新“国五条”出试卷 杭州楼市怎么答？

考试背景：在楼市响起一片“涨”声之际，上周国务院出台了新一轮调控政策——新“国五条”。它重申了以限购、限贷为核心的调控政策，还在继2011年之后，再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，调控还包括扩大房产税改革试点范围、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等相关内容。
市场分析认为，新“国五条”的核心在于控制房价非理性上涨，稳定市场预期，确保今年房价基本稳定。但如果楼市走向出现震荡，譬如房价再次飙升，不排除出台更为严厉的调控新政。
试卷难度：新“国五条”给杭州楼市出了一张难度不大不小的考卷。说其难度不小，是因为在经历2012年下半年的强势反弹之后，房价在2013年怎么走变数较大；说其难度不大，是因为不缺地和住房保障体系完善的杭州，完成土地供应量和加强保障房建设并非难事。
面对这份考题，杭州能交出令人满意的答卷么？
【作文题】
截至昨日，新“国五条”公布时间已满一周，杭州楼市出现了哪些变化？请以形象的语言，描述最近7天杭州楼市的表现。
答：在经历了多次调控后，上周突然来袭的新“国五条”，也让杭州楼市在七天里上演了一出“变身记”。
我们找到这样几个与“变”有关的故事：它们包括一部分人面对“在这个特殊节点要不要买房”的态度转变，以及开发商面对调控的策略转变。
比如说，心态变了。
在上周新“国五条”落地后的首个开盘现场，少了之前急着看盘的情形。一位中年妇女说，家里要换个大点的房子是件应景的事，家庭会议都开了好几轮了。不过听说又有调控政策了，还是打算看看再说；一对小年轻说，一言难尽的租房和需要归属感是买房的决心所在，调控还是保刚需的，房价短期内应该不会大起大落；另外一个人说，看中的那个楼盘，这次开90平方米的房子，60套房子却有230组意向登记。原本打算托关系，现在想通了，就算买不着也不急，其他楼盘也会有得挑。
节奏也变了。
在卖房这件事上，各家心态都不一样。有延期开盘的，比如上周末，原本计划开盘的3个项目最后变成1个。一个续推项目的内部人员说，其实推的量挺少，就是为了试探市场，有一批节前就很想买房的客户，总得把握牢。不过，事情在这两天发生了转机，一些原本不打算在3月开盘的项目，也积极准备起来。原因是趁着本地调控细则还没出，赶紧抢客户。于是，短短一天时间里，四个楼盘都给出了开盘计划，其中不少还把开盘时间提前一周。杭州3月开盘数量也从最初的20多个，上升到了目前的30多个。
变的还有价格。
在拿地这件事上，新“国五条”颁布后的七天里，房企依旧积极响应，丁桥地价还创了新高。在这场新“国五条”后杭州首场土地挂牌会现场，出现了广宇房产、龙湖地产在内的多家开发商的身影。丁桥宅地经过1小时、36轮拉锯战才花落龙湖。面对此景，很多业内人士的回应是，手里这批房子卖完就没储备地了，对房企来说，不断拿地才是可持续发展要走的路。
这出百变剧，透着各种心境。但人生总有些事，在经历之后才能让你获得经验值。楼市也是这样。
【数学题】
1
新“国五条”要求各地按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。请按照2011年杭州商品住房价格涨幅控制标准，折算今年杭州楼市房价的浮动区间？
答：14791×1.1=16270（元/平方米）
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答案解析：2011年初，在国务院出台的“国八条”中，曾首次提及房价控制目标，要求各市政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。在当年公布房价控制目标的城市中，大部分城市采用了这一标准，杭州也不例外。根据当年11%的GDP增长目标，杭州制定了房价涨幅低于11%的目标。
时隔两年，中央再次要求地方公布年度房价控制目标，表现出了稳定房价的决心。虽然杭州还没有对外公布具体数字，但我们可以参照2011年的设定标准，对今年杭州楼市的房价控制目标进行一个简单测算。根据2013年2月，杭州市发改委在网上公布的国民经济和社会发展计划草案，2013年杭州地区生产总值预期增长10%左右。按此标准，2013年商品住房价格涨幅应控制在10%以内。
