2012年杭州楼市的非常规曲线

住宅合计供应6235套，是杭州房地产市场史上最大的一次供应；全年主城区住宅成交突破3.6万套，仅次于行情巅峰期的2009年；住宅年度成交均价每平方米却低于2万元，创近三年新低……跌宕起伏的2012年结束，留下这一连串出人意料的数据纪录，在充满调控迷雾的市场中，很难用简单的一个词来总结、概括，看成交结果似乎很“热”，看价格体系，似乎“还冷”，过去这一年杭州楼市究竟如何？每个数据背后又有哪些潜台词？且看最新出炉的2012年杭州楼市年报。
〔成交总量〕
2012年主城区住宅成交突破3.6万套
近五年来仅次于疯狂的2009年
点评：这是继2009年之后的又一次楼市大逆转，只不过2012年的好行情到来得尤为艰辛，也再一次证明了“只有卖不动的价格”这一真理。存量高压，推盘迅速，价格较低，这一年的楼市进入了难得的买方市场。
从冰天雪地到冲上云端，2012年的杭州楼市在调控“紧箍咒”丝毫不松的情况下，数月之间实现惊天大逆转。
杭州主城区全年商品房总成交46696套，其中住宅成交36185套，日均成交99套；整个2012年主城区住宅成交同比2011年涨幅达176.5%，呈现出继2009年后的第一次成交回涨，五年之内位居第二，这也是2012年初的时候谁也想不到的局面。
在主城区住宅成交量中，新房源销售20620套，占整体销售量的57.3%；存量房销售15465套，占整体销售量的42.7%；新房源的销售率大于存量房。其中，存量住宅的成交量相较于2011年主城区楼市存量房去化的5422套，同比涨幅高达185.2%。整体而言，由于2012年存量住宅和新上市住宅数量均较高，分别为25690套和34562套，因此成交量出现了大幅上涨。
供需两旺刚需人群成为绝对主力
个盘成交率明显好于2011年但仍不敌2009年
点评：2012年的楼市简单来说就是对刚需客群的抢夺，得刚需者得天下。而在刚需人群被割了一茬又一茬之后，2013年若想重演行情希望不大，首次改善型房源或将成为追逐重点。
在系列新政“二套房、三套房和外地人限购政策”的双重压力下，2012年的楼市中，刚性需求人群成为绝对主流，由此90方中小户型产品成为楼市大量成交的顶梁柱，改善型房源成交明显受限趋于弱势。
整个2012年，新房源的上市量略低于2009年，和2010年基本持平，先是需求量释放刺激供应量上升，而供应量的上涨也促进了需求量的进一步增长，对比之前两年，2012年可谓供需两旺。
此外，相较于2011年，2012年的个盘销售率明显上升，60%的楼盘新房源销售率为60%以上，与2010年的销售率接近，但跟2009年65.3%的楼盘销售率在90%以上相比，还是有一定的落差。
杭州主城区2007－2012年成交表现图
〔价格走势〕
住宅年度成交均价每平方米低于2万元，
创近三年新低
点评：2012年杭州住宅年度成交均价不到2万元/平方米，创下了从2010年以来的最低成交均价，这从某一程度上而言，是对房地产调控政策有所成效的肯定，毕竟想要置业杭州的人都希望住宅整体的价格能往下走；当然这个成交均价更是从另一方面表明了虽然2012年整体成交量很大，但多个楼盘成交的前提都是“以价换量”，低价出货成为2012年主旋律。
6月达到住宅成交最高峰
“铜九铁十”年末翘尾形成非常规曲线
回复该发言

点评：上半年降价降得最狠，刚性需求也压抑已久得不到释放，因此6月反常成为了全年的年度成交最高月；九、十月后续略略乏力，年底基于对2013年行情的并不看好部分板块价格又有下挫，再次引爆一轮行情。2012年，杭州楼市的成交曲线是反常的。
相较于前两年，虽然没有2010年那么曲折，2012年的杭州楼市也经历了先抑后扬的过程。
