万科研究结论： 供应充足 房价难暴涨

在楼市的喧嚣中，冷静者的声音尤显珍贵。
万科根据多个城市的库存和新增供应量得出结论：房价并不存在暴涨的前提；另据多家机构提供的数据，目前房地产市场整体库存仍在高位，行业去化压力仍大。
这或许更接近中国房地产市场的真相，比那些单纯的感受性判断有更多的数据支撑。按照万科的观点，一个地区的新房库存保持在5-10个月的消化时间，就是正常的合理的，而库存若低于5个月消化时间，则才会有“暴涨”的可能。即使如近期热度飙升的北京，其库存也仍需6-7个月时间消化。
而无论是万科总裁郁亮还是保利地产董事长宋广菊，都认为国家会对房价“暴涨”高度警惕，时刻储备政策对冲。调控，已经也将必然成为房地产市场的常态。
14个城市库存在历史高位
据万科提供的数据，目前14个重点城市可售库存在1.15亿平方米，创历史新高。而这一数字上一次的高点是在2008年底，为1亿平方米。
万科董事会秘书谭华杰对本报记者表示，一般来讲，库存保持在5-10个月的消化时间是合理区间，而目前一线城市仍在此范围内。他说，今年新增供应亦基本可以满足需求，其中小户型供应充足，而大户型产品由于存量较大，缺乏价格大幅上涨的动力。
中国指数研究院有关人士也指出，由于2010年以来新开工面积始终处于高位，并将持续形成供给，预计2013年全行业去化压力依旧严峻。
数据显示，去年底库存出现了小幅反弹。其中，一线城市库存量反弹最明显。
截至2012年12月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8392万平方米，同比增长3.1%，环比增长1.0%。
以上海为例，截至2012年12月24日，上海市一手房可售面积约为1028.28万平方米。虽较此前10月份的高峰有5%左右的小幅回落，但此前4年间（2008-2011年）楼市皆未达到过千万平方米以上的高位；此外，广州和深圳的库存近期也在快速上升。
一线城市中，北京的供应压力最大。数据显示，北京已经连续三年未完成土地供应计划，而去年仅完成年度供地计划的三成，而与此同时，北京去年新房成交量同比涨64%，创近三年峰值。市场中因此出现“供应紧缺房价将暴涨”的声音。
对此，谭华杰指出，即使北京去年消化过快，目前可售库存近8万套，消化时间也仍需6-7个月左右，不存在房价暴涨的前提。而且，北京有关部门也在积极促进新房源上市。
据北京市房协秘书长陈志介绍，目前全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平方米，预计可形成新增供应10万至12万套，明显高于2012年的8.9万套，再加上二手房房源不断扩大，“今年的供应量应该是充足的，”陈志说。
房企“补仓”仍将持续
对未来住房供应稍可乐观的是，近期房企的投资和新开工量在明显加大。
中原地产统计显示，截至2012年11月，前十大房企拿地占销售比为19.7%，接近2011年；下半年拿地总额明显加速，达到882亿，占销售额29.1%，但仍低于2009-2010年接近50%的水平。
同时，主要城市的土地出让金同比大幅下跌，尤其是一线城市，北京2012年的土地出让金收入同比2011年大幅下跌四成。中原地产市场研究总监张大伟认为，在年末房企销售持续回暖的情况下，如果不出意外，土地市场热度还将持续。
谭华杰也认为，目前的地价比2012年初已经有所上涨，但相比2009年、2010年的高峰仍然是低的，预计房企在接下来的一季度仍然会继续买地。
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保利地产有关人士称，保利去年三季度至今买地纯粹是为了补仓。保利在一二线城市尤其是一线城市大的土地储备偏少，所以在北京、上海拿了一些合适的地块，地价比2009、2010年是低的。
保利地产副总经理胡在新称，截至去年11月，按照权益比例计算，保利地产拿地支出约为218亿元。相较于往年，保利地产去拿地的费用大大降低，仅占销售额逾20%。无论是拿地总额还是销售占比，均为近三年的最低值。保利上述人士透露，到去年底保利地产账面现金仍然有285亿以上，未来一段时间拿地仍将持续。
整体来看，张大伟认为，由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升。开发商对未来市场走势的判断并未十分乐观。
调控仍将是常态
随着房地产市场连续数月回暖，房价再次面临上涨压力。
中指院数据显示，2012年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9715元/平方米，环比11月上涨0.23% ，自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。
在此背景下，多位接受本报记者采访的业内人士均认为，以限购、限贷为核心的房地产调控在2013年仍将继续，甚至可能有所加码。21世纪不动产分析师张磊表示，2013年楼市总体表现可望是量价均呈升势，良性的局面是成交继续增长，价格稳中略升；而一旦价格上涨过快甚至暴涨，新的调控的到来将不可避免。
“中国的城市化过程还没有结束，人多地少是永久性的国情。调控已经是房地产市场的常态。”谭华杰说。
那么，在频繁波动的市场中，究竟是什么在影响产品的价格？
谭华杰认为，影响房价的根本因素仍然是供求。只要是自愿交易的市场，（价格的变化）就必然由供求关系决定。制度因素对供应或需求有影响，它本身就是供求关系的因素之一。调控也是通过改变供给或需求来影响市场，并非脱离于供求关系之外。
美联物业研究总监徐枫对本报记者表示，调控政策对市场的影响从时间上看是短期的；就指标来说，政策对成交量的影响远远大于对价格的影响。“民间不应对调控政策寄予不切实际的期望，调控对房价的作用相对有限。”徐枫说，从2003年至今的历次调控来看，真正发生房价下跌的时期，是实体经济特别差的那段时间，比如2008年底2009年初，以及2011年底2012年一季度。
谭华杰等人士均认为，要真正解决房地产市场波动、供不应求的方法，在房地产之外。比如收入分配制度改革、财税体制改革、金融制度创新等，这些都需要相当长的时间。
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