杭州3月房价小涨难免 购房者何去何从

春节前，伴随着大量成交，多地楼市再现涨价势头。春节期间，华远总裁任志强再次抛出“3月暴涨论”。他认为，2012年土地一直呈现负增长状态，将导致供求关系紧张，最终的结果是今年3月房价上涨。任志强的言论引起一片讨伐之声，《人民日报》以及一些地产调研机构均对“暴涨论”进行了驳斥。
在杭州，价格回涨趋势在去年下半年即已形成，并且始终未断，而2011年到2012年上半年的宅地供应断档期，也给今年的涨价预期提供了支撑。另一方面，存量房依旧高企，也给了看空者继续看空的理由。开春之际，杭州房价将如何定调？据分析，3月杭州楼市将受供应、政策等五大因素影响。
因素1 强劲的需求
上月主城区成交量同比翻4倍
后市预期“涨”声一片，并非空穴来风。许多人就从今年1月楼市的表现中，看出了端倪。
以万科、保利为代表的20家重点上市房企1月份销售额合计为855.32亿元，同比增长174.95%。
另据统计，1月份杭州市（含萧山、余杭）共成交商品房7508套，其中主城区成交4635套,主城区日均成交商品房150余套。这个数据直逼2012年7月，主城区单月最高成交量的5271套；同时，与去年1月850套的成交相比，主城区成交量环比大幅上涨，涨幅达445.3%。这个数据不仅远远高出去年同期的成交量，还创下了6年来的同期最高值。
此外，根据中国指数研究院发布的春节期间楼市交易数据显示，2月9日至2月15日监测的27个城市成交量，较去年同期普遍上升，而在同比上涨的21个城市中，14个城市增幅超过一倍。
而不同于之前刚需主导楼市，近段时间以来，改善型需求也有发力之势，不少高端项目都取得了不错的销售业绩。记者从城西大盘绿城·西溪诚园了解到，在3013年开年至今的两个半月时间内，仅依靠在售余房就已经创下了超5亿的销售额。和去年同期销售额还不足1亿的低谷期相比，呈翻倍式涨幅。
此外，桥西楼盘德信·臻园开年第一个月销售27套房源，成交额破1亿元。下沙大学城北的碧桂园在节前开盘，每套总价在70万元左右的刚需房源当天销售就过8成。
春节期间售楼处人气足
此前，曾有业内人士分析，整个2012年是房地产市场信心逐步恢复的一年，再加之去年年底中央释放要支持改善型需求的讯号，无疑进一步为市场复苏注入了一针强心剂，年后，市场将进一步向好。
该分析并未落空。2月份，春节期间的杭州楼市也进一步向我们表现出了楼市向暖的事实。春节期间（除夕至正月初六）杭州市区（含萧山、余杭）共成交商品房源18套。绿城·西溪诚园、坤和·和家园、德信·柏林印象、盛泰·时代山，德信·泊林印象等楼盘在春节期间都获有成交。
此外，过年期间有多个楼盘的售楼处持续开放，并且几乎每天都能接待少则三四组，多则十几组客户，尤其是假期最后几天，看房客户明显增多。在对购房者的采访中，也可以发现，购房者看好后市，“恐涨”心态明显。
“都说上半年房价会涨，我看这个苗头早就出来了，所以趁春节有空，赶紧来看看，好的话就早点预定了。”在绿城·西溪诚园售楼处，与丈夫儿子一起来看房的丁女士这样向记者表示。
因素2 充分的供给
新房库存量依旧维持在高位
虽然市场活跃的成交为房价上涨奠定了基础，但值得购房者感到欣慰的是，始终维持在高位的新房库存量将可在一定程度上制约涨价。
相关资料显示，杭州目前总体存量房源仍然高达82000多套，倘若政策没有变动，2013仍有可能延续2012年以来存量房源的高位运行态势，是一个存量房源“去化年”。而对于购房者来说，可供购房者选择的余地还相当大，且有很多楼盘都将进入准现房销售状态。
