个大型购物广场和商业街等。在这个位置不远还将建有一个邻里之家，包括银行、超市、幼托、老人活动中心一应俱全。在白银路站的位置规划建有欧尚超市和菜市场，都是比较实用的配套。另外，板块内的多个楼盘都带有大面积的沿街商业配套，从这些规划来看，板块内商业只会过剩，但是这些现在都还只是空头支票，唯有等待进一步落实。
另外值得一提的就是位于嘉定新城标志性建筑的保利大剧院，为上海首座水景剧院。总建筑面积约5万平方米，总投资约7亿元人民币，预计2013年底竣工。所在位置北侧为白银路，西侧为规划中的环湖路，东侧和南侧临远香湖。
嘉定区的部分政府机关也入驻嘉定新城主城区，目前已开始办公，包括司法中心、公安局等。
嘉定区实验幼儿园
华师大二附中

嘉定区妇幼保健院
除了丰富的商业配套规划，嘉定新城的教育医疗配套也丝毫不落后。在新城北面有嘉定实验幼儿园和新城幼儿园，靠近嘉定新城站有蒙特梭利国际幼儿园，板块内还有重点学校交大附中和华师大二附中。在德富路上还有德富小学和德富中学。虽然看似教育配套十分充裕，但是待嘉定新城集中交房入住后，是否能满足大批量教育资源需求还不得而知。
医疗方面，嘉定区妇幼保健院已建成完工，瑞金医院嘉定分院也即将开放。这两大医院应该可以基本满足板块内的就医需求。

紫气东来景观带

远香湖实景

嘉定新城鸟瞰图
嘉定新城旨在打造“千米一林，百米一湖”，包括紫气东来、石岗门塘和远香湖等，目前紫气东来景观带也已经基本修建完成，长2.5公里、宽350米，占地面积65万平方米，贯穿新城的“紫气东来”景观轴包括生态森林公园、娱乐休闲、使命文化公园、商业公园及湖滨文化公园五部分。
而远香湖位于嘉定新城中心区中轴的东端。在规划中，远香湖与嘉定新城中轴西端的F1赛车场相对，分布于中轴两端。赛车场赛道成“上”字形态，为呼应其“上”字形态，远香湖形态以“海”字为意象。为规划中的18个湖中最大的一个。
虽然大面积的绿化和景观规划保证了相对较好的居住环境，但是区域上空基本5分钟甚至更短时间就有一架飞机经过，声音很响。虽然现在的门窗都有隔音效果，但开窗通风势必受到影响。
嘉定新城板块可以说是近年来最火的板块之一。11号线的贯通加上受到许多知名开发商的青睐，在众多刚需集中板块中，嘉定新城相对较低的房价以及良好规划而逐渐成为诸多刚需购房者的首选板块。
早前21世纪不动产上海区域市场研究部陈颖雅就表示，嘉定城区之所以在众多类似板块内脱颖而出不外乎三点重要原因：第一，交通优势及配套，目前已有轨交11号线，未来还将贯通轨交13、17号线嘉定段，发展潜力不可小觑；第二，嘉定板图上楼盘较为集中，且大多为知名品牌开发商，购房者挑选余地较大；第三，价格优势非常明显。
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近期嘉定新城的销售冠军旭辉华庭（资料、团购、论坛）也应征了这个道理，相对较低的总价开盘单周成交156套，位列单周上海商品住宅第一名。
但是嘉定新城供大于求的局面也相对明显，从2011年1月至今的成交数据来看，嘉定新城的房价从最高峰的1.8—1.9万元/平方米回落到目前1.5万元/平方米左右，甚至有单月成交均价仅1.2万/平左右，目前基本维持在1.4-1.5万/平左右。而供求比也由高峰时期的0.6左右急剧上升到1.5左右，在2011年4月供求比更是一度达到3.34。
嘉定新城板块主要针对刚需购房者，改善型住房在这里不太“得宠”。就在今年8月12日，嘉定新城板块的常发豪庭国际（资料、团购、论坛）以低于楼板价的单价开盘，最低价11588元/平方米，均价13000元/平方米。这是沪上地王首次出现低于成本价销售的情况，但是购房者丝毫不领情，开盘一个月仅成交80余套，而截止到目前项目仅售出180套房源，与旭辉华庭单周156套的销量形成鲜明对比。
显然大户型房源在嘉定新城板块内不怎么“受待见”，中房信分析师薛建雄接受记者采访时就提到：“09年那个时候市场过热，当时很多开发商都想在那里做豪宅了，当时市场环境下开发商“一头热”。这个产品应该是在中环以内的成熟板块，做大户型给改善型购房者。”

常发豪庭国际
常发豪庭国际（资料、团购、论坛）8月12日首次开盘，以低于楼板价的单价“破发”开盘，最低价11588元/平方米，均价13000元/平方米，而嘉定新城板块其他项目的均价基本在15000-16000元/平方米左右。但是项目销售情况并不理想，根据网上房地产数据统计，从8月截止到目前共售出180套房源。
2009年12，嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块公开出让，出让面积41863.6平方米，规划建筑面积75354平方米，容积率1.8。地块起始价格为1.7332亿，江苏常发地产以9.1亿元的拿下该地块，折合楼板价12076元/平方米，溢价率达到425%，项目成为当时的溢价率地王的同时也成了嘉定新城的地王。
常发豪庭国际在售仅剩大户型房源，54平一房已全部售完。在售三房137、160、180平，四房237平。均价14000元/平左右，具体一房一价，优惠可到现场面谈。参观样板房需提前预约。预计明年年底交房。


旭辉华庭
旭辉华庭（资料、团购、论坛）今年12月首次开盘，主推75、86平小户型，总价在110-120万左右，开盘当周即售出156套房源，为当周上海商品住宅销售冠军。项目的热销主要在于相对较低的总价。
小区紧邻轨交11号线白银路站，一街之隔就就规划有欧尚超市和菜市场，交通和配套都很方便。只是稍显不足的是项目紧挨着的胜辛路是板块内最繁忙同时也是最嘈杂的一条道理，加上飞机航道下的噪音干扰会受到比较大的影响。
项目目前主推毛坯房源，剩余房源已不多。面积75、86平，均价15000元/平，目前购房可享受2万抵4万优惠，全款可叠加享受1万元优惠。预计12月中下旬推出精装房源。
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