据统计，2012年杭州市区商品住宅共成交759.78万平方米，成交均价14791元/平方米。按此计算，2013年全年，杭州市区商品住宅的成交均价不应高于16270元/平方米。2013年的房价涨幅，能否控制在这个范围内？数据显示，经历房价大转变的2012年，其14791元/平方米的成交均价，相比2011年的16474元/平方米，还下跌了10%。
数据显示，2013年2月1日-25日，杭州市区商品住宅成交均价17364元/平方米，环比1月17094元/平方米的成交均价，上涨了1.6%。两个月的成交价格，大大高出了16270元/平方米。如此看来，杭州楼市仍需要通过政策进行调节。
2
新一轮调控提出增加普通商品住房及用地供应，要求2013年住房用地供应总量，原则上不低于过去五年平均实际供应量。请根据杭州往年的宅地供应量，计算出今年的宅地总供应量，并加以分析？
答：（1413+4236+2022+1193+1629）/5=2098（亩）
答案解析：据快房网K指数研究室统计，2008-2012年，杭州主城区实际成交住宅类用地总量，分别为1413亩、4236亩、2022亩、1193亩和1629亩。按此计算，2013年的宅地供应量，应不低于前五年的平均推地量，即为2098亩。（备注：此处的住宅类用地，包含住宅商业混合类用地。）
在2011年出台的“国八条”调控政策中，曾首次对商品住房供应总量加以说明：原则上不得低于前2年年均实际供应量。由于市场冷清，当年仅成交1193亩宅地，并未完成前两年的平均值（3129亩）。如果按此算法，今年的最低推地量仅为1411亩（2012年土地市场，到了下半年才开始复苏）。
相比之下，以“前五年均值”进行计算的方式，势必会增加土地供应量。如果土地供应量长期保持高水平，将有效促进房地产市场的健康发展。根据相关消息，国土部要求各地国土资源部门，在3月底之前上报宅地供应计划。虽然具体指标不得而知，不过根据主城区目前的推地节奏，完成任务指标并不难。数据显示，2013年已成交和已公示挂牌的住宅类用地共计14宗，约合930亩。只要推地节奏不出现过度减缓，今年宅地供应量的完成并非难事。
【论述题】
加快保障性安居工程规划建设，是本轮调控的重点内容，调控强调要将符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。请论述当前杭州的住房保障体系，在保障外来务工人员方面，所做的相关工作？
答：自1998年国家实施住房制度改革以来，杭州的保障房建设在全省乃至全国，都处于领先地位。目前，杭州已建立由公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房、危旧改善房和拆迁安置房组成的完善住房保障体系。其中，公租房在保障外来务工人员方面，起到了突出作用。
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2009年，为解决夹心层，譬如来杭创业人员、大学毕业生及外来务工人员等特殊群体的住房困难，杭州开展了经济租赁住房试点工作，并开工建设杭州首个市本级公租房项目，之后又落实蒋村、塘北、庆隆、牛田、花园岗、三里亭等6个市本级地块的建设。
此后，市本级已建成和建设中的经济租赁住房，及各区、县（市）已建成和建设中的创业人才（大学毕业生）公寓和外来务工人员公寓统一更名为公共租赁住房。公租房在申请条件方面，突破了对户籍的限制：只要持有杭州市区居住地公安机关签发《浙江省居住证》或《浙江省临时居住证》，就具备公租房的申请资格，而并非一定要求有杭州市区常住城镇居民户口。
申请市级公租房的外来务工人员，还需与市区用人单位签订1年（含）以上劳动合同，且缴纳住房公积金或社会保险金；同时拥有中级以上职称或本科以上学历；并满足申请人及家庭成员在杭州无房等条件。
相比市级公租房，区级公租房的申请条件略有不同。譬如，申请拱墅区公租房的承租人员所在单位，须在拱墅区工商局登记注册，且年度纳税额要达到一定标准。区级公租房，由于各个区情况不同，申请条件不尽相同，但与市级公租房相比，整体方向上不会有大的偏差。
有意申请公租房的外来务工人员，可时刻关注杭州市住房保障和房产管理局官方网站（hzfc.gov.cn/），待发布房源受理公告后，准备相关材料，向所在区建设局或所在单位，及时提出申请。
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