年初1－2月开始，楼市呈现极度低迷状态，紧接着整体开始出现以价换量的大幅降价潮趋势，3－6月成交量火速上升，到6月达到高峰状态，而进入下半年，楼市成交逐渐趋于平稳，“金九银十”成了“铜九铁十”，11－12月反而又有小幅回涨。从月度成交曲线来看，2012年杭州楼市的成交形成一个“中间高，两头低”的状态，阶段分布鲜明。
3－6月是2012年全年度的高峰，6月则是杭州主城区住宅成交的最高点，全月住宅成交达5212套，是年度最低点1月成交量的11.8倍。从年初开始，主城区各大板块就开始出现大幅降价，随着价格逐渐下降，成交量随即不断上涨，比如桥西、丁桥、滨江、下沙等板块均是上半年大幅降价的代表板块；而进入下半年后，随着成交量的上升，部分开发商在回收资金的情况下，收回降价牌，部分甚至恢复到降价前水平，在此情况下成交量应声下滑，7月楼市小幅下滑，而到了传统“金九银十”更是略显惨淡，基本成为2012年除了1-2月的最低点；11－12月，楼市又出现新一轮价格下降热潮，但降幅明显低于上半年的3-6月，因此成交量再度回升，但比不上上半年的高峰水平。
（元/平方米）
2012年杭州住宅月度成交价格
根据合创地产对2008年到2012年住宅年度成交均价的追踪统计，我们可以看到2010年杭州住宅成交均价首次突破20000元/平方米，达到了20408元/平方米，而2011年，虽然当时房地产调控已经相当严苛，但是住宅的成交均价依旧维持在20052元/平方米，与2010年相比并没有出现太大波动。
相比2010年、2011年，2012年的商品房住宅成交均价发生了一些变化，出现了一定幅度的下降，成交均价从之前的2万元/平方米以上降至18307元/平方米。纵观2012年开盘的项目，虽然刚需楼盘成为了市场的主要供应，但是单价较高的改善型房源同样有不少推出了市场，在这样的环境下总体成交均价的下降主要是因为：多数开发商对于2012年新上市的房源采取了低价开盘的方式，“以价换量”成为了2012年的主旋律，加上各个开发商对之前的存量房进行大幅降价，所以2012年住宅的售价才会出现明显的下降。
5月成交均价到达冰点
下半年价格呈上升趋势
点评：2012年这一年，不少观望已久的购房者都想“抄底”楼市，但在当时尽管从4月份开始，不少楼盘出现了大幅度的降价，但是“买涨不买跌”的心理让犹豫的购房者都纷纷错过了底部。现在站在2013年回顾2012年，我们才能明确地指出阶段性的底部到底在哪里，而当时身处那个环境，对于明天房价的走势，谁也没办法准确预测清楚。
2012年，对于杭州楼市而言，绝对称得上“戏剧性”：板块的一个个沦陷、个盘与个盘之间大打价格战等，都在2012年不断上演，而现在，2012年已经走完，我们再理性地从月度成交均价上看，就能发现究竟哪些人在楼市最低点的时候“抄底”成功，哪些人还一直在犹豫没有下手。
回复该发言

根据对2012年整年成交情况的追踪，可以看到，2012年月度成交均价起伏并不大，价格主要在16000－19000元/平方米这样的区间浮动。从年初主城区的荷塘月色掀起第一波降价潮开始，2012年5月之前杭州楼市整体笼罩在降价的大雾中，而到了6月份，市场行情整体回暖，不少楼盘开始加大推盘量，价格虽然也定的比较低，但总体出现了一个涨势，而到年末，由于不少定位高端的楼盘纷纷开盘，对成交均价也进行了一定程度的拉动。
这样的市场行情也在数据上得到了印证。如果将2012年的月度成交均价进行一个划分的话，显然2012年月度成交均价呈明显的三段式发展：1－5月份为一个下降下滑段，5月份为年度最低点，成交均价仅为15016元/平方米；6－10月份为上涨回暖段，价格恢复到2万元/平方米以上，涨幅达42.9%；而11月－12月呈现曲折发展，11月份出现一个降点，到12月份反弹至年度最高峰22555元/平方米。
〔板块表现〕

下沙、滨江、城东新城表现出色
大部分板块成交量明显上涨