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杭州民间房产评论员大佬哥分析认为，这一轮调控政策出台之后，鸡犬升天的暴利时代已离房产圈远去，连续几年的调控组合拳打击下，市区盘与郊区盘分化日益加剧。处于寸土寸金市中心地段的存量房源向来紧缺，或因为地段稀缺不可复制、或是有着优质学区等“先天”优势的房源，这类房源价格还完全有可能继续上涨。郊区的情况则没有这么乐观，许多存量房都集中在郊区。
不过，一般来说，业内人士将郊区楼盘也分为两种：有地铁、各类生活配套醇熟、有一定商业配套等“后天”优势的区块，相对来说还具备一定潜力，而一些无明显利好的楼盘或孤盘，购买时则会存在一定风险。
10多个楼盘确定于下月开盘
由于“春节效应”影响，2月份杭州市场上的开盘动作较少。即将到来的3月份，杭州楼市上的供应量又将如何？昨日，本报记者进行了简单梳理。
据不完全统计，3月份将会有寰宇天下、城发·云锦城、华润新鸿基之江九里、佳兆业玖珑山、博凡·湘湖9号、富越·香郡、九龙仓碧玺、顺发·吉祥半岛、西溪海·小海等十来个楼盘开盘。
从区域上来看，确定将于3月份开盘的楼盘几乎都位于主城区内，而申花桥西、之江板块将是热点板块，两板块内都有价格相近楼盘的同质竞争，如果是开盘节点接近，届时极有可能“互掐”，打响贴身肉搏战。
对于购房者来说，刚需与改需户型都将有新房源入市，刚需房源如云锦城、小海、之江九里、玖珑山等楼盘都将有90平方米左右房源推向市场，改善性需求购房者也有寰宇天下、之江九里、玖珑山等楼盘可考虑。
因素3 政策的变数
舆论呼吁调控政策加码
随着房价上涨预期的升温，市场对调控政策加码的预期也在同步增强。《中国证券报》等媒体纷纷发表评论文章呼吁，政府应出台新的政策来强化调控效果，稳定房价。
分析人士认为，城镇化推进带来的庞大刚性需求推动下，既有的政策似乎难以发挥更大作用。同样，差别化税收政策和限购政策也只是供需失衡背景下的权宜之计。现阶段而言，这些政策虽然仍有收紧空间，但难以从根本上平衡市场供需格局。
在供应层面，保障房建设虽连年保持较高水平，但在建设、管理、分配等环节的政策缺位，延缓了实际供应节奏，削弱了实际效果。综合而言，众多强力政策叠加的边际效果正在减弱，要想稳定市场预期，抑制部分地区房地产市场非理性上涨，房地产调控需再出“重拳”，并建立长效机制。
两会后调控方向将趋明朗
值得一提的是，近段时间，市场对政策的风吹草动也格外敏感。日前，有媒体报道称，多地收紧公积金政策，自1月份以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台下调住房公积金贷款额度的通知。这与去年下半年30多个地市松绑公积金政策形成反差，立刻被解读为房地产调控将进一步收紧的信号。
同一天，微博名为“财联社”通过新浪微博发布信息称：“近期相关房地产调控政策将出台，目前待选方案为‘二套房7成首付+贷款利率为1.3倍’，实施时间未确定。 ”该消息虽未经证实，但也迅速广泛传开。受这两则消息影响，当天地产股应声下挫，领跌两市。
无疑，政策方面的任何变动，都将深层次影响近期的市场走向。
有业内人士断言，“影响2013年房地产市场走向最大的因素在于调控政策。”当前楼市虽有所回暖，但仍风声鹤唳，一旦决策层进一步出台更加严厉的调整政策，如强化“限购令”，提高多套购房标准，以及出台差别化的税收政策等，都将对购房者信心形成打击，从而制约楼市销量。
北京市委常委、副市长陈刚在近日接受媒体采房时也表示，对于地产调控，政府还有手段。至于新政策出台的时机，多位业内人士分析，全国两会前后将有望成为楼市政策的分水岭，届时，新一轮房地产调控方向更趋明朗。
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因素4土地市场的传导
土地热或带动房价涨
