之江区域上演“多国争霸”大戏

在杭州楼市，地处城市西南面的之江转塘板块，应该称得上是环境最好的区域之一。这里群山环绕，人文荟萃，是许多人心目中的理想居住地。但就是这样一个地方，可供应的房源数量却屡屡处于各个区域之末。
不过2013年，这种状况将得到改变。“之江已经很久没有这么热闹过了。”有人如此评价。事实上，这个区域今年确定要上市的首开楼盘就至少有5个，再加上在售楼盘，原本比较沉寂的之江，人气还真不是一般的火爆。
值得一提的是，许多之江项目都顶着“高价地”头衔，它们的出炉过程，也大多纠结而艰难，而即将到来的三四月份，之江即将掀起“多国争霸”的角逐。
从前高价拿地如今亏本卖房
之江九里、佳兆业玖珑山3月底率先试水，大家之江悦四五月份紧随其后，融科瑷骊山以准现房的姿态蠢蠢欲动。根据不完全统计，之江板块光这四个首次亮相的楼盘供应量，就将超过3000套。
在杭州市透明售房网各个区域的可售房源排行榜上，之江的排名在八城区中长期牢牢霸占着倒数第二名的位子，仅仅PK掉了以房源量稀缺著称的上城区，目前仅1800多套。也就是说，今年之江的新增房源供应量，将超过原有的存量。
这样的一个结果，源于之前几年各个开发商对于这个区域的看好，并勇敢地拿地进场。特别是在土地市场异常火爆的2009年，这个区域一下子就成交了5宗宅地，而最为著名的，当属这年的2009（59）号之江地块，即现在的之江九里项目。开发商华润置地以27.7亿元的总价拿下该地块，楼面价则高达15281元/平方米，不仅刷新了当时该区域地价，并且这个地价至今都还没有被超越。调控之后，该区域的地价实际上已经被腰斩。
目前，之江九里对外的报价是起价18000元/平方米，预计均价20000元/平方米以上。高额地价加上多年的财务成本，楼盘开这个价格，亏本显然已经是铁板钉钉的事。
值得一提的是，遭受着高地价困扰的并非之江九里一个项目。差不多同时间开的佳兆业玖珑山的地价，因为几经转手，也已经高达9000多元/平方米。据开发商介绍，这个楼盘定位中高端，预计最后成本将超过18000元/平方米。照此说来，玖珑山目前对外15000-16000元/平方米的报价，也还是要亏本的。
在之江区域跑一圈，可以发现，这些还没有正式开盘的楼盘，其实大多已经造得很高，工程进度早就达到预售标准。迟迟不亮相，也可见开发商对市场前景没有把握。
供应持续放量板块利好不少
除了上述今年确定要开的项目之外，之江接下来的供应量同样很多。
2011年年底，之江旅游度假区三宗总体量达到30万平方米左右的地块，被国家烟草专卖局的下属房地产公司——中维地产，全数收入囊中。而2012年，这种将所有土地都尽数包揽的现象，再次在之江出现。这一次，地块变成了5宗，而主角则变成了嘉里建设，总价25亿元，最高楼面地价则再次超过了1万元/平方米。
之前，之江板块的楼盘虽然也有，但给人的感觉，却各自为战，比较零碎。而今后，随着楼盘集聚，这种印象将得到改变。如之江路沿线楼盘有之江九里、大家之江悦、嘉里项目，320国道沿线楼盘有中海篁外、天阳云筑、佳兆业玖珑山、融科瑷骊山，以及浮山板块有钱塘梧桐燕庐、钱江block和中维项目，各个小板块的内容得到巨大充实，更为丰满。
去年，连接之江和滨江的之江大桥正式通车，连通之江和城西的紫之隧道已经动工，之江对周边的辐射能力也日益增强。同时，随着之江新城众多大型配套的上马，2013年的之江区域，有望成为杭州楼市下一个最热门板块的有力争夺者。
开盘一推再推
精装修变成了毛坯
楼盘：之江九里
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简介：总建筑面积约18万平方米，由10栋13-16层高层，73套类独栋排屋组成，容积率2.0。主力户型80-170平方米，毛坯，预计3月底首开。目前售楼处和样板房已开放。
