“刚需”持续释放 市场博弈加剧

行家预测今年第四季度二手楼市行情 将与三季度持平。


白云区同和区域香柏广场与周边二手房竞争。
记者从各大中介公司了解到，9月广州二手住宅买卖市场中，首次置业和首次换房等“刚需”自住买家仍占据成交主力位置。由于近几个月市场交投较年初有所好转，导致买卖双方对后市预期均发生变化，市场博弈加剧。从整体市场交投活跃度看，9月份广州二手住宅交投气氛继续受近几个月“刚需”购买力释放的带动，整体表现仍略优于去年9月同期。
对于二手楼市传统旺季的第四季度行情走向，多位行家预期市场整体将优于去年同期，但受住宅限购、银行房贷优惠收紧影响，其成交情况或与第三季度持平，价格则趋于稳定。经历前期市场需求逐渐释放后，9月市场成交量略逊于7、8月，但仍远高于去年同期水平。上半月整体成交较活跃，下半月相对放缓。业主立场不一，或是有小幅议价空间，或是出现反价，但整体波动不大。买家则以“刚需”为主，中小户型抢手。环比8月，荔湾区、天河区成交大增，越秀区、番禺区成交放缓，白云区、海珠区成交稳定。多位业内人士表示，目前市场成交阻力主要有三方面，一是市场盘源相对紧缺，有效需求面临供给不足；二是部分区域业主价格走高，与买家预期的距离拉大；三是“十一”前后迎来一手供货高潮，不少买家暂时把目光投向一手新盘，9月下旬后二手看楼客明显减少，成交出现周期性降温。
“金九”全市价升量跌
白云价不涨独跌
合富置业成交数据统计，9月广州二手住宅成交均价为17556元/m2，环比8月上升6.3%，同比2011年9月份上升13.8%。据满堂红统计数据显示，除白云区外，广州各区二手住宅买卖成交均价均有不同程度上升。其中，海珠区二手住宅成交均价增幅最大，达到12%。总体来看，二手业主随着成交回暖而提高放盘价，已开始打破了前两月供需的均衡状态，新增放盘量仍保持环比两成左右增幅，但客量已环比减少了6%，由于业主放盘价格明显上调，性价比高的盘源缺乏，导致买家出手意愿逐步下降。
中原地产研究一部副经理瞿中奇表示，与8月份相比，9月份的二手住宅成交量减少近一成。由于一手新盘频密推出新货和优惠，不少二手买家均被分流，特别是供应量较为充裕的外围板块，这种现象更为明显。在一手供应量较少的市中心板块，业主反价的现象有所增多，特别是首次置业者青睐的60~90平方米的两至三房中小型物业，目前盘源较为紧缺。
合富置业市场经理梁燕明指出，9月份改善型买家对物业质素和景观尤其注重，因此拥有园景或江景等稀缺景观资源、价格位于中高价位段的优质物业特别受改善型买家青睐。
改善型物业成交增多
楼价结构性上涨明显
多位业内人士表示，9月份广州二手楼价走高，主要是受到成交结构性因素影响。据合富置业统计数据分析，9月份广州整体二手楼价主要受到中大户型物业成交均价上升影响有所拉升。数据反映，9月份90~144平方米以及144平方米以上二手住宅成交均价，环比8月份上涨8.6%和9.7%，而以首次置业等“刚需”买家为成交主力的90平方米及以下中小户型二手住宅，2012年9月二手成交均价环比2012年8月份仅微升3.3%，表明中小户型二手住宅近期价格走势依旧保持平稳。
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满堂红研究部高级经理周峰指出，由于9月份市区成交量略有回升，特别是天河和越秀，成交行情较前两个月活跃。其中，市中心板块成交结构也有所调整，改善型物业的成交量占比有所增加，以天河和越秀的成交价格为例，8月份这两个区域的套均价格分别是150万元/套和130万元/套，可到了9月份，由于大面积单位的成交比例有所上升，两区的套均价格飙升至约180万元/套和173万元/套。