点评：分析各板块成交量其实就是对去年整个杭州市场成交情况的解构，在去年成交量总体大幅上涨的趋势下，各板块成交涨幅也呈现出均好性。不过，值得关注的是，各板块成交量还是有巨大差异，有相当量集中在下沙、滨江、城东新城，这一情况还是与各板块楼盘的推盘量、价格策略、产品定位有直接的联系。此外，地铁一号线的开通对某些板块还是有明显的助推作用。
根据合创机构提供的数据看，杭州主城区的八大城区中，江干区是成交量最高的城区，达9321套，比例达25.8%，代表楼盘是滨江房产的两大楼盘——金色黎明和曙光之城，分别成交1365套和1019套；拱墅区位居第二，成交7172套，代表楼盘是吉祥半岛、荷塘月色、名城公馆等楼盘，个盘成交均在600套以上；下沙区位居第三，总共成交6502套，代表楼盘是龙湖滟澜山和东郡国际，分别成交1448套和1383套。
而细分至各个板块，与2011年相比，除了钱江新城、城西、三墩个别板块外，大部分板块2012年成交量较2011年出现大幅上涨，涨幅基本上在100%以上，特别是城东新城、桥西、滨江、华丰等板块，降幅达300%以上。其中，去年主城区表现最抢眼的三个板块要数下沙、滨江和城东新城，成交量均在3200套以上；而九堡、丁桥、桥西和祥符位居第二梯队，成交量在2000－3000套；西溪湿地、三墩、申花、华丰、市中心板块位居第三梯队，成交量在1000-2000套，其他板块成交量表现有限，均在1000套之内。
究其原因，板块上市量增多和价格下降带来的成交量上涨双重因素形成了板块年度成交量明显上扬。以新房源供应为例，下沙、滨江、城东新城和桥西四大板块去年供应套数占新房源整体供应的54%，单个板块供应量均在2700套以上；其中下沙板块供应量最大，6512套占到新房源整体供应的18.8%。除了这四个板块外，其他的房源供应都比较分散，但丁桥、祥符、市中心、西溪湿地等板块还是有比较大的供应量，达1900－2300套左右。伴随着大量房源上市的同时是价格的下降，去年各个板块中，除了钱江新城等可售房源较少的板块外，均出现价格大幅度的下降，降幅基本维持在10－30%，不过城北、城东、城西等个别板块出现了超过30%的降幅。
〔个盘表现〕

开发商提倡“走量”，刚需、降价是关键
回复该发言

点评：去年表现最好的三个楼盘均是外来房企旗下的楼盘，应该是对这些开发商果断采取降价策略、提高去化率最好的肯定。在去年这样的调控市场环境下，刚需当道，小户型、降价是能成功突围的不二选择，结果证明，不论是本土企业还是外地房企，坚决贯彻了“以价换量”的个盘才有机会挤入年度成交套数排行榜前十强。
从2012年杭州楼市年度成交看，全年共有176个楼盘有成交记录，其中有75个楼盘的成交量在100套以上，2011年为39个；有57个楼盘成交量在200套以上，而2011年这个数字为16个；有46个楼盘成交量在300套以上，2011年这个数字为10个；有20个楼盘成交量在500套以上，而2011年为4个，有7个楼盘成交量在1000套以上，相比2011年，今年成交量明显上涨很多，所有开发商都以“走量”为生命线。
在个盘的年度成交表现中，滨江区的寰宇天下是表现最突出的一个：7次开盘，总销售量达到99.6%，总成交量2057套，尽揽2012年度杭州楼市销售套数、销售面积等冠军称号，是当前杭州楼市最为热门的楼盘；位于三墩的金地·自在城成交1554套，从2011年的冠军滑落至亚军，今年开盘3次，总销售量达44%；下沙的龙湖·滟澜山开盘6次，总销售量达81.8%，总成交量1443套。
细数成交排行前二十名的楼盘，基本以实施大幅降价的楼盘为主，如丁桥板块的昆仑天籁和四季公馆在去年4月底、5月初上演了杭州楼市价格战最血腥的一幕，以低开入市，成功赢得市场需求和关注；寰宇天下和钱塘帝景小户型房源的高成交也与低价策略不无关系；而滨江集团在城东新城的两个楼盘金色黎明、曙光之城均以低价入市实现逆市热销。
〔市场份额〕
杭州本土开发商无奈退守
前十强榜单已是五五开
