徐汇滨江：上海滨江潜力股 规划初露端倪

徐汇滨江东临黄浦江，北及中山南二路，西至宛平南路、云锦路、丰谷路和龙吴路

整个滨江板块呈带状分布
区域概况：尚处全面规划中
徐汇滨江板块位于原龙华板块内，是比邻黄浦江的一条呈带状分布的区域。临近徐汇中心商业圈、龙华旅游区，上海植物园等商业及旅游资源。
原龙华板块依托千年古镇，以及龙华塔和龙华寺的旅游资源，发展至今已经十分成熟，板块内交通便利，配套完善，已经形成了十分浓厚的自住氛围，并且完全转入二手市场。相对于整个徐汇区而言处于中档位置的房价水准，也吸引了许多高端自住客。
而从龙华板块中逐渐分离出来的徐汇滨江板块，原先以物流仓库、运煤码头、机场、火车站、水泥厂等仓储工业为主，而目前随着滨江主干道龙吴路崭露头角后，已经慢慢呈现出向高档滨江区发展的势头。
从记者实地跑盘的感觉来看，徐汇滨江板块目前基本处于全面规划的状态。沿龙吴路已经修缮完成的路段由北向南，两边除了已经建成的部分高档楼盘和滨江观景步行道外，仍是以大片空地为主，在南部更能看到不少过去仓储物流的痕迹。
徐汇滨江作为一个刚刚起步的板块，已经入驻开发的新盘也仅有尚海湾豪庭（资料、团购、论坛），海珀旭晖（资料、团购、论坛）和百汇园（资料、团购、论坛）三个高档项目，并且前两个已经处于尾盘销售阶段。


地铁7号线与规划12号线都在板块内设站

板块北侧即内环高架

板块南部有上中路隧道、南浦大桥等交通要道
交通情况：现有交通基本成熟
徐汇滨江板块虽然只有弹丸之地，但区域内北有内环、轨道交通7号线、规划11号线南段，东有龙耀路隧道、上中路隧道（中环），南有卢浦大桥（外环）等，出了板块范围，西侧还受上海南站枢纽辐射，现有的交通网已经比较成熟了。
借助板块内已有的南北向主干道龙吴路，可以快速到达徐家汇的核心区域，并且大量公交线路也都集中在这条要道上，包括56、111、144、720、714、755、731、770、824路等。
此外，“十二五”期间，滨江地区预计实施规划市政道路约13公里，其中，由区房管局实施的配套道路总长约8公里，占规划实施总量的60%，而今年龙兰路已经开工，区域内的大规模市政道路配套建设也算正式拉开了帷幕，整个交通网会得到进一步的完善。不过从目前来看，虽然公交车不少，但自驾仍然是相对最便捷的出行方式。


位于船厂路附近的易初莲花，可能是板块内唯一比较大型的商业配套
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板块南部老式社区内仅有一些沿街商铺

大片空地被围起，围栏上标有滨江开发的字样，据说和黄也有意在此建造商业项目

绿地海珀旭晖自带的大型商业配套，一期已经建成
商业配套：大型配套建设中
就目前而言，徐汇滨江内除了偏南地区有几个老旧的住宅小区，以及近一两年开发建设的高端物业外，板块内大部分都还是百废待新的状态，商业配套除了船厂路附近的易初莲花也几乎是一片空白。
但从整体来看，板块北接徐家汇核心商圈，西南有上海南站商圈以及龙华商圈，对于现有的住户而言，也能基本能满足日常的生活需求。
虽说目前配套上主要依赖于周边几大商圈的辐射，但未来规划还是很值得期待。除了传闻和黄有意在区域内建造一个大型ShoppingMall之外，正在销售阶段的海珀旭晖（资料、团购、论坛）也有大量商业规划，并且一期商业已经建造完成，就位于龙华中路东安路的北侧，根据该案的销售介绍，已经敲定为正大生活馆，另外两栋则是写字楼。此外，与一期成对角之势的空地将规划二期商业，同样会有大型商场，并有五星级酒店入驻，从外围看，尚未动工的二期商业规模不亚于一期，这里也很有可能是今后板块内的商业休闲核心区。