此外，部分外围板块的业主叫价过高，一二手价格倒挂挫伤买家入市情绪，导致原本价格尚算亲民的外围板块成交量走低，“这种情况主要出现在番禺。”据周峰透露，9月份番禺区二手房的成交量呈直线下滑的状态，其收客量与看楼量均有回落。其中，在番禺市桥板块，大量一手新货入市，由于新货单价大多数突破万元大关，这也令市桥不少持有次新房的业主心态强硬，二手成交也转移到这些次新房物业上。本月市桥板块的二手住宅成交价格达到11059元/m2，创今年市桥板块二手住宅成交价新高，如尚东尚筑等楼龄较新的物业本月有多宗成交。
第四季度行情预测
量价平稳 婚房客仍是主力
谈到对第四季度二手楼市的预测，合富置业梁燕明预计，在10月份中下旬，一批在长假期间到一手市场“格价”的自住买家将有望回流二手市场，地处市中心配套成熟、出行便利区域的二手住宅将会吸引这批回流二手市场的购房人士关注。从市场成交状况分析，“刚需”买家仍将是第四季度广州二手住宅的成交主力，90平方米及以下中小户型物业则是其置业首选。
中原地产瞿中奇则表示，在无新政策出台且经济大环境稳定的情况下，尽管第四季度是二手楼市的传统旺季，但他预测今年第四季度二手楼市的成交行情应与第三季度持平，无论是成交价还是成交量，均不会出现“大起大落”。但对于首次置业的“刚需”买家而言，由于业主议价空间的缩小，其入市成本或恐增加。
周峰认为，广州二手楼市已度过最艰难的时光，但第四季度整体市况仍不乐观。近期市内多家银行收紧房贷优惠利率，部分银行取消首套房8.5折优惠，调整为按基准利率执行，这意味着首次置业者和二套房买家的入市成本和房贷申请难度将增大，其围观情绪亦会有所加重。其次，一手发展商加大推盘力度，特别是外围板块，一二手价格差距不明显，或恐分流部分二手房买家。总体来看，第四季度的热门成交物业仍以中小户型的婚房为主，以放盘量和放盘价格来看，预计成交热门区域将集中在天河和白云。
黄金周一二手市场“埋身肉搏”
一手楼价格高企 拉动周边二手房业主也开出高价
据中原地产统计数据显示，进入“金九”以来，广州十区两市约有75个项目新推，推货量达13000套。不少新货已抢在黄金周之前推出，部分新货则留待黄金周后才面市。在市场推新的情形下，一手楼盘周边二手楼盘表现如何呢？国庆长假已过，又到一二手“埋单”之时，不少区域因一二手价差不大或一手供应量多而压倒二手市场；此外，一些新盘开价高，拉动周边二手房业主也开出高价。
天河：新货集中CBD 二手受压
中原地产汇峰分行高级营业经理许桂坤表示，9月以来，珠江新城新推楼盘以嘉裕花园和中海花城湾为代表。嘉峪花园主推150~160平方米和200平方米左右的大户型，而中海花城湾除大户型外，也有部分80~90平方米左右的中等户型。在价格上，一手房整体均价较二手房略低一两千元。
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许桂坤透露，受一手房供应量大的影响，珠江新城二手房成交量有小幅减少，部分二手业主甚至出现小幅反价现象。合富置业高级营业经理潘小强介绍，珠江新城内另一个在售新盘佛奥广场一手均价约3.5万元/m2左右，该新盘有分酒店式公寓及办公用途的物业。受其价格带动，附近二手房业主叫价有所提升，星汇国际公寓均价约2.3万元/m2，较为热门户型45平方米的单位，总价约100万元左右，嘉裕礼顿阳光二手均价约3万元/m2，而铂林国际公寓，复式均价则需3.5万元/m2，业主不会轻易让价。
番禺：一二手价差近无
中原地产华碧分行营业经理冯国志透露，目前番禺新推楼盘户型比较齐全，以可逸阳光为例，国庆期间就推出了两至四房等多种户型。一手房的市场成交均价与周边二手房价格基本持平。
冯国志表示，番禺区大量一手楼上市对二手房市场产生一定的影响，部分客户被吸引到一手楼市场，二手房成交量有一定程度的下降。但从整体看，一手楼上市影响有限，大部分“刚需”客户更倾向于发展相对成熟的二手房，二手房的价格亦未受到明显的影响。