春节假期前，杭州国土资源局网站上就挂出了20多幅“待嫁”地块。截至2月19日，杭州（包括萧山、余杭）共有挂牌地块31宗，包括17宗住宅用地（含商住地块）、12宗商业用地及2宗加油站用地。
值得一提的是，从挂牌情况来看，萧山区和余杭区近期将不会引发频繁的土地“争霸战”；而主城区市场的硝烟味则已经可以闻到。在上述31宗地块中，主城区占24宗，其中包括14宗住宅用地、9宗商业用地和1宗加油站用地。而且，这14宗宅地中，除了昨天已经成交的3宗地块外，还涉及三墩、蒋村、丁桥和长睦单元等多个在去年楼市表现颇为生猛的板块。在主城区土地日益减少、楼市逐渐回暖的情况下，这些宅地都有可能引发开发商的“血战”。
这点，从三墩单元的三宗宅地上就可以看出来。杭政储出【2013】15-17号地块均位于三墩板块。其中，15、16号地块为姊妹地块，北至振华路、东至古墩路、南至留祥路、西至日浜漾绿化，两宗地块总出让面积为29442平方米，建筑面积约为85517平方米，合计出让起价65945万元，平均楼面价超过7700元/平方米。17号地块与上述两宗地块仅一路之隔，出让面积更是高达60721平方米，楼面起价超过8100元/平方米。
目前，三墩板块在售的项目并不多，让人耳熟能详的仅有协安·紫郡和金地·自在城。去年，两个项目均是每次开盘都能快速去化。三墩板块新房的供求关系可见一斑。此外，在板块内的大型商业项目陆续开业、交通条件日益便捷的情况下，三宗地块势必能获得实力开发企业的青睐。有消息称，上述三宗地块已经获得了不下10家房企的到访。
可能为土地市场加温的地块还有很多。比如配套较为成熟的蒋村单元、丁桥地块，景色怡人的西穆坞村地块等。此外，还有余杭的乔司地块和五常地块。
宅地供应“断档”后遗症将显现
有业内人士曾形象地将土地与房子的关系比喻为面粉与面包。调控以来，地价与房价相互推升，成为房地产市场的常见现象。面粉的价格决定面包价格，还是面包价格拉高了面粉价格，不同的人有不同理解。这一轮“土地热”又会怎样影响今年的楼市走向？
本轮调控以来，随着楼市成交的萎缩，土地市场也跌至冰点，杭州也不例外。2011年，杭州主城区仅成交土地56宗，其中包括宅地22宗；2012年上半年，主城区成交土地22宗，仅推的2宗宅地，也是以底价直接成交。这个数据让业内人士表示，杭州的土地供应出现了一个“断档期”。“面粉”的断档，意味着未来可能出现一个住宅产品供应的“趋紧”。按照两年的开发周期来计算，这个楼市供应的断档，可能就从2013年开始。
某开发企业负责人曾表示，由于其项目周边暂时没有同类可竞争产品，所以他对项目的蓄客一点都不担心。
不过，去年下半年开始，杭州楼市逐渐回温，共成交108宗地块，住宅用地达到59宗。有业内人士认为，“增加土地供应，住宅用地成交量加大，对于保持房价稳定，甚至理性回归不无裨益。”这样，就可以通过增加供给、改变供需格局，实现价格调整。
因素5 开发商的涨价冲动
3月开盘项目普遍欲小幅提价
与需求、供应、政策等因素相比，开发商的定价策略无疑将更直接地影响近期的房价走势。而由于购房者积极入市，推动市场走热，开盘项目的去化率明显增加。在买卖双方的博弈中，开发商的主动地位大大提升。这令开发商对市场重燃信心，在加紧出货的同时，还不忘小心谨慎地抬一抬价格。
据记者打探，预计将于近期开盘的楼盘，几乎无一例外地将上调销售价格。
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例如，刚刚取得热销成绩的绿城·西溪诚园将趁热打铁推出一批新房源。开发商负责人则明确告诉记者，“肯定会就现在36000元/平方米的在售均价进行上调。”德信·臻园将加推4号楼，因为楼宇位置直邻运河，所以价格也从目前的28000元/平方米上调为30000元/平方米。杭州碧桂园虽然还未定下是否会在近期加推房源，但开发商方面表示，一旦二次推盘，提价肯定是趋势。
