房地产渐成国企间游戏 楼市下半场规则生变

“中小型民营房企十分艰难，这个群体用‘丧失竞争能力’来形容也不为过。”深圳一家中型民营房企的创始人之一谢先生向记者表达了生存困境。
近日，民企代表SOHO中国董事长潘石屹也称，“一线房地产市场目前基本上是由央企主导，由地方国企辅助开发，逐渐形成相对垄断的市场。”经过此轮楼市调控的洗礼之后，“国进民退”现象在房地产行业越演越烈，国企与民企充分竞争的游戏规则正逐步式微。
“以小博大”时代终结
谢先生从上世纪90年代后期开始涉足房地产，当年民营企业开发投资潮呈现一片红的景象，至今仍让他津津乐道。
“民企是最早一拨直接去跟农民、村委、地方政府谈协议拿地的群体，凭着创业的憧憬和制度所提供的相对宽松的空间等有利因素，他们对价格的敏感度、价值的挖掘超前意识以及产品的创新等方面都具备了很强的竞争力。”谢先生回忆道，那时候民企之间才是行业竞争的主体，“等要靠”的国企谈不上是民企的对手。
深圳星河地产一位从业多年的高层管理人士分析称，最早民企从香港学来“以小博大”的开发方式，以自己不足10%的资金利用银行的融资渠道撬动上亿的地产项目，此外，还把卖房子和盖房子结合，实现了充足的现金流。“这种模式被民企充分利用起来，即使在一个项目遇到困难，很快就能从另外一个项目爬起来，东山再起的现象并不罕见，这证明了行业的活性。”他表示。
潘石屹公开表示，无比怀念四五年前土地竞拍市场全是上市公司和民企那个时代。谢先生描述，那时候很多民企老板都因为在竞争土地、项目的过程中锻炼了业务能力，也因此获得不少合作的机会。
谢先生表示，在拿地拿项目这些最关键的环节，民企的竞争能力受到很大威胁。然而，他并不认为这些“威胁”完全因行业竞争激烈所致，很重要的原因是央企、国企的加入，以及这些共和国的长子能获得民企无法企及的竞争平台。
包括谢先生、上述房企管理人士也认为，这种非竞争平台首先体现在地方政府在土地出让时“偏爱”大型国企，一线城市土地供应量逐渐收紧，然而这些城市政府的这种“偏爱”尤为明显。
从2009年开始，国有资本大举进军房地产市场，在当年的全国总价“地王”中，超过半数被具有国企背景的开发商拿下。统计显示，国有企业、保险企业、房地产投资信托基金和政府基金已谋划向房地产物业投资领域进军。
央企加快抢占房地产市场份额的势头并没有紧随着“非房地产主业央企退房”规定落实而得到改善。
有媒体统计，从2012年9月到2013年1月27日之间，北京市共成交涉及住宅用途的经营性用地29宗。其中，19宗为国企获得，占比为65.5%，土地成交面积为约244.7万平米，占比为71.7%。
广州2012年出让的100多宗土地中，企业的拿地热情在第四季度表现得十分高涨，不少民企也有参与，然而，在成交宗数、成交金额等指标中，民企却不比国企。
“在土地出让中，特别是定向土地出让中，民企参与的活跃程度仍然存在，然而，相比之下，国企的政府资源和背景更容易拿到优质资源，甚至有些地方政府以考核拉动多少家国字辈的房企进驻投资作为政绩考察的一项重要标准。”广东省国土资源厅一位官员表示。
民企退向何方？
国企拿地的优势逐渐在国企销售规模中体现。一份根据北京房地产交易管理网所作的统计显示，北京城建、中海、保利、首开、中国铁建、中化方兴等国企抢占了2012年北京房企商品房销售金额排行榜的前十名，民企只有龙湖、SOHO中国，比2011年减少一家。数据显示，地产老大万科在北京已跌出前三，万科在北京市场的合作方均是国企。
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据本报不完全统计，在广州2012年房企商品房销售金额排名中，国企背景的房企抢占了4个席位，较2011年增加一个席位，并且这些房企的排名逐渐上升。而央企保利地产取代了2011年的销售冠军碧桂园，更刷新了广州销售金额的纪录，而具有国资背景的上市公司万科排名第二。
“民企的融资需求无法满足。”广州一位曾在国资背景广州市城建投资集团任职的人士王先生表示，在银行等融资机构眼中，在行政、资源占垄断优势的国企的风险系数是最低的，在地方政府的扶持国资发展的配合下，他们更容易获得资金的注入。
任志强认为，如果在房地产行业里头有垄断的话，价格上不存在，行政上也不存在，但是在金融上存在，特别是国有银行信贷向大型国有企业转移的现象更严重。
“在银根松动的时候，大家从银行获得资金的实力相差不大，在银根收缩的时候，资金作为‘以小博大’的另一个撬动点，将会对民企产生更大的压力。然而，有国企背景的房企不仅更容易受到银行资金的青睐，获取资金的时限也会更宽松，他们更可以直接通过其拥有的垄断型资产获得足够的资金支持，光是融资成本这一块就不是与民企站在同一条起跑线上。”王先生称。
阳光100置业集团董事长易小迪表示，前十年房企高速增长大部分是来自于土地增值带来的红利，而房企的盈利能力远远追不上土地增值。这并不是一个良性循环。未来十年，盈利模式将发生巨大变化。一线城市，未来将成为大房企的垄断市场。高价地意味着没有天量的低成本资金是冒不起风险的。“二三线城市才是中小房企竞争的市场。”他强调。
民营房企是最早进军二三线城市的群体，这些新开辟的市场也成为不少房企转型的新方向，随后才引领了国企军团进驻。早年，这些早早进驻非一线城市的房企优势明显，然而，随着竞争逐渐变得激烈，在这些城市投资开发也会面临在一线城市同样的问题，融资资源、行政资源等影响下，民企和国企的实力逐渐拉近。
“在议价能力、吸纳市场购买力等方面，民企还需要花费大量的精力与国企竞争。”广东佛山金融高新区行政机构人士曾表示。
因此，包括谢先生在内的多家中型房企已经开始转型，尤其是减少对房地产开发业务的依赖。谢先生表示，最初他把手上的二三线城市土地资源、项目转售出去，是因为“较大的房企出得起价格，通过转售获得的利润比自己经营开发业务要多，而且开发的风险十分大，如今的融资环境，一般的民营房企有承受的能力。”谢先生称。
与谢先生作出类似选择的还有广东佛山市某中型民营房企，该企业的高层肖先生透露，随着项目逐步被收购，公司获得新项目的机会也越来越少，公司里跟房地产相关的业务也逐步减少，并已经开始向旅游、养老地产转型。
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