武汉今年继续限购限贷稳定房价

楚天都市报讯
本报记者陈珂 通讯员余俐 闻广
2005-2010 年均涨14%
2011涨3.72%
2012跌1.01%
“今年武汉将在住宅市场继续执行限购、限贷政策。”昨日，武汉市房地产市场预警预报工作小组，正式发布2012年武汉房地产市场运行情况通报，同时明确2013年“限制购买和限制贷款”政策将继续执行。
该预警预报工作小组由武汉市房管局、发改委、财政局、国土规划局、税务、统计等单位组建。
通报数据显示，2005-2010年武汉住宅均价从3400元飙升至6200元，年均增幅高达14%！但执行“双限”后，2011年房价轻微上涨3.72%，2012年则下跌1.01%。
经历2年的“双限”，武汉房价走势已从“上升曲线”变成“稳定直线”。
今年继续双限遏制房产投机
通报显示，2012年度武汉住宅均价为6349元，同比下跌1.01%。这也是自2005年以来，武汉年度均价首次下降。
由于“双限”，武汉住宅市场将大量投机性购房需求剔除，市场需求集中于自住和首次购房，这从武汉住宅销售结构中可见一斑。2012年武汉单价7000元以下的住宅，销售占比达61.91%；7000元—10000元住宅占比31.83%，而万元以上住宅只有6.26%，比2011年下滑2.74%。同时，90平方米以下的房源销售占比达42.19%，140平方米以上大户型占比只有6.91%。
武汉明确今年将继续执行“双限”，继续抑制投机性购房需求。值得一提的是，去年武汉刚需需求集中释放后，全年住宅销量达到创纪录的13495套，同比增长24.73%。而大量首次置业者买房后，也让当年武汉人均住房面积达33.75平方米，比2011年提高1.04平方米。
供销比有变化房价涨势抬头
2011年武汉开始执行严厉的房地产调控，让市场一度出现“观望”情绪，适当缩减开发规模成为开发商首选。通报显示，2011年武汉住房新开工面积为1583.01万平方米，同比大幅下降18%，这导致目前武汉住宅供应量相对减少。
去年，由于开发商大举促销、央行降息，又刺激大量刚需群体入市，全年销量创出新高，导致2012年的供销比达到1.11:1，2011年这一比例为1.46:1。数字的变化意味着，2011年市场开盘3套房才能卖2套，而2012年几乎是开1套卖1套，部分楼盘甚至重新回归“卖方市场”。
不仅是供销比变化，目前武汉市场开工建设的住宅，大多是2009-2010年拿地地块，地价已相对较高，再加上拆迁、建设成本上升，都对房价产生影响。
“虽然这两年房价保持平稳，但今年即便继续执行‘双限’，稳定房价的压力依然比较大。”武汉市房管局人士坦陈。
内环房价过万郊区供大于求
除了供销比，武汉区域内各个市场发展的不平衡，也让房价分化趋势愈发明显。
2012年，武汉最贵的住宅卖到5.5万元，而最低的仅2100元，价格相差25倍。在分化的背后，则是不同区域新房供应和需求量失衡。通报显示，武汉中心城区整体呈现供不应求，部分区域供销比仅有0.71:1，而新城区则是明显的供大于求，有的区域甚至高达1.58:1。在此不平衡的供求关系下，导致武汉内环线房价已经高达1.4万，而3环外房价只有4600元。
武汉不同区域的供销关系，是否意味着今年武汉房价将分区域变化？即开发商相对更强势的中心城区，房价将出现上扬，而远城区房价则继续稳中有降？“远城区交通等基础设施相对落后，导致其置业吸引力远不如中心城区。”业内人士认为，要破解这一局面，只能继续加快轨道交通及快速路建设。
加大房源供应拉住房价缰绳
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虽然房价有上涨压力，武汉仍将“稳定房价”作为房地产市场调控核心目标。
武汉市房管局人士表示，去年随着房产成交逐渐回暖，开发商拿地需求有明显恢复，市场供应将逐步恢复。
通报显示，2012年武汉土地市场累计成交房地产开发用地245宗，用地面积达到22381亩，同比增长43.8%。以3.0容积率测算，仅去年成交的土地就能建设4476万方住宅，以平均100平方米一套计算，就能新增44万套住宅。更多的供应将对房价上涨形成抑制。
同时，武汉今年预计将新开工建设各类保障性住房55862套，这将为城市中低收入者以及新就业大学生，提供市场外解决住房的渠道，也将一定程度上压抑房价涨势。武汉房管局人士认为，在调控政策整体偏紧的情况下，市场预期不会出现明显变化，开发商在定价上也会保持理性，这些都将确保房价整体平稳。
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武汉不太可能试点房产税
近期，关于“武汉将纳入首批房产税扩容城市”的消息不断传出，那武汉是否会成为继重庆、上海之后，第3个对持有房地产征税的城市？
昨日发布会现场，多位业内人士认为“可能性不大”。“目前湖北已经承担了营业税改增值税试点，同时湖北还承担房地产税制改革试点，短期内房产税征收再在湖北或者武汉试点的可能性不大。”业内人士表示。
与此同时，从业人士认为，只要武汉房价今年保持平稳，房价涨幅不在全国“冒头”，就不会首批纳入扩容范围。“但是房产税是一个大趋势，这项改革终将会在全国范围内全面铺开。”
背景
国家调控房价大方向不变
在刚刚结束的2012年年度工作会上，住建部明确方向，今年房地产调控是必须的，而且会适时而动，并尽早尽快构筑起房地产调控的长效机制。
近期人民日报也发文表示，要坚持房地产市场调控方向不动摇，依靠规划手段重点发展普通商品住房，保持住房价格平稳势头。
（本文来源：楚天都市报 作者：陈珂余俐 闻广）
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