杭州酒店式公寓逆袭重生

对于酒店式公寓，有人好奇观望，有人蠢蠢欲动。在北上广深，酒店式公寓就像写字楼那么普遍，很多年轻人选择，这是单身公寓的典型范本；很多小夫妇选择，这是婚房转正前的暂居小窝；很多商务人士选择，这是高端企业发展吸引精英人才的标配；投资客更会选择，它和商铺的投资回报谁优谁劣并没那么明晰。而在杭州，酒店式公寓从萌芽到峰值，又经历了2012年“禁酒令”的政策调控，走得一波三折。但各大房产年终报告显示，杭州的酒店式公寓交出了一份不错的成绩单，销售量甚至超出了“禁酒令”之前，这番逆袭重生，值得解读。
看懂酒店式公寓 先懂禁酒令
提问：什么是“禁酒令”
回答：这个“禁酒令”跟酒无关，也跟酒驾无关，而是杭州市2012年初颁发的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》，规定了非住宅项目的卫生间要集中设置，禁止设置外挑式阳台和飘窗，不能分割产权，楼盘名和楼书中不得暗示居住功能。通俗点讲，就是禁止开发商把商业地产开发成“类住宅”项目（也就是我们所说的“酒店式公寓”）进行分散销售。
提问：为何要颁发“禁酒令”
问答：宏观上看，为了规范市场，不能因为目前住宅好卖，便都往住宅上靠，否则城市商业发展容易受到抑制，这样城市的发展也终将失去活力。从现实层面讲，根据最新政策，住宅购买三套以上就无法贷款了，但酒店式公寓是商业地产，不受限贷令限制，部分有酒店立项项目的开发企业为迅速回款，便动起了酒店式公寓的脑筋。“禁酒令”也是为对这块进行限制。
提问：酒店式公寓还有高低级之分吗
回答：酒店式公寓其实也是舶来品，先在欧洲出现，后在美国得到发展，是一种提供酒店式管理服务的公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。眼下市面上大量酒店式公寓的开发商只负责开发，不提供或引进酒店服务，产品类似于普通住宅，酒店式公寓这一概念就变得有点名不副实了，但我们通常还是这样称呼它们。
禁酒令前后看看杭州的销售成绩单
从2012年全年的销售成绩来看，“禁酒令”对酒店式公寓的成交并没有很大的触动。酒店式公寓没有因此而成为房地产市场上的香饽饽。相较于2011年，一切都显得波澜不惊。
在2012年酒店式公寓成交套数前十名排行榜中，除了野风·现代中心和中天·西城纪的均价分别在每平米2万、1.8万之外，其余的都在1.5万之内，城北、下沙等外围的酒店式公寓的价格更低。酒店式公寓还能保持目前的销售业绩，更大的原因在于其价格优势。
当然，也跟开发商在产品本身上下的功夫分不开，西城纪的户型设计和租金回报率的优势，也吸引了众多的购房者，使其成为2012年杭城酒店式公寓销售排行榜上的冠军，995套的销售套数远远领先于排名第二的世贸广场，总销售额也高达7.4亿元。
唱旺唱衰禁酒令
开发商代表：“禁酒令”的下达对酒店式公寓的冲击并没有想象中的那么大，也有冲这类产品将来的稀缺性而来购买的，但绝对不是主流。酒店式公寓的畅销归根结底还在于价格。从长远看，“禁酒令”对于房地产行业的专业化进程是有帮助的，无论是写字楼，还是商铺、酒店，各类产品都要有明确的定位、功能设计和选址要求。目前这种“跨界”的酒店式公寓，身份有点不尴不尬，如果不是出于政策的禁止，市场早晚也会做出选择。
专家代表：目前所谓的酒店式公寓其实更多的是作为一种过渡产品而出现，随着市场的逐步成熟和人们对于居住品质要求的提高，这种产品会逐渐暴露它巨大的缺陷：居住感受很差，无独立厨房，缺乏储存空间，使用起来很不方便；此外，升值潜力也不见得很好，转手并不是想象中的那么容易。
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市民代表：“禁酒令”颁布以后，这种产品就会越来越少了，再也买不到一手的酒店式公寓了。到时候二手的估计也要涨价了。以后像我们这样的年轻人在城市里更买不起房子了。住房梦只怕会离我们越来越远了吧。


汉嘉地产顾问副总裁 高贤林
压抑之后必然盛放
酒店式公寓的居住人群主要有两大类，一是年轻的上班族，这部分人住的多是普通酒店式公寓；另一种就是外企高管和商务人士，他们大都住在高端的酒店式公寓，有很好的居住品质和服务。“禁酒令”对居住在酒店式公寓的白领有影响，他们可能无力购买更大面积的住宅，这部分消费需求可能只能转向房屋的租赁市场，或者小户型住宅产品，此外没有其他选择。
对于外企高管和商务人士而言，“禁酒令”对他们的消费需求并不构成威胁，他们基本上是以租赁的形式居住在高端酒店式公寓里，政策只是限制酒店式公寓分割产权进行零散出售，并没有限制类似产品的开发，只要开发商自身持有就行。“禁酒令”后，反倒可能直接从开发商手里进行租赁，更为方便、省事。随着杭州向国际化城市的迈进，这部分消费需求还将变得更加旺盛。
因此，从长远看，高端酒店式公寓的开发才是王道。这里所说的高端酒店式公寓，是指整个物业由知名酒店或酒店式公寓运营商来运营，但物业产权未被分割销售的酒店式公寓。这类物业通过运营可实现资产收益和增值，并通过整体转让、上市优质资产注入、房地产证券化等方式进行资本运作。这类项目在一线城市较为活跃，也为杭州商业地产的发展提供了一种可能性。
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