点评：调控“紧箍咒”不见松动近三年，杭州楼市的新一轮洗牌格局日渐清晰，胜负已分。从土地市场到一手房销售市场，杭州楼市无不显示出外来大鳄凶猛抢占市场份额、本地房企无奈坚守一隅的场面。杭州楼市“铁板一块”的情形再不复存在，而作为楼市前奏的土地市场，接下去将会更深远影响到一两年内的销售市场。资本和土地储备为王的道理大家都懂，杭州本土开发商实在是心有余而力不足。
后调控时代的2012年，无论是从销售市场还是土地市场，我们都已清晰看到央企大鳄大获全胜、本土开发商败走麦城的局面。同时，先行一步的土地市场倾斜度越发明显，可以预料今后的杭州楼市集中度将会迅速提升，大鳄笑傲江湖，本土房企已免不了一场苦战，优胜劣汰之后，部分本土品牌会在不远的将来黯然离场。
先看2012年的销售市场。2012年杭城开发商销售金额排行榜中，前三依次为绿城、滨江和万科，绿城虽然频遇危机但凭借铺开的大场面仍然以114.6亿元登顶，滨江凭借三个项目的实在快销继续坐稳“老二”的位置，年销售额74.5亿元，第三则是万科，年销售额50.6亿元；从十强榜单来看，外来大鳄和本土房企刚好各占一半平分秋色，上榜的大鳄是万科、中海、金地、世茂和龙湖，本土房企是绿城、滨江、天阳、德信和顺发，但三到六名均被大鳄们瓜分，其强势和份额已可见一斑；以二十强榜单论，则本土市场可以松口气说还未“沦陷”，本土开发商占据了十三席，但大鳄们排名普遍靠前也是不争的事实。
而在前半年熄火、后半年发力的2012年杭州土地市场，万科、中海、嘉里和九龙仓等大鳄大肆逢低吸纳，杭州本土开发商则无奈默默拱手让出未来的市场占有率。份额虽然在缩减，但本土品牌也在退守中尽己所能发动了“逆袭”，这当中，滨江、德信、天阳和方正等是典型代表。
回复该发言

销售额迅速回笼，才能有拿地的底气，上述这几家本土公司也正好是2012年销售排行榜的座上宾。凭借三个新盘的快销，滨江集团在下半年西溪、祥符等多场重量级土地拍卖中屡有斩获，成为唯一能与大鳄共舞的本土开发商，而依照目前土地储备来看，未来两三年内滨江销售额有望蹿至本土房企首位。德信、天阳等本地企业则选择了小步推进的路线，德信选择深耕桥西，天阳拓展至申花和城东新城，同时借助抱团集资等手段增加自身在土地市场上的竞争力，也可谓灵活之举。
〔预测〕
全国千亿俱乐部成员增加
外来大鳄借势扩大杭州版图
点评：多年来，本土企业一直占据杭州市场的主导地位，再强的外来大鳄到了杭州似乎也只能充当配角。但去年的政策市导致行业洗牌，市场集中度进一步提升，全国标杆房企把握住机会在杭州全面发力，不仅销售业绩大幅提升，在土地一级市场上也完全占据主动。有人把2012年称为大鳄元年，那么2013年甚至此后几年，外来大鳄在杭州的市场份额将进一步扩大，杭州楼市的格局已经开始变化。
2012年杭州楼市销售十强为何外来大鳄能占一半江山？看看去年的全国市场就能了解，这背后有一股强大的推动力。
前年，万科成为史上首个全国销售额达千亿元的公司时，震动业界，其“壮举”被演绎得像个“传奇”；仅一年时间，“千亿”就不再是一个高不可攀的奇迹了，“千亿俱乐部”成员数在迅速增加。万科前日晒出成绩单：2012年销售额达1412.3亿元，比去年增长16.2%，创下历年新高，成为全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。保利昨日发出2012年销售简报称，去年实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%，成为第二家年销售额超千亿元的上市公司。而根据中国指数研究院提供的报告显示，另一家非上市公司绿地集团去年也完成1013亿元的销售额，跻身“千亿”房企行列。值得一提的是，中海、万达、恒大等公司均以超900亿元的业绩尾随其后，距离千亿大关仅一步之遥。