点评：要说之江九里是杭州楼市近年来最为纠结的楼盘之一，并不为过。想当年，当开发商以15281元/平方米楼面价拿下这个地块时，肯定是对这个项目充满了信心。九里的定位无疑是高端的，根据楼盘公开信息，它要承袭的是华润置地最高端住宅作品“九里系”的豪宅基因。
但因为高地价的因素，加上楼市遭遇调控，这个楼盘的规划几经调整，多层的物业类型被取消，原定的精装修也变成了毛坯，开盘节奏也一推再推。
不过，从目前的规划看，九里的豪宅因子依旧不少。所处板块距离转塘镇也就一脚油门的距离，又可享受到规划中之江新城的众多大型配套，北面一条大渚河，用销售员的话说是“闹中取静”，应该是将开楼盘中位置最好的一个。小区中间规划为排屋，周边一圈高层，配置有3000平方米的豪华独立会所，样板房则邀请了台湾著名室内设计师邱得光设计，用材考究，有点像钱江新城豪宅板块的楼盘配置。
据了解，九里高层目前对外报价均价在2万元/平方米以上，这个价格虽然对于开发商来说都还不能保本，但之江的意向客群能否认同这个价格，还有待观察。
枕着灵山景区
主打高赠送率户型
楼盘：佳兆业玖珑山
简介：百强房企佳兆业在杭州的第一个项目，总建筑面积约10万平方米，由9幢山景电梯小高层组成，容积率1.8。首期预计3月底开盘，首推3、4、9、10号楼，主力户型88、130、170平方米。
点评：因为距离主城区比较远，玖珑山的地段并没有优势。所处板块目前来看配套还不是很成熟，甚至部分道路都还没有弄好。
销售人员坦言，跟九里等竞争对手相比，玖珑山的位置要更远些，不过他表示，玖珑山枕着灵山风景区，有山景资源，优势非常明显。另外，玖珑山的户型也做得非常好。
据介绍，玖珑山的户型设置中，赠送部分做得堪称极致。以88平方米小户型为例，它的样板房居然做出了4个房间，这些房间由露台、阳台等功能空间改造而成，并且由开发商统一施工交给业主。楼盘绝大部分的1楼房源，都配送同等面积的地下室，层高则达到了3.8-4米。
玖珑山规划中的学校不错，幼儿园为闻裕顺甲级幼儿园，小学为文三街小学分校，马上可以动工。
从沙盘上看，玖珑山的楼盘规划为东西长条形，南北则各仅有一排房子。这样的排布优势是朝南面很大，这也为玖珑山的房源可以设置成一梯两户创造了条件。缺点是南北挨得有点紧，不利于做出很大的中心花园。不过从目前来看，玖珑山营造景观的能力不错，设计单位为香港贝尔高林，目前已经在现场售楼处临时租用的市政绿化里有所试水，曲径通幽，移步换景，有点像龙湖楼盘的感觉。
据了解，玖珑山预计销售均价在15000-16000元/平方米，比天阳云筑13500元/平方米的在售价格要高上不少。销售人员说，那是因为玖珑山的定位是整个小区域里最好的。
周边农居点多
楼盘要往高端上靠
楼盘：大家之江悦
简介：总建筑面积11万平方米，由10幢古典法式小高层组成，总户数500余户，户型面积89-180平方米，主力户型为165平方米，容积率1.8，车位配比率超过1∶1。售楼处已开放，样板房要等到3月底。首期预计四五月份开盘。
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大家之江悦位于之江九里的南面，从目前来看，周边还有很多的农居点，有点荒凉的感觉。但整体的配套，与之江九里相差不多。这个楼盘的定位显然也在尽力往高端上靠，全石材干挂的外立面，人车分流，室外游泳池，超过1∶1的车位配置，都说明了这一点。不过，楼盘没有配置会所。户型的设置，也没有很多赠送面积，应该说楼盘的规划比较中规中矩。
从现场来看，之江悦的房子已经造得很高，但之江悦的开盘时间，相对要更晚一些。可能因为售楼处刚刚开放不久，样板房还没有出炉，离开盘还有一段时间，之江悦的销售现场比较冷清。无论是接待工作还是资料准备，都还不是很充分，似乎很淡定的感觉。虽然楼盘价格未定，不过市场猜测，最终的销售价格应该会跟之江九里相差不多。而之江九里率先试水市场，显然给了之江悦更多筹备和酝酿的时间，对于市场的把控会更好一些。
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