天鸿·香榭丽于2012年底首开，近期将再次开盘。开发商表示，原来起价13800元/平方米、均价14500元/平方米的价格不会在二次开盘时出现了，价格起码在16000元/平方米以上。
金地·天逸目前在售的大户型房源均价在25000元/平方米。和其他酝酿涨价的楼盘一样，即便还没有具体定价出台，但涨价却是铁板钉钉。
除了上述这些住宅项目之外，商业项目也在蠢蠢欲动。申花核心板块的银泰城将在近期推出最后一幢写字楼。据悉，单层面积较前三幢写字楼的面积都有扩大，每层在2000平方米以上。营销副总监徐琦敏告诉记者，21500元/平方米的均价也只是去年底的开盘价格了。
房价大幅上涨基础不具备
对于即将到来的全面普涨态势，进入2013年，多数发展商资金回笼理想，降价让利动力普遍不足，而个别功能板块和区域因有规划利好支撑，房价也将不断攀升，在此背景下，房价总体或将高位微涨，但大幅反弹的基础并不具备。
究其原因在于，一方面，今年的新增供应量处于高位，只有合理的定价才能保证较快的消化率；另一方面，市场买家依然主要是对价格敏感的刚需客户，投资、投机型客户仍被政策明显打压。
另有专家表示，从今年的情势来看，今年的涨幅还是以温和为主，缓慢上升。因为房价的持续上涨对通胀的影响不容忽视，如果任其发展，将进一步加大市场对通胀上行的预期，不利于物价保持平稳。
市场需求强劲，开发商涨价意愿强烈，杭州楼市3月涨价似乎已不可避免。面对这一趋势，购房者应该何去何从？是果断入市，还是暂行观望？带着这一问题，本期的房产议事厅邀请了置高地产顾问研究总监舒俊波、资深房产评论人丁建刚、民间房产评论员大佬哥等杭州房产业界资深人士，结合现在的市场气候、政策风向以及本地楼市的特点，为购房者献策。
虽然根据当前舆论，楼市涨声响亮，但在这几位业内人士看来，房价走势并末明了，购房者仍需对政策变化保持关注，购房时要充分考虑多种因素，注意防范风险。同时，在眼前的市场，适合于刚需购房者、改善性需求购房者以及投资投机性需求的买房意见也各不一样。
置高地产顾问研究总监舒俊波：
刚需购房者可以暂时先观望
对于全年的走势，我觉得不能轻易判断。对于刚需购房者而言，我觉得可以暂时先观望一段时间。现在能买到的房源，价格基本上都还处于上一波涨价后的位置上。若政府将出台房产税或收紧二套房贷政策，或多或少都会影响整体楼市，小户型房源也可能会有一定的价格调整。
对于改善性购房者而言，买或者不买的弹性比较大，看到合适的房源就可以下手。
如果需要买房的话，我个人建议不需要全方面考量。比如比较在乎区域交通的，可以相对舍弃配套。最重要一点，是要建立在总价可承受的基础上去选房。对于学区房，我个人建议有经济能力的可以购买，但也不必强求，不入读好的小学也可以成为人才。此外，我觉得市中心那些带学区的小户型二手房也可以考虑，兼顾投资和学区两种功能。
资深房产评论人丁建刚：
投资投机性需求不建议入市
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其实任何一种有关房价涨跌的预测都是白搭，因为房市说到底是政策市，有政策条件限制。有人预测房价五年翻一番，如果没有边界条件限制，没有限购政策，这也不是不可能。但现在的情况是，政策这样的有形之手比市场这样的无形之手要厉害得多。
房价难以预测，但政府的取向还是可以预测的，政府的取向肯定是稳定为主，适度上涨、稳中有涨也是可能的，但一二线城市与三四线城市的分化是一定存在的。
这就要说到无形之手，房产在经过2012年的严峻考验后，一二线城市可谓迎来了大逆转，从冰天雪地的年初到创下历史次新高成交量的年尾，这足以说明一线城市的真实需求，非常旺盛。三四线城市的表现则不尽相同，有的城市已经崩盘或已处于崩盘的边缘。