满堂红专业人士表示，市桥一手新货多数集中在市桥南部，单价与总价均与传统市桥中心区的二手物业有明显差距，虽一手会分流部分换房客，但随着一手新货逐渐被消化，中介更多人员回归到二手业务，二手盘源也会逐渐充裕，市桥老城区二手市场仍有不错的潜力。
萝岗：6新盘上市 一二手价持平
中原地产保利林语分行营业经理卓文清透露，“十一”期间萝岗区约有6个新盘上市，新推产品户型多元化，两房到四房都有，一手楼均价与周边二手楼盘均价基本持平。由于萝岗区许多二手楼房产证未过5年，交易税费较高，因此相对一手房并无明显优势，许多客户更倾向买一手房。以万科城、保利林语山庄为代表的二手楼地段较好，且预计2014年初附近地铁将开通，许多业主心态仍较强，在价格上不愿作出大幅度的妥协。由于该区域小户型较少，令许多需求小户型的客户转向买户型多元的一手房。
海珠：二手房成熟度高留客
合富置业南洲北分行主管张海辉介绍，南洲板块新盘海珠湖景峰一手均价约2.1万~2.2万元/m2，而板块内如罗马家园及稍微远点的颐景华苑等楼盘二手房均价约1.8万~1.9万元/m2。该新盘的开卖对二手盘市场无太大影响，因为其所在位置、景观及配套未能赶得上一些成熟小区。业主也不会因为新盘的开售在二手价格上有所调整。
越秀荔湾：一手“奔3” 业主调价
合富置业高级营业经理王金华介绍，东湖片区一手单体楼新盘东山100，均价约3.2万~3.3万元/m2，户型以一房、两房及小三房居多；而带有社区配套的东山水恋二手房，均价约2.7万元/m2；另外，周边环境幽雅的龙湖大厦，均价约2.4万~2.5万元/m2，业主看到一手均价已达“3”字头，也会稍微提升自己二手房放盘价，目前有个别业主会调升价格，幅度约200~300元/m2。由于一手均价高出承受价位，买家会把资金转投二手市场，特别是一些资金有限的客户。
合富置业陈岗路分行主管童穗瑜表示，一手新盘富力君湖华庭均价约2.8万元/m2，余货基本上是261平方米左右的六房大单位，而附近二手楼以单体电梯楼及楼梯楼为主，受一手价带动，周边二手盘价格有所微调，现时，二手单体电梯楼均价约1.7万~2万元/m2，楼梯楼均价约1.4万~1.5万元/m2，部分业主会参考一手均价进行定价。而部分资金不足的客户，因在新盘中找不到合适盘源之后，会转向二手市场。
白云：一、二手房价差五千
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满堂红专业人士表示，白云京溪同和板块在“金九银十”有一手新货君华香柏广场推新货，均价在25000元/m2左右，主推两房至四房，总价多在200万元以上，部分四房更达400万元以上，因此对二手住宅成交影响不大。附近成交活跃的云景花园，二手放盘价16000~18000元/m2左右，以80~100平方米物业放盘较多，总价在120万~160万元之间，而广信春兰花园二手均价在12000~14000元/m2，以60~70平方米的两房成交较活跃。另外，合一国际成交以40~50平方米、总价在120万~130万元的物业为主，单价在22000~24000元/m2左右，但成交不算活跃，放盘也不多。
广园东：一手均价比二手低一千
增城市“十一”期间有许多楼盘推新品，其中大多位于广园东板块。中原地产凤凰城开发区二分行高级营业经理潘伟涛指出，以金地公园上城和翡翠绿洲为例，“十一”长假都有新品推售，以两房至四房为主。该区域一手新房整体均价较周边二手楼略低1千元/m2左右。
据潘伟涛透露，增城市一手房“十一”上市销售情况相对较好，以自住型客户居多。由于增城市前期一直都有楼盘推新，“十一”期间推新也出现集中“井喷”现象，对二手房销售的量与价均产生大的影响。该区域的二手业主心态仍然较为强硬，议价空间并未随着新盘增多而扩大。部分买家被分流至一手市场，而部分“刚需”客则仍青睐配套齐全的二手房。
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