位于板块南部的上海西南模范中学

中海瀛台社区内的实验小学
医疗教育：仰赖周边资源
徐汇滨江原本算是徐汇区的“下只角”，在医疗教育方面的资源也并不十分突出。记者在实际跑盘过程中仅发现一所上海市西南模范中学，不过实际上还有上海市航空运动学校、龙南小学等等，但大多集中在龙水南路附近。
不过板块外围，如百色路上中路附近，倒集中了上海小学、上海中学、上海交通大学，以及华东理工等名校。
医疗方面，区域内同样比较匮乏，多以卫生站、社区卫生服务中心、地段医院等，周边只有宛平南路零陵路附近的龙华医院，以及长桥板块的大华医院相对规模大一些。


板块内一手楼盘以高端项目为主，此轮市场变动中以价换量相对成功
市场行情：大幅折扣吸引成交
在之前市场普遍较淡的情况下，徐汇滨江板块的几个项目由于都是高端定位，形势也并不十分乐观，不过随着尚海湾豪庭（资料、团购、论坛）、海珀旭晖（资料、团购、论坛）纷纷打出大幅折扣后，成交明显增加，而目前这两个项目都已经进入尾盘阶段。
8月份徐汇滨江板块的二手房（房源、代理、租房）整体成交量有所下滑，相较于7月份收缩约30%左右。近期门店挂牌量明显出现萎缩，房东心态向好，7月份5%-10%的议价空间已不复存在。门店的来客量也相对减少。
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据此情况，上海中原地产（房源、代理、租房）徐汇滨江板块区域经理杨东海表示，7月份区域内二手房成交较为活跃，使得房东对于后市重燃信心，固守挂牌价不愿让步，在此情况下，客户捡便宜的心态与之抗衡，观望情绪渐浓。作为徐汇区的潜力板块，徐汇滨江板块受到了众多有实力的置换客户的青睐。区域内的尚海湾豪庭成了该区域成交的热点楼盘。据杨经理介绍，近期该分行成交了一套尚海湾一套165平米的三房，总价900万，客户是一对事业有成的中年夫妻，他们原本在徐汇区有两套房子，因为对徐汇滨江板块未来的规划和发展很看好，并看中了尚海湾豪庭的品质，于是将手上的一套老公房，首付六成购入该房源。


尚海湾豪庭
尚海湾豪庭（资料、团购、论坛）位于上海徐汇宛平南路1441号（滨江区域），总建筑面积约62万平方米。涵盖江景豪宅、国际品牌五星级酒店及酒店式公寓、主题商业等物业类型。目前7号线船厂路站已经通车，距离小区售楼处步行约6分钟左右。
目前项目二期在售精装江景大户型房源，现仅剩260平左右五房，均价50000-120000元/平，具体一房一价。
项目预计9月底10月初推出一批毛坯房源，房型为90平米一房，110-130平二房，以及三房以上的大户型，价格信息未定。


绿地海珀旭晖
绿地海珀旭晖（资料、团购、论坛）在售最后10套精装平层，面积250-300平左右，折后70000元/平左右。项目预计明年10月交房。
项目还在售小户型精装服务式公寓。户型有一房70平米，两房90平米，两梯四户，总高24层。现购房85折，折后47000元/平，首付50%约 180万，此外，项目包租10年，10年内预计可返还共188万租金，具体情况可至现场咨询。项目精装标准10000元/平米。可参观样板房。
海珀旭晖位于东安路近龙华中路，整个小区地块包括东安路龙华中路的西南地块，以及其对角东北路口处的商业办公部分。小区紧邻的龙华中路与内环线仅隔一个街区。
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