万科发布2012年年报 ROE创新高 迈向国际化

万科近日公布2012年年度报告。2012年公司实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%；全面摊薄净资产收益率达到19.66%，为1993年以来最高水平。
万科仍然是行业内资金最充裕、财务结构最稳健的企业之一。2012年年底，万科所持有的货币资金量达522.9亿元，远超短期借款和一年内到期的长期借款总和；净负债率仅23.5%，继续处于行业低位。
2012年，万科的整体税金支出达到211亿元，再次超出年度净利润接近一倍。
在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012年，万科绿色三星住宅面积占全国的比例达到44%。2012年万科交付房屋中装修房比例已经超过80%，万科总裁郁亮表示，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化。
在第三个十年发展期即将收官之际，万科成功布局海外，迈出了国际化业务的第一步。
面向自住需求，加强服务创新
2012年，全国商品住宅销售面积增幅仅为2.0%，增速自2010年以来连续第三年回落。
万科董事会秘书谭华杰表示，过去一年，各地走势出现分化，主要城市成交回升，中西部地级以下城市的成交状况则不乐观。他指出，即使是主要城市，回升很大程度也是建立在10、11年市场持续萎缩的基础上。深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉这14个城市2012年的成交面积虽然比2011年上升了34.3%，但和2009年相比仍下降23.6%。
2012年，万科的销售金额再度刷新行业纪录，全年共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。
谭华杰表示，无论政策环境或者市场景气如何变化，自住需求总是最稳定的，这已被2008年以来完整的行业周期所验证。因此，万科始终坚持主流产品定位，去年售出的房屋中，90%为144平方米以下的中小套型。
除了在产品定位上面向普通购房者，万科也开始将提高生活配套服务作为工作重点。2012年，第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列创新内容的推出，使万科的服务领域延伸到餐饮、仓储、综合便利等业主生活的各个方面。郁亮认为，在以自住需求为主导的行业下半场，丰富的生活配套将成为公司产品竞争力的重要来源。
营业收入过千亿，经营质量持续提升
继住宅销规模在2010年突破千亿后，2012年，万科的营业收入也突破千亿。全年公司实现营业收入 1031.2亿元，净利润125.5亿元，同比分别增长43.7%和30.4%。
截止年底，万科合并报表范围内还有1354.9万平方米、对应合同金额为1436.5亿元的已售未结算资源，为未来业绩成长奠定了良好基础。
在规模增长的同时，万科持续提升经营质量的效果也有所体现。2012年，尽管公司结算净利率较2011年有所下降，但全面摊薄的净资产收益率却较2011年提高1.49个百分点，达到19.66%，为1993年以来新高。
谭华杰表示，这一方面说明公司经营效率的提升在一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响。另一方面也和公司近年来积极推进装修房有关，因为装修业务的特点是利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。他预计，未来几年万科净资产收益率仍可能维持在高位。
把握时机合理购地，财务状况安全稳健
2012年中期时，万科曾提出，下半年随着各地土地供应的力度加大，资金实力较强的企业将获得更多机会。
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这一判断已得到验证。公开的土地供应数据显示，深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆这16个城市2012年下半年的土地供应占全年的比例达到68.9%。
作为行业内资金最充裕的企业之一，万科也在去年下半年积极把握机会，补充了一批优质项目。2012年，万科新增加开发项目78个，按万科权益计算的占地面积约624万平方米，对应规划建筑面积约1589万平方米，平均楼面地价约2790元/平方米。此外，还参与了一个城市更新改造类项目。
截至12年底，按万科权益计算的规划中项目的建筑面积合计3947万平方米，继续保持在满足未来两到三年开发需要的水平。
而从资金状况来看，万科在投资上还留有余力。截至12年底，万科所持有的货币资金量增至522.9亿元，大大高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。与此同时，公司仍然保持着安全稳健的财务结构，净负债率仅23.5%，继续处在行业中较低水平。
产业化优势渐显
自1999年成立建筑研究中心以来，万科在住宅产业化的道路上已经前行13年。郁亮相信，在产业化领域的专业优势将成为公司未来竞争力的重要来源。
目前，万科的住宅产业化战略主要包括三部分内容：装修房，工厂化，绿色建筑。2012年，万科装修交付的比例已经超过80%，绿色三星住宅占全国的比例也达到44%。郁亮表示，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化。
据了解，近年来万科已经开始大规模推广钢模、铝模技术，一方面大量减少了施工过程中的木材消耗，实现了环保效益；另一方面也减少了对人工作业的依赖，省去了抹灰找平工序，避免了可能出现的墙面开裂或空鼓等问题。此外，机械喷浆、机械腻子打磨等一系列机械化工艺也开始在万科的项目中获得推广。
郁亮表示，万科的工厂化将以“两提一减”为目标，即“提高质量，提高效率，减少对人工的依赖”。他透露，2013年，万科将力争在主流产品中实现15%的项目内外墙无砌筑，15%的项目内外墙免抹灰，以及10%的项目采用PC外墙。
对于产业化前景，郁亮充满信心。他表示，万科的工厂化，已经探索了十余年时间，工厂化带来的先发优势，将比装修房更加显著。
国际化迈出第一步
连续多年摘取全球销售冠军的桂冠后，万科开始将目光投向海外。
2012年，万科成功收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%的股权，目前已将其更名为万科置业（海外）有限公司。2013年1月，万科公布了B转H股，这一被方案郁亮形容为万科历史上第二次股改，在股东大会上以超过99%的高票通过。
在积极对接国际资本市场的同时，万科对国际化业务的探索也进入实际操作层面。
2012年9月，郁亮透露，公司已经成立了海外业务推进小组，正在全球范围内展开考察和调研。今年1月，万科联合香港新世界，竞得香港荃湾西站项目；2月，万科再度出手，联合美国铁狮门，投资开发旧金山富升街201地块。
对于国际化业务，郁亮的态度依然谨慎。他表示，万科在国际化业务拓展方面还刚刚起步，目前主要是抱着学习的态度，在进入新市场时，会通过和当地知名开发商合作的方式减少风险。未来一段时期，相关业务的规模仍然会控制在合理范围内。
他同时表示，进行国际化尝试的目的，在于使万科获得国际化视野，进一步提高对自身的要求。和国际优秀同行的合作交流，将强化公司的精细化管理能力、以及在产品设计、客户需求理解等方面的专业能力，在此过程中，万科也将逐步培养自身的海外业务能力。
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