至于政策，现在尚且没有发现有任何可行性的调控机制，因此最有可能出现的政策就是在原有调控政策上的加码。对于购房者来说，也应该照着这个思路去购房，有需要的购房者可以去买，但投资投机性需求不建议入市。
民间房产评论员大佬哥：
要综合配套、政策传言等多方考虑
从2012年商品房成交量及其价格走势来看，我认为2013年房产市场会出现分化现象，即：一二线城市的房价可能还会继续上涨，三四线城市的房价不大可能会上涨。
这都是由供求关系决定的，一二线城市供应量有限，但外来人口多，需求旺盛，供不应求的局面还将存在；而三四线城市则刚好相反，房源供应量大，但外来人口少需求量不大，因而很难维持高位成交量，不但不可能出现房价上涨，还有可能会出现泡沫破裂的情况。
至于购房时机，不管政策如何，我认为，有需求并且有能力的购房者，无论刚需还是改需，看到合适的房子，还是可以量力而行的。只是在目前的形势之下，购房者应该考虑到各方面因素，以规避风险。
我的建议是，在区域选择上，购房者不要一味盯着市中心的楼盘，因为置业压力会相对较大，周边一些板块例如三墩、九堡、之江等板块，这几个板块内、价格在15000元/平方米上下的房源，还是有一定潜力的。另外，市区地段和学区好一点的二手房也可以考虑。对于改善性需求而言，不要盲目追求一步到位而去买太大、价格太高的房子。总之，购房时一定要综合配套、规划、政策传言等多方考虑。
如今，看涨派、春天派在楼市舆论争辩中占据绝对上风，关于房价将上涨的观点不断被传播、扩散，在这种情况下，购房者更应该保持冷静。所谓兼听则明，虽然目前大多数机构、专家都认为房价近期会出现上涨，甚至在较长的时期内都会处于上涨趋势中，但是，购房者不能因为这样的舆论氛围而偏信于看涨派，大家仍然有必要接触一些不同的观点，听一听“反方”的意见。
绝对准确地预测未来是很困难的，但如果能综合各方意见，再结合自己的实际情况，最终制定的买房计划或买房时间表，应该会显得更加理性吧。这里，我们为你收集了一些关于政策、房价走势的不同观点，希望这些观点能在一定程度上缓解你的恐涨情绪。
@上海易居房地产研究院副院长杨红旭
对于会否出新政策，我的观点是：肯定会出。去年以来，全国楼市复苏、回暖，房价也已持续上涨了半年多，尤其一线城市和少数二线城市，房价上涨速度远超业内外人士的预期，比如北京的购房人群中已现恐慌情绪。靠既有政策，已难阻挡一线城市房价大涨的步伐了。所以有必要出台新政，不管力度如何、内容新意有多少。
@中原地产市场研究部总监张大伟
房价不会暴涨。首先，历年积压的土地可开发周期很长，仅几大开发商的土地储备就有数亿平方米；其次，没有相应的货币政策也不可能再出现类似2009年的爆发。第三，限购限贷政策不取消的情况下房价尚不具备大幅反弹的条件。限贷只要存在，房价涨不上天。
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@原住建部政策研究中心副主任王珏林
当前楼市出现的问题应该从各方找原因，调控的办法很多，关键是解决管理问题，抓好两个市场管理，包括买地预期的管理和买房预期的管理。
@中国社会科学院数量经济
与技术经济研究所副所长李雪松
房价不会维持这样一直上涨的状态。之所以现在有些地方楼市回暖，一方面是因为我国实体经济仍然较弱，有部分游资仍然流向楼市。在这种情况下，还是应该鼓励把资金更多地投向实体经济；另一方面，全国“两会”还没召开，对今后的政策预计不明朗，这个时候很容易形成暴涨的局面。但是中央不会任由房价上涨，会坚持房地产调控政策，会合理引导消费预期，这样一来，房价的回升势头也会得到遏制。
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