可发展社区商业抑制商圈租金(图)

武汉天地里的中小商铺，因为商品价格“太贵”不得不打折拉生意。本报记者 傅坚 摄
  武汉市政协委员曾文涛提交的提案显示，光谷步行街自2008年开街以来，当初一期部分一线商业门店每平方米的售价在3万元左右，现在售价被爆炒到每平方米30－40万元，一线门面租金也从开街时的每月200元/平方米涨至每月1500－2000元/平方米。
  再如江汉路商圈、武汉天地商圈的租金价格也是一再上涨。江汉路万达广场背后的宝丽金门店售价每平米达到15－20万元。
  商铺租金普涨
  网站的调查数据显示，传统商圈像江汉路、鲁巷的人气较旺，商圈整体品牌提升，带动商圈内中小商铺的租金大幅上涨。其中中山大道佳丽广场商铺2012年的平均租金约为350—820元/平米/月，上涨幅度约为17%。
  武汉地铁2号线的通车，也给沿线商圈经济带来了新的活力，特别是光谷商圈，在消费需求稳定、招商优惠期结束以及通胀等因素的影响下，2012年的商铺平均租金约为390—800元/平米/月，较2011年呈现近30%的增长。而像菱角湖万达等新的购物中心则需要培育人气，在租金本身已经较高的基础上，上涨幅度相对有限。
  商铺招租也面临压力
  市场研究部郑军华分析称，主要还是归结于供应量偏少的原因。在一系列的“限购、限贷、限价”影响下，武汉住宅市场趋于冷淡，令投资资金转向商铺市场，从而带动商铺成交价的上涨。业主方为了尽快收回成本，只有在租金上做足文章。
  商铺租价不断上涨，对于承租方而言，商品价格不可能无限上涨，租金不断上涨，致利润空间不断压缩，经营越来越艰难。郑军华说，“根据我们的市场调查来看，商铺招租现面临着很大的压力，一些优质的承租方基本上完成了布局，散户则无力承担这样高昂的租金。”
  是谁推高了中小商铺租金
  “畸高的门店租金不仅使中小商户的发展困难，而且引发部分商户以次充好、以假乱真，地沟油、三聚氰胺屡现和目前畸形的商业环境紧密联系。”武汉市政协委员曾文涛说，市场规则不健全必然导致“劣币驱逐良币”的现象；同时中小商户发挥创业和就业的平台作用在不断削弱。“高租金”成了悬在中小商铺经营者头上的一柄利剑的局面是如何形成的？
  租金回报预期高 中介炒作抬价
  中国指数研究院华中分院研究副总监李国政认为，住宅限购之后，资金量大的投资客投入商业地产开发，而资金量小的投资者就进入商铺市场，促使商业地产价格上涨。“回报预期自然促使商铺租金提升，这也导致近年来武汉商铺租金普遍跳涨。”
  李国政接触到的一位投资者，当时投了350万元买下菱角湖万达一间门面，投资额太大背了一身的债，每个月要还贷1万多元，商铺租金就成其唯一的投资回报，于是不断希望提高店铺租金，以租养贷。
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  “租铺炒作，赚取转让费。”李国政说，中介炒作也是租金高的重要原因。广东商学院流通经济研究所所长王先庆也认为，目前商铺租金成了主要的盈利模式，不少物业从一开建就是以出租盈利，或者收购装修之后也是用来收租，租金吞噬零售业利润已经成为全国性的、普遍性的现象。
  曾文涛在提案中指出，商铺租赁市场的投机现象很普遍。每一个商圈都聚集了大量的租赁中介公司，第一手商铺租赁价格往往并不太高，但租赁价格被中介公司一路炒高。
  运营商“劫贫济富”致弱者恒弱
  李国政说，一直以来通行的招商模式都是希望引进商业主力品牌店，借此带来人气，而这样议价能力强的主力品牌店压低租金，带给业主的利润非常低，甚至为零。而业主就靠主力店拉人气，靠提高中小店铺的租金赚钱。
  曾文涛说，这种“劫贫济富”的招商模式，导致强者恒强，弱者恒弱，使中小商户难以生存发展。一些大型城市综合体及大型商业中心为了招揽客户，都纷纷以低廉的价格引进品牌商，如沃尔玛、家乐福、星巴克等。据了解，运营商给这些知名品牌商户的租金价格是每月30－50元/平方米，有的甚至前1-3年免租。而对中小商户的每月租金达到300-500元/平方米，价格高出10倍以上。
  “租金涨是一条龙，起源于地价涨，而后个个环节都水涨船高。”随着武汉商业趋于成熟，李国政表示，商铺租金将持续上扬，未来商业业态也会走香港之路。“香港的零售业都被挤到了工业厂房和写字楼里，临街铺位都是珠宝、名表和奢侈品牌，单店面积较小。”李国政认为，眼下因租金带来的零售行业洗牌是一种大趋势。
  可发展社区商业抑制商圈租金
  如何更好扶持、引领中小商户做大做强？武汉市政协委员曾文涛建议，政府可利用税收的杠杆作用，出台针对商业门店炒作的税收征管办法，抑制商业门店的炒作行为。
  中南财经政法大学社会发展研究中心乔新生教授表示，现在武汉市所面临的问题是，对于中小商铺重视不够，在设区规划的过程中忽视了社区商店的生存空间，没有为社区居民开设商店提供必要的便利条件。武汉市的政协委员注意到了大型超级市场和商业步行街的门面租金变化问题，而没有看到大街小巷社区商业经营网点租金的变化情况。市场经济的基本特征就在于，在人流比较密集的大型超级市场，商铺的租金居高不下，而在一些相对偏僻的社区，商业铺面的租金则比较便宜。所以，武汉市政府应当下大力气建立社区商店，只有这样才能够在一定程度上抑制超级市场价格居高不下的局面。
  同时，乔新生认为，在遇到业主方乱涨租金的问题是，商户可通过正常法律途径解决问题。
(来源:长江商报、 作者：汪志 崔晶晶）
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