六成上市房企净利报喜 销售均价下跌拖累利润率

销售业绩续增支撑起开发商对利润的乐观预期，六成已发布业绩预告的上市房地产企业2012财年净利润报喜。
截至1月28日，《第一财经日报》记者梳理发现，沪深两市房地产开发企业共有42家公布了2012年业绩预告或快报，其中有25家房企净利润预增、续盈或者扭亏，占总量的比例为60%，其余有9家预减、6家首亏、2家续亏。
由于去年多数开发商的销售均价出现不同程度的下降，房企利润率下滑可能会成为普遍现象。
多数房企报盈
从目前已公布的情况看，除个别房企因资产重组带来盈利的非正常飙升外，有7家上市房企实现净利润增长超过1倍，其中泛海建设、世荣兆业、阳光股份预报的净利润增幅分别为204%、110%和100%。
剩余的阳光城、中弘股份、新湖中宝、中房地产、滨江集团、南国置业、珠江实业、荣盛发展等房企净利润增幅在50%至100%之间。
泛海建设预计2012年度实现净利润增长204%至7.82亿元，主要是因为该公司项目开发建设加快，销售收入及利润大幅增加。而高新发展、绿景控股、大龙地产、华丽家族等房企净利润下滑幅度在100%至250%之间，其中高新发展预计净利润最大降幅为224%。
需要关注的是，部分房企净利润浮动比较剧烈，往往并非是由房地产开发业务引起，多数为资产重组或者投资盈亏所致。
由于去年无房地产项目销售，且资本市场低迷导致公司所参与投资的股票出现浮动亏损，万好万家预计去年将出现首次亏损4000万元。
但目前发布业绩预告或快报的仍以小型开发商为主，并不能完整反映出目前上市房企的整体盈利状况。
保利地产是目前唯一发布2012年业绩快报的大型房企，该公司预测其2012年实现营业收入689亿元，较上年同期增长46.48%；归属于上市公司股东的净利润为84.04亿元，较上年同期增长28.69%。
去年保利地产销售金额首次突破千亿规模，实现签约金额1017.39 亿元，同比增长38.91%。收入与利润均取得较大幅度增长，主要源于该公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入。
利润率不断下滑
大中型房企抗调控能力普遍增强，去年万科、保利地产、绿地集团、中海地产、招商地产及金地集团等房企销售金额均创下历年来新高。
但有分析认为，虽然绝大多数房企在2012年的销售数据一片飘红，但上市房企整体利润率的下降将成为行业普遍现象。
导致利润率下降的直接原因是房企销售均价的下跌。万科2012年销售均价为每平方米10901元，较2011年、2010年分别下降4%和10%。恒大地产在2012年销售均价为每平方米5962元，同比下降10%左右。
根据中指院统计数据，去年销售额位于前50名的房企销售均价为每平方米10006元，较2011年整体下降9%左右。
来自中原地产的统计显示，截至1月14日，已发布业绩快报的房企中，25家标杆上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元。但以标杆房企2012年半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考对比，自2007年以来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。
此外，根据链家地产市场研究部统计的29家样本大型上市房企，2012前三季的净利润率为12.45%，同比下降11个百分点。
一方面是地价、建安和劳动力成本不断上涨，另一方面是越来越多的房企开始以价换量、快速周转，房企利润率不断受到挤压已经是不争的事实。
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中金公司研究报告称，万科去年第三季度税金后毛利率25.0%，低于上半年水平1.5 个百分点，低于2011年3.9个百分点，毛利率延续了下滑趋势。此外，万科三季度净利润率仅8.8%，过去三年中仅好于2011年三季度。
这可能不仅仅是短期现象，因为随着土地成本的逐步抬高，销售费用等不断增加，房地产企业的利润率下行或许是一个长期趋势。
万科集团总裁郁亮在解读2012年市场形势时坦言，靠土地升值盈利模式已经不可持续，未来整个房地产行业利率回报有望回落到一个合理水平，并向制造业靠近。
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