业绩分化，更多企业跨入或即将跨入千亿行列，就意味着市场集中度进一步提高，如果说之前是百花齐放的态势，那么经过这次调控，寡头化的迹象逐步呈现。在雄厚资本支撑的背景下，万科、保利等全国性品牌企业如同重型装甲车驶向全国一级土地市场，在全国范围内攻城略地。去年万科共新增76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，略高于全年销售面积；其中，仅去年12月份就新增20个项目，单月拿地金额高达143.1亿元，单月新增土地库存为其过去4个月去化量的总和。保利去年也有61宗土地入手，拿地金额超过430亿元。
杭州作为长三角市场重镇也被标杆房企列为土地储备主要目标之一，去年杭州的土地市场就成为外来大鳄们的盛宴。去年10月17日，中海56亿元包揽三堡三宗宅地，位列拿地金额榜首；拿地最猛的则是万科，自去年7月下旬开始，万科先后在勾庄、江干科技园、滨江、蒋村收入5宗地块，遍布杭州各大城区，成为杭州拿地面积最多的开发商，深耕杭州的意图明显。此外，嘉里25.3亿元包揽之江5宗宅地，龙湖23.5亿元拿下奥体单元宅地，融创、富力、绿地全新进驻杭州市场，均让2012年成为外来大鳄闹猛的一年。
2013年将成为总供应量最大的一年
想要突破2012年成交量比较难
回复该发言

点评：在宏观调控大基调不变的前提下，据统计，2013年新增供应量将会超过700万平方米，而主城区的存量房也达到了25690套，这样一来，2013年可能会成为总体供应量最大的一年，这对于购房者而言，挑选的余地自然会变得大一些，但对于整个楼市而言，销售的竞争无疑会达到顶峰。毕竟限购、限贷的大方针没有变，开发商对于2013年的产品也都放在首次置业、首次改善的客户身上，但这批人早已被“剥”了一圈又一圈，加上2012年刚需的大释放，购房者的整体基数也有了一定的减缩。
如此大供应量的2013年势必会成为开发商争夺有效客户的一年，而如何让更多“有资格”的客户购买自己的产品，那就是八仙过海、各显神通了。
根据合创地产机构最近出刊的《2012年杭州楼市供求白皮书》中对2013年杭州楼市整体走向的预判，除了前面提到的新增量与库存量巨大的前提外，2013年与2012年整体的市场环境可能也存在一定的差距。
这其中，我们首先肯定2013年在大政策环境上与2012年的主基调是一致的，就在2012年的最后一个月，政府高层方面多次发出了调控不松、巩固效果的信号。另外传言已久的房产税试点范围的改革方向已被锁定，杭州也在这一范围之内，而据不少业内人士判断，杭州房产税的试点可能会在2013年中央经济工作会议之后有所动作。在这样的背景下，不少人都称整个2013年房地产市场整体环境不会比2012年好。
而从市场方面来看，可能也是2012年更有利于房产品的销售。这其中主要是因为刚需客户在经历了两年的等待，不少已经在2012年出手了，成为了支撑2012年成交量的主要力量。所以从总体上来说，刚需的需求量在2013年将会进一步萎缩，这对于2013年整体的市场来说，也是存在不利的，毕竟在成交量的突破上，刚需还是占有不可忽视的重要地位，特别是在限购、限贷的大环境下。
除了刚需的量会给2013年的成交带去一定的影响外，价格上也有影响购房的敏感因素。从2012年个盘成交榜上我们可以看到，不少成交排名靠前的楼盘都在2012年采取了降价的措施，对于这一部分楼盘而言，在2013年再次大幅降价的可能性将会缩小，而购房者对房价的下降已经有所预期，因此，购房者和开发商对价格的预期将会出现差异，在此基础上促进成交的有效性较2012年也将出现明显下降；另外大环境与2012年不同的是，一直传闻的房产税将会促使更多的存量房进入流通领域，存量房增加，加重了竞争的激烈度。基于以上的原因，对于2013年的市场，我们得出的判断是，2013年杭州楼市总体趋于稳定，但是在成交量上要再续2012年的成交奇迹已难上加难，但以价换量的市场空间依然存在，至于会发展到何种程度，这个还得等待时间给出答案。
回复该发言